房地产企业纳税风险防范

《房地产企业纳税风险防范》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产企业纳税风险防范主讲：张辉2讲解大纲一、筹建期间的纳税风险二、建设期间的纳税风险三、内部认购以后的纳税风险四、交付使用以后的纳税风险五、合作建房的特殊考虑六、售后回租的特殊考虑3筹建期的纳税风险国税发【1995】153号关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知企业领取营业执照，一般意味着筹建期的开始，开始归集各种开办费用，不考虑是否办理税务登记。企业取得发改委的立项文件，就意味着筹建期间的结束，必须分别确认管理费用、财务费用、营业外收入、营业外支出等，不考虑是否开工建设。4筹建期的纳税风险（续1）检查要点：1、是否存在不规范

2、的票据（贯穿于整个检查过程）2、是否存在延长筹建期情况3、是否存在抽逃资本的情况筹建期的纳税风险（续2）中华人民共和国公司法:第二十六条有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足5筹建期的纳税风险（续3）如果将尚未投入使用的资金拆借给其他法人或自然人，不论是否收取利息，均应征收营业税等1995关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》第10问2000关于企业财产损失税前扣除问题的批复2003关于企业与

3、其关联企业之间的业务往来相应调整问题的批复67筹建期的纳税风险（续4）国税函【1991】326号国家税务总局关于外商投资企业利息列支问题的批复投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的外商投资企业，对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本与在规定期限内应缴资本的差额应计付的利息，在计算企业应纳税所得额时，不予列支。！只适用于外资企业，内资企业只能参照8建设期间的纳税风险主要关注是否存在虚报亏损问题：1、土地拆迁票据问题?2、建设用地的摊销问题？3、建设用地的税金问题？4、业务招待费的扣除问题？5、拆借资金利息的问题建设期间的纳税风险（续1）1997关

4、于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复！！拆迁法人所有的房屋，必须取得其开具的地税发票，一般不需要扣缴营业税。！！拆迁自然人（含农民）所有的房屋，必须扣缴营业税和个人所得税9建设期间的纳税风险（续2）2001企业会计准则——无形资产：无形资产，指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。房地产企业持有建设用地不符合无形资产的定义，因此不应该将取得的土地使用权的价值计入到无形资产科目，在尚未开工建设前计提摊销，而应该直接计入到开发成本科目，不允许在开工建设前计提摊销。10

5、11建设期间的纳税风险（续3）1989关于土地使用税若干具体问题的补充规定六、关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。12建设期间的纳税风险（续4）财政部1999文《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》中第十三条规定：企业在当年无营业收入或取得少量营业收入，但发生业务招待费的，经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量的60%预计营业

6、收入，并在下列限额内据实列入待摊费用：预计收入1500万元以下的，0.5%；1500万元到5000万元的，0.3%；5000万元到1亿元的，0.2%；超过1亿元的，0.1%。自出售开发产品实现收入的年度开始，将待摊的业务招待费在3-5年内分期摊入管理费用。13建设期间的纳税风险（续5）国税发〔2006〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建

7、造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。14建设期间的纳税风险（续6）因此可以说，在建设期间，在计算所得税亏损时不允许列支上述三项费用，即减少了申报的亏损数，一般情况下为可抵减的时间性差异。？外资所得税法没有明确的规定，应视同为参照财务会计制度执行，即先记入到待摊费用，待实现销售收入后再转入到管理费用，时间要求比照3年执行。15建设期间的纳税风险（续7）国税函【2003】1114号关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，纳税

8、人向非金融机构借款的利息支出不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。按照中国人民银行规定，金融机构