对城市土地开发规划管理的探讨

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1、对城市土地开发规划管理的探讨-规划设计对城市土地开发规划管理的探讨-规划设计对城市土地开发规划管理的探讨-规划设计对城市土地开发规划管理的探讨-规划设计对城市土地开发规划管理的探讨-规划设计对城市土地开发规划管理的探讨　　摘要：本文作者通过对城市规划设计与规划管理的亲身体会，指出了当前我国城市土地开发模式存在的问题，同时就如何建立新的城市土地开发模式，重新开拓城市规划管理的新思路做了详细的阐述。　　关键词：城市规划；土地开发；管理　　0．前言　　随着城市建设的深入和速度的加快，如何建设富有地方特色、

2、环境优美、生产生活全面发展的城市，是关系到我国城市化进程速度与质量的关键问题，特别在建设社会主义新农村的今天尤显重要。而在城市中，城市中心作为城镇生长与发展的极核和全镇居民的活动重心和对外窗口，是城镇建设的重中之重。　　1、目前土地开发模式的分析　　作为一座新兴的工业城市，在城市建设方面只有短短几十年的历史，而在城市规划管理方面的历史则更短，因此无论是在城市的开发建设上还是在城市的规划管理上，我们都还欠缺经验，还存在着许多的不足。作为一名从事过城市规划设计的规划管理者，我个人认为存在着以下的问题：　

3、　1.1、政府在土地的开发和有偿使用中将收益甚少　　据了解，政府在整个土地的征用过程中收取的费用一般大约为十几万元一亩，这个价格是相当低廉的，这就造成了一级土地市场和二级土地市场之间存在着巨额的利润空间，而这部分巨额利润大部分是由开发商获得，作为土地所有者的政府则获益甚少。这一点从我们政府经过这么多年的城市开发建设，但土地方面的财政收入却无多少盈余就可见一斑。而屡见不鲜的地皮炒卖也可印证一级土地市场与二级土地市场之间存在着巨额的利润空间。　　1.2、大大小小的开发商对土地市场上巨额利润的追逐，必然会

4、造成城市土地开发上的遍地开花和各自为政，也会造成土地市场的不稳定以及发生政府官员的“寻租”现象，滋生腐败。　　1.3、由于允许土地的自由出让和转让，必然又造成城市已开发土地建设周期的延长，这一点从我们在上世纪九十年代初开发的十个小区至今还没有一个能够得到完善就可以知道了。这种状况的直接后果是整个城市总是处在一种建设状态当中，城市环境永远难以得到彻底的改善。　　1.4、由于开发商在征用土地后，往往自己不进行统一的开发建设，而是将地块细分为小块后出让，因此其委托设计单位编制的详细规划方案往往缺乏针对性和

5、可操作性，这一点可以从我们现实建成的小区与当时的规划方案往往已大相径庭得到印证。而其直接后果是城市的规划与建设相脱节，城市的建设缺乏既定的方向和目标，城市的定位和城市的景观设计无从谈起。　　1.5、现行开发模式带来的城市已开发土地的分散建设，必然造成我们规划管理上的极大困难，一方面我们进行规划管理时面对的是形形色色的业主，另一方面不同时期的建设必然会带来规划尺度上的不同，比如在临大街建筑后退红线尺寸的控制问题上，过去我们按规划后退得较少，现在我们希望通过多退来改善城市的景观效果，却往往受用地现状的制

6、约而难以实施，即使能多退但由于会损害业主的利益而阻力重重，业主也往往在这些问题上与我们纠缠不休，这就是为什么一直以来我们在规划管理问题上总是存在着那么多的扯皮和人为干预的原因所在了。　　2、建立新的土地开发模式的新思路　　综上所述，我们不难发现，之所以现行的土地开发模式存在种种弊端，不能适应城市发展的需要，关键在于它违背了城市建设的两大原则：一是“统一开发、统一规划、统一建设”的原则；二是“开发一片、规划一片、建成一片的滚动发展的原则”。也正因为如此，我们要改变旧的城市土地开发模式，建立新的开发模式

7、，就必须遵循以上两大原则。　　首先政府应尽快出台政策，明确规定今后不再允许开发商将已开发的用地进行分散转让，而必须由开发商统一进行建设。对于已转让的土地，则规定其业主必须在一定的期限内进行施工建设，否则政府将收回和重新拍卖，只有这样才能保证已开发的各居住小区能尽快地得到完善，城市的整体居住环境质量才能得以极大地提高。　　其次政府应尽快建立城市土地储备制度，由政府委托机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，并根据

8、城市土地出让年度计划，有计划地将土地投放市场。这一制度有着以下的优越性：　　1.政府垄断土地一级市场，确保经营性用地一律通过招标、拍卖方式出让、出租，将大大地增加政府在土地有偿使用方面的财政收入，从而改变政府在城市建设方面资金不足的被动局面，实现以地养城的目标。　　2.政府掌握一定量的土地储备，将大大提高政府对土地市场的调控能力，保障城市地价的平稳性，防止地价的暴涨暴跌，促进土地市场的平稳发展。　　3.政府有足够的土地储备，则可在适当的时候将部分土地用来为低收入的居民