房地产泡沫经济的形成与破灭机制分析

《房地产泡沫经济的形成与破灭机制分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、房地产泡沫经济的形成与破灭机制分析（一）房地产泡沫形成的内在因素首先，土地价格的虚拟性是诱发房地产价格泡沫的根源。因为土地的价格并不是价值的货币表现，而是虚拟的价格形式，具有不确定性。而地租是以土地价格形式投入到土地的资本的利息，因此实质意义上的土地价格并不是购买土地的价格而是购买地租的价格，确切地讲是购买地租收入的权利。早在19世纪人们就意识到，拥有土地的所有权相当于持有一笔收入固定的永久债券。因此，土地价格其实是未来收益的资本化。随着经济的发展和财富存量的增长，房地产成为重要的投资工具和投资方式。由于投资者对土地价格的乐观预期及产生的相应投机行为导致土地价格异常波动，

2、偏离正常值，使得价格泡沫产生成为可能。其次，土地的有限性也是促使房地产泡沫形成的重要因素。房地产是缺乏供给弹性和替代弹性的资产，由于房地产建造周期较长，短期内的供给曲线几乎是垂直的，对于土地而言，即使在长期总量也几乎不会发生变化，并且也不存在合适的替代品，因此房地产的供给弹性和替代弹性都很小。此外，房地产能够产生的现金流量受多种因素的影响，房地产的基本价值也就难以确定，尤其对于房地产存量更是如此，基本价值并非简单地由其建造或重置成本决定。经验证明，房地产价格也不存在终端价格约束，从长期来看，由于对房地产需求不断增加而土地存量不变，房地产价格将一直呈上升的趋势。（二）房地产

3、泡沫形成的宏观环境首先，金融自由化是房地产泡沫产生的主要宏观因素。过快的金融自由化进程如果与经济发展水平不相匹配，将会导致金融资产扩张速度超出当局者的实际控制能力，过剩的流动性最终会促使泡沫经济形成，从而使实行金融自由化政策的国家陷入困境。并且，自由化的金融市场运行规则也使银行存在利润率下降的压力，在激烈的竞争影响金融机构原有垄断利润的情况下，逐利的本能诱使金融机构投资行为短期化甚至投机化，舍弃对低收益的实物资本融资，转而对房地产等高收益行业融资，导致房地产泡沫的膨胀。其次，银行道德风险的增加也促使了房地产泡沫的形成。麦金农认为，“银行是一场针对政府的不公正赌博的受益者，

4、它保留了不正常的利润，不必支付因风险贷款所带来的巨大损失而产生的全部社会成本”。克鲁格曼也指出，“由于金融机构明确或暗含的受到政府的信用保证，因而缺乏投资者的监督”。[1]在政府担保或存款保险制度存在的条件下，政府实际上成为金融机构存款的保险机构，承担着金融机构经营失败的风险。这就导致金融机构缺乏风险意识，自然乐意向房地产业等行业投资而将投资风险转嫁给政府。也正因为现行的金融机制无法遏制银行等金融机构在道德风险加大情况下所产生的投机行为，金融机构的大量资金参与房地产投机交易，导致房地产泡沫在各国频繁出现。三、加速泡沫破灭的机制：宏观经济政策的变动宏观经济政策的变动既是房地

5、产泡沫产生的原因之一，同时也是加速房地产泡沫破灭的重要机制，可以日本为例进行分析。日本在二十世纪八十年代过早地推行金融自由化政策而为房地产泡沫的产生创造了条件。1985年9月，西方五国财长会议通过的联合干预外汇市场迫使日元升值的决定，造成日元对美元汇率从该月中旬的244日元兑换1美元上升到1986年8月的153日元兑换1美元，日元汇率在仅仅一年的时间升值将近一倍，从而使国内资金大量剩余。为了缓解日元升值对国内经济造成的冲击，日本政府的发展战略被迫由出口主导型转为内需主导型，掀起了国内购买房产热潮，房地产业因此发展迅猛。在实行上述经济发展战略的同时，日本政府又制定了宽松的金

6、融政策。从1986年1月30日到1987年2月23日，五次降低中央银行的贴现率，贴现率由5%下降到2.5%的历史最低水平。在这种宽松的金融环境中，企业不但可以顺利地从国内市场筹集资金，而且在国际市场上筹集的外汇也可以自由兑换为日元在国内通用。资金的大量过剩，造成两方面的影响：一是国人投机热情高涨，一是银行对房地产业加大融资力度。日本企业也通过发行可转换的债券等方式从股票市场筹集更多的资金涉足房地产业。随着泡沫经济的不断发展，日本政府也开始逐渐意识到其危害性。在1989年5月、10月、12月三次上调贴现率达到4.25%，1990年8月再一次上调贴现率至6%。这给日本股市以致

7、命的打击，股价迅速下跌。股市的崩溃造成了日本国内经济的混乱。受此影响，日本房地产市场从1991年也开始垮塌，在1992、1993、1994年3个年份东京市街地平均价格分别下降了7.6%，14.0%，10.3%，下跌高潮时期，部分地区地价甚至下降一半，从而宣告日本房地产市场泡沫的破灭。四、针对房地产泡沫的措施:日本经验的启示（一）货币政策的选择在控制房地产泡沫的过程中，货币政策往往面临两难处境。这是因为房地产泡沫并非全局性的通货膨胀，而是在总体均衡的情况下带有地域性特征的局部过热。而无论是利率工具还是货币发行等货币政策手段均带有