李玉兰诉马海涛案评述

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1、1.2002年7月1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，双方约定马海涛以45000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。2.2006年12月马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋3.2007年由北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋，马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款93808元，同时该判决认定马海涛为倒置协议无效的主要责任方，应对其信赖利益损失进行赔偿4

2、.2008年1月，李玉兰以信赖利益受损为由，要求马海涛赔偿。期间，经李玉兰申请，通州区法院委托北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为264700元。5.2009年6月,二审，北京市二中院维持一审判决，农民马海涛应当按照过错程度赔偿画家李玉兰经济损失18.5万元，加上二中院原先判赔的房屋补偿9.4万余元，李玉兰总共将获赔28万元。至此，这起历时3年的诉讼终于画上句号，李玉兰也将搬出居住7年之久的农家院。纵观本案，其实所直接体现的问题是在农村宅基地上建设的房屋转让所带来的法律问题。这

3、种房屋被我们通常归为“小产权房”。“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。为何称之为小产权呢？小产权即部分产权，是区别于全部产权，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分

4、权的行使则限定在一定范围之内。对于小产权房或者说村民宅基地的法律规制在我国主要有《土地管理法》的六十二条和六十三条，在政策上，2007年2月11日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。可以说国家从保护农业用地，保障农民对宅基地的使用对小产权房是持反对态度的。购买小产权房或者说乡产权房确实具有很大的风险。乡产权房的流通转让存在很多

5、的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，也就是说无法向商品房一样正常的买卖、交易，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。同时，因为小产权房合同的效力问题，交易主体之间极易因此发生争议。本案其实就是这

6、种情况，1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。其中，影响最大的便是我们探讨的李玉兰和马海涛的恩恩怨怨。由于案件的起因是农民眼红于上涨的房价而反悔交易，亊到如此，本案所涉及到的已不仅仅再是一个小产权房交易纠纷的问题，更是一个诚实信用的问题，是一个人为了上涨的房价以依法主张合同无效这种很“法律”的手段去破坏人与人之间信赖这一交易基础的问题。信赖人与人之间的信赖是社会的根基。现代汉语中信赖是指“相信而敢于托付”

7、，个人基于对他人的信赖，通过对经济交往中自己行为结果的预期，做出行为决策，社会主体对他人的信赖是市场经济发展的基础，可以说在社会中无信则不立。近年来由于社会交往中信任关系的缺失而导致社会矛盾增加的现状也证明了进行信任保护的重要意义。社会主体之间信任关系的破坏导致了社会矛盾的产生，而矛盾的化解可以通过社会体制内和体制外两种途径实现。与通过体制外途径化解纠纷相比，体制内途径属于维持社会正常运作的基本机制，因此具有制度设计相对完善、运作相对顺畅、效率也相对较高的优势，而司法途径正是国家设置的通过体制内正常机制解决社会自身矛盾的途径之一。

8、法院通过个案裁判保护信赖者的合法权益，惩罚失信者达到个案公正，增强个案当事人对社会的信任感。而一次民事案件裁判的社会效果不仅限于个案纠纷的解决和社会信任的修复，更重要的意义则在于其社会导向作用。当受到经济、政策等社会因素影响，某一时期同类案件大量出