评估技术在房地产评估中的应用

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1、第8章评估技术在房地产评估中的应用8.1房地产评估特点8.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用8.3收益途径及其方法在房地产评估中的应用8.4成本途径及其方法在房地产评估中的应用8.5其他方法在房地产评估中的应用8.1房地产评估特点8.1.1房地产特点房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或

2、者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。8.1房地产评估特点8.1.1房地产特点1）房地产自然特征（1）位置固定性。由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。（2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，同时也造成了房地产效用差异。（3）使用长期性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，建筑物的使用年限可达数十年。8.1房地产评估特点2）房地产社会经济特征（1）房地产供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产具

3、有了区域性的特点。（2）房地产供给的相对垄断性。由于土地的所有权和使用权都可以垄断，房地产供给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一种比较特殊的市场。8.1房地产评估特点2）房地产社会经济特征（3）房地产利用的多方向性。土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。建筑物的用途在某种意义上也具有转换的可能性，房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下，房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。8.1房地产评估特点2）房地产社会经济特征（4）房地产效益的级差性。由于土地质量的差异性而

4、使不同区位土地的生产力不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差性。（5）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。8.1房地产评估特点房地产市场一级市场二级市场土地使用权出让土地使用权再出让如：转让和租赁市场抵押和拍卖市场土地使用权出让的最高年限由国务院按下列用途确定：（1）居民用地70年（可以无限续展）；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50

5、年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年。8.1房地产评估特点3）房地产价值特征（1）房地产价值是房地产的权益价值；（2）房地产价值与其用途和效用相关；（3）房地产价值具有个别性和区域性。8.1房地产评估特点8.1.2房地产评估特点1）合法性前提2）最佳使用原则房地产评估原则1)合法性原则2)最有效使用原则8.1.3影响房地产价格及评估价值的因素为了便于把握和评估实践,通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。(1)一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一

6、般的、普遍的、共同的因素。①经济因素②社会因素③行政因素(2)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。8.1房地产评估特点3）个别因素（1）土地的个别因素。土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等。（2）建筑物的个别因素。建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量，以及与周围环境的协调等方面。8.1房地产评估特点8.1.4房地产评估基本程序1）明确评估

7、基本事项2）制订工作计划3）实地勘察与收集资料4）测算待估房地产评估价值5）综合分析确定评估结果6）撰写房地产评估报告1)明确评估基本事项①明确评估目的②明确评估对象③明确评估基准日④签订评估委托协议或合同8.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用8.2.1市场途径及其方法适用的条件和对象市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。

8、1)市场售价类比法的基本思路与一般数学式市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。8.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用8.2.2市场售价类比法在房地产评估中的应用2)市场售价类比法的评估步骤(1)广泛搜集房地产交易资料(2)选择可供比较的交