房地产项目成本控制研究

《房地产项目成本控制研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房地产项目成本控制研究摘要：房地产企业进行成本控制从项目的全过程、企业全方位的角度出发，最大限度利用企业有效资源，从整体意义上降低工程项目的成本。本文通过对房地产项目成本控制存在的问题的阐述，分析了房地产项目全寿命周期成本分阶段控制的理念和控制举措。关键词：房地产项目；成本控制；全寿命周期；分阶段房地产项目的成本控制是开发商关注的焦点，对成本进行有效控制是房地产项目管理的核心内容。房地产企业成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。一、目前房地产项目成本控制存在的问题（一）项目的实施过程中缺乏有效地监督和管理机制在项目实施过程中由很多个环节组成，每个环节都

2、会遇到不可预测的情况。这就需要比较完备的监督管理机制去落实具体的工作，比如公司一旦确认了竣工日期、交房日期，其他的计划就必须相应确定。如果监督管理机制不是很完备，必然会导致赶工工程，从而造成由于赶工超支的材料加工费、赶工费、违约金等损失都难以估计。（二）成本控制不够系统6房地产项目制定出可操作的系统的成本控制措施非常关键。但很多房地产企业对于项目成本的制定过于简单化和程式化，有些房地产企业只是简单地依据以往的工程成本降低率确定一个目标成本。在成本控制措施方面，只有简单的规章制度，具体由谁去做，怎样做，做到什么程度都没有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的规章制度无法得到

3、有效执行。成本控制没有和房地产项目实际情况结合起来，可操作性差，很难起到有效控制的作用，更无法分析出成本差异产生的原因。（三）成本控制重点存在偏差因为施工阶段投资占据了投资费用的60%左右，我国房地产长期以来较重视施工阶段的成本控制，忽视了前期投资决策和设计等阶段的管理和控制，形成重施工、轻前期的成本控制思想。但实际上有关文献表明，项目建议书和可行性研究报告对项目投资的影响程度为70%―90%，设计和建设准备阶段对项目投资的影响程度为60%―70%，而前期工作费用只占建筑物全寿命费用的1‰―2‰。因此仅仅凭借投资费用的多少而定成本的控制重点，这是一种丢了西瓜捡了芝麻的控制

4、方式，成本控制重点要考虑各阶段对成本的影响程度。二、房地产项目全寿命周期成本分阶段控制基本思想（一）建立全寿命周期成本控制观念6寿命周期是指从事物的产生至消亡的整个过程所经历的时间期间。从房地产开发商的视角来看，寿命周期是指房地产项目从创意到建设，直至停产的整个过程。在完整的房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要贯穿全寿命周期成本控制观念，从各个环节出发，建立系统的全局的发展观，从全局的可持续发展的角度对成本实施全程控制。（二）建立分阶段有重点控制观念根据基本建设程序，房地产项目建设过程可划分为：项目建议书、可行性研究报告、设计工作阶段、建设准备阶段、建设实

5、施阶段、生产准备阶段、竣工验收阶段、后评价阶段等阶段。介于房地产项目实施过程中，各阶段对成本影响程度不同，笔者拟将全寿命周期的成本控制划分成三个阶段：项目实施准备期的成本控制，项目实施中期的成本控制，项目实施后期的成本控制。并且把准备期成本控制作为全寿命周期成本控制的重点，在此基础上针对三个阶段，采取不同措施进行相应成本控制，从而达到效益的最大化。三、全寿命周期成本分阶段控制基本方法根据分阶段成本控制的观念和各阶段对成本控制影响不同，在不同阶段，采取不同的重视程度和不同措施，主要控制原则：重准备期、兼顾中期和后期。（一）重视项目准备期成本控制61、项目建议书阶段成本控制。

6、首先，开发项目的建设条件要有利于节约资金，特别是开发项目的选址要得当，应尽量便于获得建筑材料，易于各种型号机械的运作。还应考虑各种地下管线埋设、地块标高、地面障碍物等因素和政策、资源和法律等方面的支持度。在项目初始阶段要对其进行严密考察，权衡各方面条件使其既有利于房地产项目的开发，又能节约资金。其次，建设的内容和规模方面要适当，要根据开发商的经济潜力量力而行。再次，做好投资和效益的预先估算，一方面要进行细致大量的市场调查，另一方面可以查阅相关案例，借鉴经验。2、项目可行性研究报告阶段成本控制。开发项目不可能满足所有消费者的需求，因此需要在市场调研与预测的基础上，确定一个主

7、攻目标，选定前景良好的目标市场。有了市场再加上合理的有利于节约投资的方案就能很好的赢得消费者。方案的选择既要能达到既定的功能又能节约资金。应遵循可行性、高性价比、留有发展空间、与地区、市场适应性等原则。方案要抓住消费者心理，能适应消费者整体品味。项目开发的成品在经过漫长的开发期后仍能作为市场的主流产品。63、项目规划设计阶段成本控制。规划设计环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。主要可以从以下几点对成本加以控制：（1）进行设计招标。通过招标能获得众多较优的方案，供评比选择，有利于在更加开阔的平台上选择适合开