平凉路三种方案成本投资分析

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1、独立开发商住综合楼一、数据指标表1项目基础数据指标总用地面积3425.8㎡建设用地2741.73㎡代征面积684.07㎡基座面积1059.58㎡总建筑面积24754.2㎡商业用地6357.48㎡住宅面积16277.56㎡地下室2119.16㎡容积率7.23二、收入分析1、销售收入该项目位于兰州市区繁华地段，社区成熟度高，商业利用价值大。目前周边住宅价格在12000元至15000元/㎡，商业业态以酒店、超市、大型购物广场、娱乐餐饮为主，商铺的价格在35000元/㎡左右，车位价格在20万—22万/个。（1）商业销售收入商业销售收入=32000元/

2、㎡x6357.48㎡=20401.6万（2）住宅销售收入住宅销售收入=14000元/㎡x16277.56㎡=22788.58万（3）车库销售收入地下室总建筑面积2119.16㎡，按每个车位占40㎡计算，估算地下车位50个。车库销售收入=20万x50=1000万。销售总收入=44190.8万表2项目销售收入序号建安项目单价建筑面积（m2）总造价(万元）1商铺320006375.520401.62住宅（高层）140001627822789.23车库205010004　　　　　合计　　44190.8452、租金收入（1）商铺租金收入根据对项目周边商

3、业的市场调查表明：该地区一层商业租金80-140元/㎡/月，二层以上商业60--100元/平米/月，地下层月50元/㎡/月。商铺年租金收入=100元/㎡/月x12x6357.48㎡=76万（2）车位租金收入车位租金收入=700元/个x12x60=50万商业租金收入=126万一、投资成本分析表3开发建设成本投资估算表序号项目开发产品成本固定资产投资合计1土地费用　　　2前期工程费用3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6管理费用7财务费用8销售费用9开发期税费10其他费用11不可预见费　合计　　　1、土地费用表4土地费用表序号项目

4、金额估算说明1土地使用权出让金　　3拆迁安置补偿费4土地出让契税　合计　　该地块是位于城关区平凉路与甘南路交叉处的住宅及配套用地，土地面积为3425.8㎡，该用地属地价一类地区。本次估价的地价是宗地红线外市政基础设施达到“七通一45平”（通路、通电、上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整）条件下、在估价时点2014年4月1日的估价对象商业用途40年的土地使用权价格。估价的地价分为熟地价和毛地价，熟地价包括土地出让金、土地开发及其他费用；毛地价即指土地出让金费用。在估价过程中，结合实际采用基准地价系数修正法和假设开发法分别求取估价对象的熟地价格

5、和毛地价格，综合分析者两种方法测算的土地价格，采用加权平均求出土地的最终地价结果。（一）基准地价法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象宗地在估价时点价格的方法。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）和《兰州市城市土地价格调查》，作如下测算：（1）计算方法及公式Pi=[p×（1±k）×T×Kij±F]×Y式中：Pi——侍估宗地价格；P——待估宗地对应的基

6、准地价；k——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T——期日修正系数；Kij——容积率修正系数；F——开发程度修正系数；y——使用年期修正系数。（2）各指标的确定1)基准地价的确定表5兰州市基准地价表城市用途基准地价（元/平方米）基准地价内涵ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ兰州市商业854057823915265017951215823开发程度：七通一平（通路、通电、供水、排水、通气、通热、通讯和场地平整）。均为法定最高出让年限完整土地使用权价格。住宅4090325223871479838609422工业976741656568466391　45表

7、6商业用地Ⅰ级亚级基准地价表土地级别Ⅰ-1Ⅰ-2Ⅰ-3Ⅰ-4基准地价(元/㎡)11837967379577457表7兰州市近郊四区土地级别界限范围城市用途级别范围兰州商业亚级Ⅰ-1共三片。第一片：东：平凉路西侧；南：广场南路南侧临街建筑物所占土地；西：金昌南路西侧临街建筑物所占土地；北：庆阳路。第二片：东：兰州国际贸易中心东界—庆阳路—百盛购物广场东界；南：庆阳路—中街子—民安大厦南侧—陇鑫大厦；西：邮政大厦东界—人保城关分公司西界—金塔巷—中匈友好大厦西侧；北：中匈友好大厦北侧—兰州二中西界及南界—世纪大厦北界—新闻出版大厦北界—兰州国际贸

8、易中心北界。第三片：东：中山宾馆东界—木塔巷—新时代广场北界—兰州军分区临街建筑所占土地—张掖路新华书店南界—新世界百货南界—人民饭店—金城大剧院西界—兰州市粮食局