对房产面积测绘各步骤管理问题探讨

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1、对房产面积测绘各步骤管理问题探讨摘要：房产面积测绘看似是一项简单的测绘工作，但其责任十分重大。在房产管理、城市规划中的作用日渐突出，其成果质量的好坏影响越来越深远。在房产测绘工作各环节中，如何控制好房产测绘成果质量是各个房产测绘单位及管理部门永恒的主题。笔者经过多年的房屋建筑面积测算实践经验，结合当前质检工作体会，对房产面积各环节测绘过程中如何进行质量控制进行剖析。关键词：房产面积测绘，边长数据，房产要素调查，公用分摊中图分类号：P216文献标识码：A1.房屋计算面积部位的认定准确对于在测绘一幢房屋前，一定要明确哪些部位是计算全面积，哪些部位是计算一半

2、面积，哪些部位是不计算面积。若认定不准，直接导致总建筑面积的错误及后续的分摊计算。因此计算面积部位认定这一环节十分关键，要严格按照《房产测量规范》及各地的《实施细则》来判定房屋计算面积的部位。自GB/T917986《房产测量规范》颁布实施以来，由于《房产测量规范》还不够很完善，个别条文解释不明晰，尤其是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《房产测量规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。1.1关于入户花园与空中花园有些开发商为了增加房

3、屋的卖点，在设计图上的文字注释往往与《房产测量规范》中不一致，如在设计图上标有“入户阳台、入户花园、空中花园、景观窗等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致。比喻“入户花园”，在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似《房产测量规范》规定条款中的“外走道”或“不封闭的阳台”。我们在碰到建筑图上如此类与《房产测量规范》不符的文字注记，究竟如何定性?如果《实施细则》中没有这方面的详细规定，我们在面积测算时，一定要根据房屋建筑结构来判定，必要时，要求委托方有一个明确的说明，要求设计单位提供设计使用功能

4、说明，将不规范的述语统一到《房产测量规范》中来，参照国家《房产测量规范》或各省市房产测绘《实施细则》相关类似条款处理，准确来判定出房屋计算面积部位的性质。1.2关于有柱走廊与有柱阳台9《房产测量规范》上规定：有柱走廊按柱外围的水平投影面积计算；而阳台是按是否封闭来确定建筑面积，封闭阳台按其外围的水平投影面积计算，未封闭阳台按其外围的水平投影面积的一半计算，即使有柱阳台不封闭也应按其外围的水平投影面积一半计算。这就要求我们在实际操作中能准确区分哪种情况是有柱走廊，哪种情况是有柱阳台。可从以下三种方法加以判别。第一.有柱走廊一般是位入主入户门口，是各户从室

5、外进入户内的必经通道。有的属共有部位，而阳台是处于入户门内的套内建筑面积，属户内专用部位。例如，在某幢别墅中，先经过入户门进入户内，户内还有通往私家花园有柱有半围护部位，往往较长，有的跨越好几个房间，看起来与柱廊没什么区别，但其性质属室内专用部位，作为阳台使用，应该按不封闭阳台按其外围的水平投影面积一半计算；第二.若有柱廊设计为某个户室专用的，并且是入户内的必经之地，此种情况按有柱廊门廊计算全投影面积，而不能按阳台计算一半面积；第三.从柱廊的概念上理解，柱廊要有柱。1.3阳台面积的计算阳台是供人们活动.休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户

6、外的过渡空间，一般有永久性上盖、有围护结构、有台面与房屋相连，根据其外围情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。近几年，在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板.围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式多种多样，笔者认为，对于部份覆盖的顶盖，可认为:9(1)没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不算面积;(2)投影下来的面积大于围护结构的1/2，则计算面积;不大于1/2的不算面积。1.4伸缩缝面积的计算国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要

7、其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独计算其通行的部分也只是门口那一小部分。一种观点认为:只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积，虽然没有通行的部分没有使用到，然而，作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到受益。另一种观点认为:这种算法是不合理的，三缝(伸缩缝、沉降缝、变形缝)是结构上的要求。用户没有利用上是不应计算面积的，如果用户利用上了是可以计算面积的，且利用多少计算多少，还是比较合理的。笔者同意后一种观点。2.房屋套型边长数据的采取准确9房屋面积测绘

8、的基本单元是幢，而幢是由多套房屋组成的，可以说套是房屋测绘的最小单元，房屋的套型、边长数据测算