房地产交易与权属管理分析

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1、房地产交易与权属管理分析　　【摘要】近些年来，我国的经济和城镇化发展进程正在逐渐加快，在这种情况下，房地产交易量也在不断增加。但是，我国的经济虽然获得了发展，但房地产对于一个家庭、一个单位来说仍然是“大件物品”。因此，交易双方对房地产的归属问题往往十分重视。【关键词】房地产交易；房地产；权属管理房地产交易具有极强的专业性，交易主体之间将房地产作为交易对象来进行市场交易活动。房地产交易具有不同的种类和形式，也有不同的限制条件以及不同的办理手续和程序。从计划经济向市场经济的转变是一个漫长的时期，在这个转型期的过程中进行房地产交易，就容易产生一些问题，

2、而由于制度体系的不完善，这些问题也无法得到有效解决。但通过对这些问题的梳理，也能够找到一些符合法律、法规和制度的解决办法。一、房地产交易与权属管理存在的问题（一）房地产交易中的信息不对称。当前的房地产市场中最引人关注也最难解决的是信息的不对称，房地产成本、质量信息的不对称情况最为严重，并且有可能影响交易的公平性和公正性。5这种信息不对称现象的具体表现是房地产的开发商和售房者掌握着有关房地产的全部信息，包括成本、质量及实际附加值信息。开发商和售房者为了达到预期的销售效果不惜在广告中大肆宣传和吹嘘楼盘情况，甚至会故意发布一些模棱两可的导向性信息，对购

3、房者产生误导。而当购房者发现自己被误导时，往往已经完成了房地产交易，“退货”或是索赔都极为困难。由于当前的房地产市场以期房交易为主，因此也有的购房者在购买前看到的不是真实的房屋而是模型、样板房，这也使开放商和售房者有机会向购房者提供虚假信息。另外，二手房市场的房地产中介也是造成信息不对称现象的原因之一。房地产中介与售房者、房地产中介与购房者之间都存在着利益的冲突，这些利益冲突使信息的不对称和封闭成了必然，也严重影响着房地产市场的健康发展。信息不对称的现象对各种交易都会造成负面的影响，尤其是像房地产这样大宗商品交易更是会造成获取信息较少一方的经济损

4、失，而信息较少的一方往往是购房者。一方面由于购房者对房地产的具体情况不了解，就有可能被售房者欺骗而支付远高于实际价值的价格，而售房者谋取不正当、不正常的超高利润。另一方面则有可能造成劣币驱逐良币的现象使房地产市场发展乏力。5（二）房地产权属管理法律、体制不完善。我国目前在房地产归属方面的问题主要是由于相关法律法规的缺位。目前的房地产交易主要依靠民事法律和法规的约束，但这些法律法规的理解并不统一，也不够完善。另一方面，房地产的权属管理包括权属登记、档案管理等多个环节，这些环节往往存在着多头行政、多头管理的现象。多头管理造成各部门都管又都管不着，信息

5、极度分散，地域管理交叉，权属审查和管理的严密性、安全性、公正性不足，权属管理的权威和公信力受影响。多头管理的现状也造成了不同部门、不同地域的权属登记效力不统一，管理混乱。这也是全书管理中的一个重要问题，也是引发冲突的主要原因。二、房地产交易与权属管理规范化策略（一）房地产交易管理规范化策略。房地产交易牵涉到房地产开放商、售房者、中介等多个主体，他们都有着相应的社会责任。但在实际的操作过程中，为了满足一己私利，他们往往会故意忽略应当履行的社会责任。目前最引人诟病的是消费者购房保证金制度。受此制度约束，购房者在购买前应当交纳相当数量的保证金，这一费用

6、的收取保证了房地产开发商的利益，保证了售房者的利益，也保证了中介的利益，却导致消费者的利益处在奉献中。交易顺利还好，一旦交易不顺利，购房者退出交易则保证金无法返还5。在信息不对称的情况下，这样一种明显有失偏颇的制度应当有所调整。具体方法是首先由开放商、售房者或中介签订提供合法、真实、有效信息的保证书，并交纳一定的保证金。一旦出现诚信问题，或被发现提供的信息不真实，有误导性，则用来赔偿购房者的损失。从而促进建立房地产交易市场公平、公正、公开的环境。房地产交易的发展时间较短，存在缺陷是必然的，在转型的关键时期，仅仅依靠市场规律还无法起到有效的调节作用

7、，因此需要政府进行一定的干预和引导。而困扰购房者的信息不对称、交易地位不对称的情况就需要通过建立健全法律法规来加以调整。通过体制建设来促进房地产市场的健康发展。（二）房地产权属管理策略。权属管理是与房地产交易相关联的重要管理制度，也是房地产管理和房地产制度的重要基础。我国目前虽有较多法律法规涉及到权属管理，但除了《物权法》之外，实际上并没有专门的法律法规来约束和指导房地产范围内的权属管理。要做好房地产权属管理，首先要建立起统一的权属登记和房地产权属档案管理制度，合并权属登记管理机关的登记和管理职能，避免多头管理、信息分散的现象，使登记管理程序和制

8、度相互匹配、相互统一。此外，在权属管理方面，相应加强审查管理，使管理和审查具有实质性，确保权属内容、关系、权利相一致，从而使权属管理具有