论业主委员会制度的完善开题报告

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1、毕业设计(论文)开题报告题目：论业主委员会制度的完善课题类型：论文R设计□学生姓名：学号：班级：工商管理6班专业（全称）：工商管理系别：管理系指导教师：一、课题研究的目的、意义随着我国房地产行业的规模性发展，住宅小区商品化程度不断提高，全国各地的住房所有权结构从原来国家所有为主逐渐转为公民个人所有。传统的由房地产行政主管部门对公有住房进行管理的模式，已经不能适应现代房地产业的发展和广大业主的需求，业主成为了物业管理的主体。但是，由于缺乏专业的技能和足够的时间，业主们对物业的管理和维护不可能事事亲力亲为，就需要通过专门的物业管理公司来进行。在物业管理公司管理的情况下，作为代

2、表业主利益的业主委员会在维护业主权利、解决业主纠纷、协助物业管理公司更好的管理小区等工作中起到至关重要的作用。但事实上，业主委员会并没有发挥其应有的作用，并且存在相当多的问题，例如：业主委员会挪用小区的公共维修基金炒股亏损，导致业主利益受到损害；业主委员会经常跟物业管理公司发生矛盾，不能很好的协助物业管理公司工作；业主委员会个人或集体贪污等不法行为。加强业主委员会制度的研究，审视我国业主委员会制度上存在的问题，并提出相应的解决对策十分迫切。完善业主委员会制度将有利于业主委员会正常的运作，发挥其应有的作用；有利于协助好物业管理公司管理好小区，提高业主的生活质量，从而有助于推

3、动整个物业管理行业的健康发展和维护社会的和谐与稳定。本文在分析我国业主委员会运作现状的基础上，找出存在的问题并尝试提出相应的解决措施，以期能完善业主委员会制度，为业主委员会运作提出有参考价值的建议。二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标业主委员会最早出现于20世纪初的美国，距今有100多年的发展历史，国外对业主委员会的研究相对较早。我国物业管理起步较迟，业主委员会的发展也较晚。现将国外和国内的研究综述如下：（一）国外研究及进展：我国所称的业主委员会在不同国家有不同的说法，美国称“公寓所有人协会”、“业主协会”，德国称“住宅所有权人共同体”,日本则根据自己独特的立法,分

4、别称为“区分所有权人的团体”、“管理团体法人”。美国哈罗德·德姆塞茨在《所有权，控制与企业——论经济活动的组织》（北京经济科学出版社1999年版）中认为在物业管理小区内设立管理层（业主协会）是非常必要的，设立业主协会能大大的减少成本。小区业主的决策往往需要业主收集信息、开会、协商谈判以及投票表决，所有这些都需要很高的成本。通过在物业小区内设立一个管理层并由业主向管理层授权，就大大降低物业小区众多业主的谈判成本或交易成本。此外，小区的管理层还能负责小区操作层面规则的监督和贯彻执行，不仅能起到一种预防冲突和避免冲突的作用，而且还能在业主相互之间发生纠纷之后，起到一种协调和裁判

5、的作用。德国的卡尔•拉伦茨在《德国民法通论（上册）》（北京法律出版社2003年版）中谈及德国的无权利能力社团（住宅所有权人共同体）享有的权利能力越来越大。他认为住宅所有权人共同体可以依业主公约规定从事各种活动，根据业主公约的授权在程序上享有起诉与应诉的权利。德国的鲍尔（Baur）、施蒂尔纳（Sturner）在《德国物权法（上册）》（北京法律出版社2004年版）中认为建筑物区分所有权人组织（住宅所有权人共同体）是具有部分权利能力的特殊群体。日本的我妻荣在《日本物权法》(五南图书出版公司1999年版)中提到由建筑物区分所有权人自主决定建筑物区分所有权人组织（管理团体法人）是否

6、具有法人资格，体现了建筑物区分所有权人的组织是建筑物区分所有权人管理区分所有建筑物社区的自治组织的特点。（二）国内研究及进展：卢海燕在《业主委员会制度的缘起、现实困境与制度选择》（《城市问题》2007年第2期）中提出业主委员会制度产生的法理基础是新的物权形式的出现，政治基础是社区自治制度的推行，经济学基础是公共物品理论。邓欣在《业主委员会的困境和出路探析》（《鸡西大学学报》2008年4月第2期）指出当今业主委员会制度处于困境状态的主要原因在于我国相关立法及业主委员会权利的缺失。王剑汤，黎勇在《业主委员会发展状况研究》（《上海物业管理》2007年7月）一文中对业主委员会发展

7、状况进行了研究，发现当今业主委员会在实践中主要存在两大方面的问题：一是业主委员会的法律地位和法律性质不明确；二是业主委员会实际运作不畅。麻晓芳，王承翼，毕俊在《论业主委员会在建设中存在的问题及解决对策》（《经济师》2006年第6期）中谈及造成业主委员会制度存在问题的原因是：①立法上的缺陷；②政府对业主委员会的宣传不到位；③业主缺乏认识及业主委员会自身的原因；④政府的行政主管部门对业主委员会的监管力度不够。董凝在《业主委员会现状及法律问题评析》（《法学论丛》2009年11月）中认为业委会的尴尬境遇似乎不仅仅是在法律上或是在学理界