工程造价在房地产评估中的运用

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1、工程造价在房地产评估中的运用摘要：本文从工程造价的概述出发，分析了房地产评估的方法，针对工程造价在房地产评估中的运用进行详细探究。关键词：工程造价；房地产评估；运用中图分类号：F293文献标识码：A引言我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。如何保证工程造价的准确性,是房地产评估中应注意的问题。一、工程造价的概述1、工程造价的构成及特点1.1工程造价的构成7工程造价的构成是指建设项目在

2、工程建设过程中按各类费用支出或花费的性质和途径，通过费用划分和汇集所形成的工程造价的费用分解结构。建设项目工程造价的基本构成包括用于购买建设项目所含各种设备的费用、建筑安装施工所需支出的费用、委托工程勘察设计应支出的费用、购置土地所需的费用，也包括用于建设单位自身进行项目筹建和项目管理所需的费用等。1.2工程造价的特点房地产造价有大额性、个别性、差异性、动态性、层次性、兼容性等特点，这是由于工程项目周期长、规模大、造价高的特点决定的，工程造价涉及范围较广，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，及经济承受能力，所以工程造价的作用及影响较大[1]。2、工程造价

3、管理在房地产工程中的作用和地位2.1为房地产项目决策提供科学依据房地产建设项目在投资决策前要进行可行性研究，以充分论证其技术的可行性和经济的合理性。在可行性研究阶段要做投资估算，投资估算是进行经济分析的重要基础，是项目明确决策的重要依据。工程造价决定着项目的一次投资费用。投资商是否有足够的财务能力支付这笔费用，是否认为值得支付这笔费用，是项目决策中要考虑的主要问题。如果工程的价格超过投资者的支付能力，就会迫使他放弃拟建的项目；如果项目投资的效果达不到预期目标，投资者也会自动放弃拟建的工程。因此，在项目决策阶段，建设工程造价管理成为房地产建设项目决策的科学依据

4、。2.2为筹措建设资金提供基本依据7当前的房地产工程投资己形成多元化格局，主要有各级政府行政投资、贷款、集资、利用外资、参股等形式。各种投资所占的比例与工程总投资额密切相关，如果投资总额不准确或比例失调，就必然影响开发资金的到位，也会影响工程开发期间的还贷。工程造价基本决定了开发资金的需要量，从而为筹集资金提供了比较准确的依据。当资金来源于金融机构的贷款时，金融机构在对项目的偿贷能力进行评估的基础上，也需要依据工程造价来确定给予投资者的贷款数额。二、房地产评估的方法1、收益还原法估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，

5、各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有意义，那么收益还原法是最理想的房价估计法。事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。2、市场比较法7采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市

6、场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法就有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。3、成本估价法成本估价法又称承包商法，是求取估价对象在估价时点时地重新构建价格，然后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法[2]。三、工程造价在房地产评估中的运用探究1、开发成本一般来说,开发成本指的是建筑物的重建

7、价格或者重置价格。建筑物的重建价格指的是将原有建筑技术和建筑材料作为估价对象,以估价时点价格水平为依据,重新建造一个与估价对象相同的建筑物正常价格。建筑物的重置价格指的是将估价时点建筑技术和建筑材料作为估价对象,以估价时点价格水平为依据,重新建造一个与估价对象功效相同的建筑物正常价格。从两者的特点来看,重置价格一般适用于年代久远的不能找出与旧建筑物相同建筑材料,或者是因为7建筑技术发生变化,导致旧建筑物难以复原,对这些建筑物进行估价则可以使用重置价格。重建价格的使用适用于具有特殊保护价值的某些建筑物的价值评估。2、开发成本估价规范在开发成本估价过程中,可以采

8、用市场比较法、成本法。或者是以政府确定的房屋重置价格