房地产测绘的质量控制解析

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1、房地产测绘的质量控制解析摘要：目前，有实力的房产测绘单位在测绘生产过程中建立了严格的生产作业流程，制定了从测绘项目受理、派件、外业测绘、内业计算处理、质量审核、资料归档等管理体系。然而，即使各项房产测绘成果质量控制制度不断完善，质量问题还时有发生。加强对房地产测绘的质量控制具有十分重要的意义。本文对房产测绘特点、影响房产测绘质量的因素及确保房产测绘符合标准的相关措施进行了分析和探讨。关键词：房地产测绘质量中图分类号：F293文献标识码：A正文：一、房产测绘特点分析房产测绘的过程较为复杂，绝大多数数据需要在野外采集和校核，工作量大且作业环境复杂多变，测绘过程有时具有不可重复性(业主

2、装修或改建破坏了初次测绘时原来状态)，若是在房产测绘过程中不进行严格有效的质量控制，只是例行质量检查，从房产测绘成果报告的表像上很难发现测绘过程中存在的质量问题。二、对房产测绘质量产生影响的相关因素7在进行房产测绘过程中，进行测绘单位的技术资质能力、单位的管理投入及水平、工作人员对技术的掌握等等都会对测绘质量产生影响。在实施测绘的工作中，由于现阶段我国没有比较规范的标准，相应的制度也不够完善，加上测绘所要求的专业性技术比较强，现实中还是有不少的城市没有制定出相关的实施规则。所以，在实践中，工作人员在进行测绘时，只能参照着《房产测绘实施条例》、《房产测量标准》以及我国颁布的《房地产

3、管理法》来进行工作，因没有针对性、规定不具体，使得在测绘中经常会伴有争议。当面对一些建筑物在测绘时比较繁琐、工作量比较大、情况比较复杂时，很容易出现错漏的现象，如果测绘单位没有相应的资质就更无法保障数据的客观性和准确性。三、房产测绘项目实施测绘过程质量控制房产实施测绘作业过程包括外业数据采集(房产要素的测绘和调查)、内业图形处理及各类面积分摊计算。房产实施测绘作业过程直接影响房产测绘成果的质量，是房产测绘质量控制的重点。房产测绘目的主要是为相关权利人提供精准、公平、公正的房屋相关面积数据，对房产控制测量和分幅平面图精度要求并不高，因此房产测绘的重点是对房屋各类面积的测算，房产分幅

4、平面图可以视具体情况进行外业实地测绘或在已有大比例尺基础地形图上进行编绘。测绘委托书或测绘合同书中对房产控制测量和分幅平面图精度有特殊要求或特别约定的，应当以测绘委托书或测绘合同书约定进行测绘。71.房产测量外业数据采集7房产测绘外业应使用经检定合格且在检定有效期内、能达到相应精度的测绘仪器进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋外围数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。如果实施测绘的项目有做过预测绘的，预测绘时绘制的房产分层分户图可作为实测绘时的外业记录草图，测量外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出误差，发现问题就地复查，

5、避免错量、漏量。对没有做过预测绘的房产测绘项目或事先未准备好测量草图的房产测绘项目，一般应安排两个外业测量组对该项目进行独立测绘，两组测绘数据均应符合相关规范和合约的约定，对比两组测绘数据的较差，满足精度要求后取其中值作为后期内业处理的最终数值。外业测量人员到实测现场测绘时，最好有熟悉该项目的委托方专业人技术员现场协助，方便测绘的实施和房产要素的调查工作。外业测量房屋尺寸时一般需要房屋内外都要量取数值，特别是高层的建筑，结构复杂，装饰结构又多，外立面变化纷繁，从底层或低层外围部位根本无法量取所需要的房产测绘数据，此时就需对室内外进行综合量取适当的尺寸数据。随着设计单位设计水平的提

6、高和设计软件的完善，房屋的功能、用途、形状也设计的越来越复杂多样，形状千奇百怪，房屋的室内分隔也比较复杂。在进行房产测绘时，有时遇到装饰好的房屋，而测量房屋数据时又不宜破坏装修及房屋结构，若要在这些复杂因素干扰下准确地进行房产测绘，经验和方法就非常重要，有经验的测绘技术人员会采用一些间接的科学的测绘方式和方法来解决问题。外业量测房屋尺寸超限时或因变更而涉及建筑面积变化时，现场应要求委托方及时提供经规划批准的变更设计图或情况说明，确保实测对象的合法性。2．房产图绘制及面积计算7房产测绘从外业数据采集到内业绘图和面积分摊计算工作由同一测绘技术人员完成比较好，因为施测人员对施测的房产情

7、况比较了解，能更为准确的绘制房产图和划分功能区进行房屋面积计算。内业数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层(户型)数据的一致性，上下左右不同户型连接的合理性。房产平面图形处理完成后应对处理好的图形进行全面检查，在房产面积计算前先考虑是否满足计算建筑面积的条件，再考虑如何计算、分摊。房产图绘制和面积计算完成后，应当经过同一作业组其他人员的校核，提高数据和房产图的准确性。预测绘的数据一般在核准备案的建设工程图纸上直接采集，预测绘的资料可用来作为房屋建