楼市一季度显平淡 洗牌将利好购房者

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1、楼市一季度显平淡洗牌将利好购房者一季度国内房地产行业并购似乎陷入低谷。但业内人士分析指出，这只是短暂休整。随着资金和市场的双重作用，很多中小开发商在造血功能不足，而输血基本无望的情况下，只有靠出售项目活命，因而并购大潮还会再次到来。房地产市场并购热潮似乎已暂告一段路，会否就此沉寂下去？其实并非如此，新一轮并购大潮会即将到来。数据显示，一季度房地产并购数量和金额同时出现下滑。但这并非意味着行业资源整合的结束。中央政府对房地产市场的调控未放送，在资本与市场双重压力下，未来还会出现更大的并购潮。当然，

2、房地产市场并购潮的出现，并非表明市场的退步。相反，通过并购，优质开发企业实力得到增强，而整个房地产行业也从粗放式发展态势，开始回归产品本身，整个行业趋于理性。这对购房者而言，善莫大焉。一季度略显平淡虽然近期一则关于SOHO中国有限公司（以下简称“SOHO中国”）收购绿城集团旗下项目的新闻，再次激起人们对房地产行业并购现象的关注，但不可否认，今年一季度国内房地产行业并购显得有些平淡。4月中旬，SOHO中国有宣布与绿城房地产集团有限公司、马鞍山华龙置业发展有限公司签订协议，以约21.38亿元人民币收

3、购上海绿城广场置业有限公司100%的股权，进而收购上海长宁区天山路街道98街坊地块。收购对价包含约20.81亿元土地价款和契税及约5600万元已发生的前期工程款及其他费用。也许是因为借着SOHO中国和绿城集团的名号，所以此次并购引起了外界广泛关注。不过，相比SOHO中国的高调表现，今年一季度国内房地产行业并购则低调了不少。据清科研究中心统计，2012年第一季度房地产行业并购数量仅有13起，同比回落63.9%，环比回落45.8%，涉及金额3.43亿美元，同比减少81.2%，环比减少61.1%。而一

4、季度最大一笔并购发生在重庆，涉及金额为人民币68860万元（约合1.09亿美元），不到SOHO中国收购绿城项目耗资的三分之一。二三季度高潮迭起？业内人士分析指出，现阶段房地产并购现象并未大量出现，主要是因为开发商暂时处于观望状态。易城中国副总裁柳费国（微博）向本刊表示，引起开发企业观望的主要原因在于银监会有可能重启房产信托“窗口指导”。据传，此次“窗口指导”虽然没有提出新的监管工具，但是由于强调以股权投资方式运用信托资金，要符合“项目四证齐全、项目资本金到位30%，开发商二级以上资质”三个条件。

5、柳费国预测，一旦“窗口指导”重启，开发商通过信托融资的通道将会变窄，这在目前调控并未松动的前提下，将会促使更多的房地产开发企业通过并购方式来改善现金流状况。“我们判断今年并购高潮会出现在二、三季度。”柳费国做出这样的判断。据柳费国介绍，目前市场并购买方主体大多为国企。他表示，国企有着别的企业无法比拟的融资优势，成本低，资金量大，具有不小的可腾挪空间，因此这类公司会更加积极参与并购。此外，资金实力雄厚的品牌开发商，也会积极参与并购。SOHO中国董事长潘石屹表示：“银根紧缩对资金充足的SOHO中国来

6、说是收购的大好时机。这是SOHO中国今年的第二收购，完成收购后我们仍然持有125亿元的现金。我们将继续关注北京、上海等一线城市黄金地段的优质商业物业，完成100亿元人民币的年度收购目标。”业内人士分析指出，并购供应方主要为中小房企。这类房产开发企业本想趁市场火爆之际，进入市场“大捞一票”，因而其本身资金实力、管理能力、产品设计等各个方面都存在缺陷，因而在楼市调控持续高压的情况下，受到影响最大。目前不少中小企业面临生死攸关境地，造血无力，输血无门，因此出售项目已经成为最为务实的做法。此外，还有部分

7、央企和上市公司也会成为供应方。这是因为这些企业的开发周期较长，通过土地升值，已经获取了不少利润，因此转让项目不仅不会亏本，还能保证应有的利润。通过转让项目，公司完成经营策略上的调整。如中国奥园在3月底有条件以代价约18.3亿港元(人民币14.8亿元)出售旗下公司股权，获得10.81亿港元税前利润，准备在刚性需求大、调控影响少、增长潜力强的城市储备土地。购房者受益对于市场并购现象的存在，业内人士持欢迎态度。在调控下的作用下，开发商现金流问题集中显现，许多原本以住宅开发为主营业务的开发商由于销售的原

8、因，面临现金流短缺，加之许多刚刚涉足商业地产的开发商商业营运能力有限，因此转让空地、在建或者竣工与运营项目成为获取现金流、转移商业运营风险最为直接有效的手段。据易城国际统计数据显示，2010～2011年，大宗交易中空地、在建和竣工项目显著增多，仅2010年、2011年在北京、上海、广州、深圳四大城市空地交易就达到569.1亿元，其中2011年空地交易占总体交易的30.8%。中国指数研究院副院长陈晟表示，纵观最近两年来的并购案例，横向并购比例达到八成左右，而且多来自行业内部的并购。对于这样的变化，