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1、厦门JY公司澳洲房产营销影响因素分析----市场营销论文-->1.绪论1.1研究背景在有土斯有财的传统观念影响下,不动产一直是国人最偏爱的投资工具之一。自2003年第2季开始至今,受到资金泛滥与市场利率长期走低的影响,全国各地区房价普遍出现7至10倍左右的涨幅,即使在2007年至2009年期间出现罕见的全球金融海啸,但由于美国祭出量化宽松的货币政策,造成亚洲国家货币大幅升值,促使大量资金涌入,加以政府4万亿宽松货币政策等因素,使得全国房价仍旧居高不下。然而,在历经了近十年的不动产景气,自2014年3月开始,美国联邦准备银行逐步缩减量化宽松的规模,使得新兴市场资金逐步回流已开发市场,而新一届政府
2、面对经济转型及GDP下滑带来的税收减少、失业率升高的问题,在房地产市场上采取了温和的刺激政策,诸如解除购房限制、下调首付比例、降低贷款利率等,这对于一线城市的房价有企稳回升的作用,但对于三四线城市,供大于求的市场情况,效果还有待观察。除了政策面所带来的房市警钟外,若从国内中也城市房价与租金间的关系观察也同样存在令人担忧的隐患。原因在于这波不动产价格的飙涨并非反映经济动能与薪资所得提升的实体面经济成长。因此,我们可以发现,房价上涨虽然使得不动产的潜在资本利得増加,但由于租金未能与之提升,因而造成目前不动产租金报酬率明显偏低的现象,许多文献均已指出现行国内房价泡沫程度的严重性,或许房价泡沫不会马上
3、破裂,但却不可过度乐观期望房价永远只涨不跌。有鉴于此,在国内不动产市场未来的预期获利空间可能逐渐缩小且房价泡沫化隐忧持续加温下,部分投资人开始出现风险趋避的意识,并试图探索其他可能的投资管道,其中,海外不动产投资可谓最热门的投资选项之一,其中又以澳大利亚最受市场关注,这可以从房屋中介公司纷纷选择销售澳洲房产获得验证。可预期的是,未来国人赴澳大利亚进行直接不动产投资的机会与管道都会持续增加,但到底赴澳大利亚进行直接不动产投资是否真有如此吸引力？对于消费者来说主要的动机是什么？进行澳大利亚直接不动产投资的关键因素有哪些？作为中介公司,如何根据消费者的行为特征制定营销策略“？上述议题迫切需要予以厘清
4、,然而,由于往国内相关文献对此议题的讨论极为少见,而各类专家的观点意见又不统一,因此引发本研究的动机。.........................1.2研究目的及意义1.2.1研究目的房地产业是我国经济支柱行业,随着国民生活水平的提高,对于海外投资的需求也越来越迫切,对于不少喜欢置业投资和移民的国人来说,远涉重洋到美国等发达国家购房己经成为实现资产保值增值的重要手段。而我国关于海外国家的房地产投资的相关研究较少,关于澳大利亚房地产投资的相关研究也不多,本文以厦门JY公司的澳大利亚房地产业务为研究切入点,挖掘和验证消费者澳大利亚置业的关键影响因素,从而为JY公司优化营销策略提出针对性的措施
5、和建议。1.2.2研究意义(1)现实意义对于不少喜欢置业投资和移民的国人来说,远涉重洋到美国等发达国家购房已经成为实现资产保值增值的重要手段。海外置业消费行为已成为政府和相关中介结构最为关注的问题之一,对于开展澳大利亚购房置业中介业务的JY公司来说,研究我国城市家庭海外住房消费选择问题具有重要的现实意义。(2)理论意义学术界对海外市场的住房购买消费行为研究尚不多,有限的研究其数据也相对陈旧,而澳大利亚的房地产市场和国内有着极大的差异,现有的研究难以真实反映我国城市家庭海外住房消费的现状。鉴于此,本文研究我国城市家庭澳大利亚住房消费选择问题具有理论意义,通过理论研究和实证数据分析,对于丰富这方面
6、的研究进展具有一定的积极作用。........................2.文献综述2.1相关概念的界定2.1.1房地产关于房地产的概念,不同学者从不同角度进行界定。蒋黎(2006)指出,房地产不仅仅是指土地及建筑物,还包括该±地与建筑物中不可分割的部分,如花草树木,电,水及其他通风,卫生等设备。叶剑平(2001)在《市场营销》一书中指出,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。而王世涛(2005)以则从法律的层面对房地产概念进行界定,他认为房屋建筑和土地是一个整体,房产与地产是不可分离的,房产和地产的总称才是房地产。房地产作为特殊商品,与其他普通商品存在差别,其具备以下
7、几个特点:(1)空间固定性房地产的空间固定性也称不可移动性,具体指房屋是在一个立体的空间内固定附着于±地上的不可移动的商品。由于土地本身是不可移动的物质,因此固定附着于王地之上的房屋建筑的空间位置也是固定不变的。与房地产的空间固定性有所不同的是,土地周围的人文环境,交通条件,基础设施等条件是能够根据人的意志进行相应改变,从而提高±地的利用率。(2)开发经营的长期性与大量投资性对于房地产开发而言,房
