南京地块收购项目可行性研究报告.doc

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1、1.项目背景32.2.1.1.报告编制目的33.2.1.项目概况35.1.1.1.地块基本条件35.1.3.土地交付条件及土地使用权出让年限45.1.4.项目资源分析45.1.5.基地资源评估表52.2.2.项目开发经营环境分析62.1.1.2008年全国房地产市场回顾61.2009年国内房地产市场趋势预测71.1.南京市房地产市场分析72008年南京整体市场情况分析72.2.2.2008年南京房地产市场政策回顾102.1.3.2009年国内宏观环境展望112.2.3.2009年1月份南京房地产市场特征分析112.2.4.2009年房地产市场趋势预测12

2、3.区域房地产住宅市场研究143.1.项目所处房地产板块市场特征分析143.1.1.城东板块：环境资源优越，区域高端居住形象明显143.1.2.城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻143.2.项目区域主要竞争项目分析152.2.3.2.1.主要在售竞争项目一览表15后续市场供应预测16重点竞争个案分析16项目区域置业者分析184.项目区域主要二手房情况分析19项目区域精选二手房源概况194.2.项目区域二手房市场分析19项目开发经营SWOT分析及销售价格预判20项目综合分析（SWOT分析）202.项目销售价格预判20建筑类型202.2.

3、4.2.2.销售价格建议212.2.5.风险分析22定性分析22政策风险221.2.区位竞争风险22行业市场竞争风险235.1.4.技术风险235.1.5.国际风险232.经营风险235.2.1.预警机制风险23项目开发经营策略及投资估算256.1假设预算开发方案一256.1假设预算开发方案二26结论与建议28项目综合评价28结论错误！未定义书签。项目背景报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。3、结合市场的状况和项目的特点，探索项目

4、开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。项目概况1.2.1.地块基本条件基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。地块编号：项目四至：光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东；》用地面积：50亩；实际出让面积：33350平方米；规划用地性质：住宅建筑容积率：W1.7；建筑面积：56695平方米;土地交付条件及土地使用权出让年限土地交付条件:拆成自然平整：外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准；土地使用权出让年限：70

5、年：1.2.3.项目资源分析方向东面为友谊河，河边坡岸、景观已做东好，水体水质较好，但缺少特色和维护南面是光华路，光华路南侧是四方新南村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参南京干休所接待处（正在经营中）西面南端现有一加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临d匕地块北面现为南京总参干休所小区1.2.4.基地资源评估表权比细目优良中等般较差土地级别★自然景观★环境污染★交通情况★生活配套★学区情况★社会治安★社会人文★区位形象★人工开发★结论:□地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。□地块所属位置属城郊结合部，本案南

6、面直对城东最大的拆迁安置小区之四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境一般。□外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏；□地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。□地块南傅的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。□根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发条件一般，项目价值

7、有待进一步挖掘。项目开发经营环境分析2.1.1.2008年全国房地产市场回顾2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经岀现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2008年房地产市场运行状况呈现以下六个特征：a）房屋交易量持续下降，空置面积较快増加。2008年1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18

8、.3%,增幅减少48.8个百分点。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面