房地产信托的风险问题探究

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1、房地产信托的风险问题探究房地产信托兑付风险　　一、房地产信托发展现状　　房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。近几年，房地产发展较快，有更多的融资需求，由于房地产行业时间周期比较长，资金占用量大，利润回报高的特点，所以需要多种融资渠道，以满足其对资金的需求，而房地产的调控政策使得其从银行贷款愈加困难，从而使房地产信托有了发展的空间，并在其中占据了越来越重要的地位。　　中国信托业

2、协会公布的数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6751.49亿元，占全行业受托资产总规模的12.81%。2012年上半年，房地产信托发行规模为883亿元，房地产信托成立规模为716亿元。可见，房地产信托的发展非常迅速。　　二、房地产信托存在的风险　　在房地产业快速发展的同时，房地产信托存在的风险也越来越明显，2012年其兑付风险逐步受到关注，其存在的风险主要表现为以下几个方面。　　（一）政策风险　　房地产信托受政策性的影响较为严重，由于房价上涨过快及泡沫的出现，2011年中央政府对房地产行业实施宏观调控政策，包括房产税政策，

3、限购政策等的一系列政策的出台，都对房地产的需求和发展起到了一定的影响，而后银监会对房地产监管力度的一再加强，房地产信托项目实行逐笔“事前报备”，再逐个监测的措施，都在一定程度上对房地产信托的快速发展起到了限制作用。　　（二）市场风险　　房地产信托的市场风险也称系统性风险，是指市场价格的变动如利率风险、汇率风险、通货膨胀等造成信托财产损失的风险，作为先行行业，其受经济环境的影响较为敏感；同时，对于房地产行业，土地供应情况、建筑所用材料的价格变动以及消费者的需求等因素都会影响该行业，从而引发房地产信托业务的风险。　　（三）信用风险　　信用风

4、险也称为道德风险，是指交易对手（主要是借款人、担保人等）不履行合约承诺而造成的经济损失的风险，主要是由各方的信息不对称导致，由于信托各参与者有不同的利益要求，这样就可能造成损害其他投资者以使自己利益最大化的行为，同时其约束机制不够完善，从而导致兑付风险的发生。　　（四）流动性风险　　流动性风险，也称兑付风险，是房地产信托面临的重要风险，其主要指抵押物变现风险，信托财产多为土地、房产、股权等，抵押担保物主要是土地、房产等固定资产，如果出现融资方无法偿付的现象，由于信托公司无法吸收存款，且本身自有资金有限，所以就需要转让信托产品或处置抵押物

5、，首先，《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体宣传，造成其二级市场不活跃，转让的成本很高；其次，抵押物是固定资产，处置流程复杂而且时间相对较长，容易造成资金链断裂，加剧流动性风险。　　三、房地产信托风险控制建议　　房地产信托融资还是有一定的发展空间，因此如何防范其面临的风险就至关重要。　　（一）控制风险，严格内部审查　　由于房地产项目涉及的资金量比较多，在项目初期就应做好项目的审核工作，首先通过对融资人及担保人的信用评级和尽职调查进行严格的事前控制，通过设定较严格的抵押担保措施、设定各指标底线并适当引入风险转移措施规避或减少风险，最大

6、限度地做到风险可控。其次，对其后期管理要进行持续的追踪，包括其评级情况，建设进度，财务状况等。信托公司应保证风险管理部门和合规部门对项目出具独立意见。再次，信托公司应聘请评估团队对项目抵押物等进行合理估价，并聘外部律师为项目的法律风险做出评估。　　（二）自主创新，加强人才培养　　房地产信托的发展限制引发创新的需求，从资金的募集到项目的选择多个环节都可实现创新，设计多渠道、多类型的房地产信托产品，以适应市场多元化的需求。为此，信托公司应加大人才培养，针对其产品的多样性和复杂性，应注重对产品设计人员、风险审核人员、交易人员的培养。设计人员应

7、加强对市场的敏感度，熟知企业运作及经济环境的变化，通过产品的创新增强竞争力，为投资人提供更广泛的投资方式，有效的风险审核人员最好是经过专业训练，具有律所或会计师事务所的从业经验，并能独立公正出具风险意见，而交易人员要有快速的反应能力，快速应对交易中出现的变化。　　（三）其他措施　　房地产信托作为融资类项目，可以多借鉴商业银行的信贷管理经验，加强管理，同时，信托公司应加强对净资本的管理，加大风险资本的计提标准。同时，加强现金流量的控制等。关注政府政策的变化及对市场行情保持高度的灵敏性，以应对系统性风险，降低其风险程度。