地块收购可行性研究报告

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1、地块收购可行性研究报告1.项目背景1.1.报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。3、结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.2.项目概况1.2.1.地块基本条件基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。Ø地块编号：Ø项目四至：光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东

2、；Ø用地面积：50亩；Ø实际出让面积：33350平方米；Ø规划用地性质：住宅Ø建筑容积率：≤1.7；Ø建筑面积：56695平方米；271.1.1.土地交付条件及土地使用权出让年限Ø土地交付条件: 拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、  气等）均以现状为准；Ø土地使用权出让年限：70年；1.1.2.项目资源分析方向资源照片东东面为友谊河，河边坡岸、景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护南南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参南京干休所接待处（正在经营中）西西面南端现有一加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临北地块北面现为南京总

3、参干休所小区271.1.1.基地资源评估表权比细目优良中等一般较差土地级别★自然景观★环境污染★交通情况★生活配套★学区情况★社会治安★社会人文★区位形象★人工开发★结论：p地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。p地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境一般。p外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏；p地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为

4、外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。p地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。p根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发条件一般，项目价值有待进一步挖掘。271.项目开发经营环境分析2.1.1.2008年全国房地产市场回顾2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果

5、。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2008年房地产市场运行状况呈现以下六个特征：a)房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。2008年1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上。同时，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长，截止11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%。b)房地产开发投资意愿下降。受需求市场

6、低迷的影响，08年4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；c)房价出现近10年来首次下降。08年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。从环比看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%。d)加大住房保障建设。2008年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在一定的

7、冲击。272.1.1.2009年国内房地产市场趋势预测a)商品房屋空置面积会有较大幅度增加。b)房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。c)房地产开发企业并购重组将会增加。d)2009年年底房价将止跌企稳。虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观，但中国“保增长”的4万亿资金投入、08年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对09年房价的稳定起到积极作用。预计随着2009年第3季度宏观经济的回暖，房地产市场将有可能在09年底真正止跌企稳。2.1.南京市房地产市场分析2.2.1.2008年南京整体市场情况

8、分析a)成交量全方位大幅萎缩。2008