城市土地开发融资探讨x

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1、土地开发融资探讨•土地一级开发的融资渠道概括现金首次发行上市其他速上市后再融资内部融资动资产股权融资买壳上市应收账款合资预收款合作开前沿货币合约房地产发融资企业融资股权性融资房地产辛迪加房地产投工程承包融资出租房地产资信托租赁融资承租房地产直接债回租外部融资务融资回买债务性融资企业债务房地产保险公司银行贷款房地产抵押公司间接债务融资其他金融房地产基金机构贷款管理公司夹层融资房地产财务公司房地产融资的１８条渠道渠道内容1企业内部融资抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购房款和企业利用留存收益等。2上市融资股份制房地产企业上市发行股票

2、成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项目资产。3房地产抵押贷房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括款土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要看开发商的业绩、业务以及信用记录；4房地产委托房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人贷款将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限等发放的房地产贷款。具体业务主要有(1)服务性房地产信托。(2

3、)建材补偿贸易信托贷款。(3)房地产开发经营企业流动资金委托贷款。(4)国际房地产投资信托。5向其他金融房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务机构融资。公司等为房地产开发提供融资服务。6抵押贷款证金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入券化ABS的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证券的形式出售给投资者的融资过程。7短期融从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构资等渠道获得的高利率贷款8长期融通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地资产开发公

4、司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业金融公司、政府来源等渠道筹集资金。9售后回房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作租为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。但是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求较高，其预期经营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投资者所接受。需要注意的是，租赁期满，开发商不能获得物业的产权。10租赁开发商将该土地出租给

5、其他投资者开发建设房地产，以每年获融资。得的租金作抵押，申请房地产项目开发的长期贷款。或者开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自行开发的房地产作抵押向银行申请长期抵押贷款。11回买开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款融资机构的贷款买回该项物业。通过采取回买融资方式，开发商不仅获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。特别值得说明的是，开发商仍可对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；融资机构既可获得高于普通抵押贷款的利息收入，又可以所有者的身份参与分享物业的经营收益。12房地这是国外房地产开发

6、商广泛采用的一种融资方式。它由经理合产辛伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管迪。理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任。13它采用的形式是贷款机构出资，开发商前沿提供土地和技术，成立合资公司。与合货作开发不同的是，参与合作的资本投入币者并不是完全意义上的投资方，还充当合贷款人的角色，要求将其投资分期收回，约。并获得利息。故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，它也与开发商共享收益，共担风险。14项项目融资是指“

7、为一个特定经济实体安排的融资，目其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的融资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产资作为贷款的安全保障”。包括直接项目融资、项目公司融资模式、杠杆租赁融资模式、“生产支付”融资模式、BOT融资模式、ABS融资模式等（五）土地融资主要渠道与模式形式内容就是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征TOD(Trans用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；it—Oriente然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与１５d“熟地”之间的价

8、差而形成的一种融资模式。Developme城市公共交通具有很强的“外溢效应”，以公交体系为中nt)融资模心的城市（土地）规划和城市（土地）经营的模式，带式动大社区、大商业、大交通