城市人买农村房打水漂

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1、城市人买农村房打水漂本报通讯员 朱道海　　集体性质土地转让使用，受到一定的限制。集体土地如非法转让，则法院判决不予保护，当事人双方予以返还。近日，溧水县法院审结了这样两起有关涉农村集体土地使用权案件。　　城里人购集体土地的房屋不受保护　　2010年5月14日，经人介绍，南京人刘容与溧水农村人潘瑞签订了房屋买卖合同，合同约定：刘容以8.5万元的价格购买潘瑞位于农村的房屋一处，刘容预付定金2万元，潘瑞收到定金后应在3天内办理好该房屋的过户、公证以及翻建手续。2010年5月15日，刘容支付潘瑞定金2万元。2010年5月15

2、日由刘容出资，为双方买卖合同中标的物，即位农村的房屋办理了乡村建设规划许可证。此后，刘容发现该房屋无法办理过户也无法公证，故要求潘瑞退还定金2万元，潘瑞拒不归还，刘容多次交涉未果，遂诉至法院要求潘瑞返还刘容预付定金2万元及违约金2万元。　　法院经审理认为，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。本案中，被告将房屋转让给原告，必须同时将该房屋的土地使用权一并转让。原、被告买卖合同中约定转让的房屋位于农村，该房屋所占范围内的土

3、地使用权系宅基地使用权，而原告并非农村村民，非该集体经济组织成员，故原告不能享有该宅基地使用权，双方签订的买卖合同已经违反了法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同，属于无效合同。依法判决被告返还原告定金2万元。　　用于自拆自建的集体土地不能转让　　2009年5月8日，溧水经济开发区征地拆迁自拆自建实施意见规定，对规定区域范围内的拆迁采用自拆自建方式安置。该意见对拆迁补偿标准、安置与复建、拆迁实施等进行了规定，其中安置与复建中规定，3-4人/户（含以上），安排楼房进行复建；

4、遇法定婚龄的独生子女家庭或达到法定婚龄的男性公民，父母与子女可以分户安置，子女安置一幢楼房（A型），父母安置一幢平房（B型）；放弃宅基地的，给予适当经济补偿；所安置的复建房，必须是被拆迁人自己建设，不得以任何理由转让他人，否则由开发区收回复建房宅基地。　　2009年6月15日，柯华与房屋拆迁公司达成房屋自拆自建补偿协议书，对拆迁补偿款进行了约定。2009年8月11日，柯华与雒佳达成协议，约定柯华将开发区安置的位于吉临新村的A型建房用地一块转让给雒佳；柯华收取1万元定金后，不得反悔，否则应双倍返还定金；转让价为3.3万

5、元（此款雒佳已向柯华支付）。另外，柯华将房号证明交给了雒佳。　　后柯华以原告身份，以用益物权确认纠纷一案诉至法院，请求法院确认原、被告雒佳之间的转让协议无效。　　溧水法院认为，原、被告争议的土地性质为宅基地且该地上尚未建造建筑物，原、被告也并非同一集体组织村民，原、被告之间关于土地转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地不得转让的规定，应属无效，同时因协议无效取得的财产，应当予以返还。依照规定，判决确认原告柯华与被告雒佳所订的协议无效。依法判决原告返还被告土地转让款3.3万元。　　雒佳不服上述民事判决，向南

6、京中院提起上诉。　　南京中院审理后认为，本案讼争土地性质为集体土地，根据开发区征地拆迁自拆自建实施意见、柯华和房屋拆迁有限公司签订的房屋自拆自建补偿协议书，涉诉土地用于复建房的建设。柯华和雒佳并非同一集体经济组织内成员，双方之间转让讼争土地的协议无效，双方应当分别予以返还取得的财产。因讼争土地上尚未建造房屋，自拆自建协议书中载明的被拆迁安置人为柯华，雒佳并无证据证明其实际占有讼争土地。故判决驳回上诉，维持原判。