世邦魏理仕《工程部工作手册》

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北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司世邦魏理仕物业管理工程手册北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司资产服务部编制第一章工程部职责范围6一、工程部职责：7二、工程部职责范围：7第二章工程部组织架构9第三章岗位职责10一、工程经理岗位职责11二、工程总工程师岗位职责12三、工程总值岗位职责13四、工程主任岗位职责13（一）工程电气主任岗位职责13(二）工程设备主任岗位职责14（三）工程综合主任岗位职责15五、工程主管岗位职责15（一）电梯主管岗位职责15（二）强电（运行）主管岗位职责16(三）强电（维修）主管岗位职责16（四）锅炉主管岗位职责17(五）空调主管岗位职责17(六）给排水主管岗位职责18（七）弱电主管岗位职责18（八）综合维修主管岗位职责19六、各系统岗位职责19(一）电梯工岗位职责19（二）电工运行班岗位职责20(三）电工维修班岗位职责20(四)锅炉工岗位职责20（五）空调工岗位职责20(六）水工岗位职责21（七）弱电工岗位职责21129－129

1北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（八）综合维修工岗位职责21（九)水处理化验员岗位职责21（十）库管员岗位职责22（十一）工程值班台岗位职责22第四章各系统管理制度23一、工程总值管理制度24二、强电管理制度25三、弱电系统管理制度26四、空调系统管理制度26五、电梯系统管理制度27六、给排水系统管理制度28七、综合维修管理制度29八、工程值班台管理制度29九、入户维修注意事项30第五章各系统交接班制度一、电梯运行人员交接班制度33二、变电室交接班制度33三、锅炉房交接班制度34四、给排水交接班制度34第六章各系统设备运行管理规程一、空调设备运行管理规程37（一）空调运行巡视制度38（二）空调巡视程序表39(三)制冷机组开停程序39（四)相关表格39二、给排水设备运行管理规程39(一）给排水设备、设施操作规程42(二）给排水设备巡查规程及线路图43（三）人工游泳池按摩池水循环和水处理设备操作规程45（四）水泵房运行管理制度46（五）中水站运行管理制度47（六）热力站运行管理制度48(七）二次供水操作制度49(八）水质化验操作规程51（九)相关表格52129－129

2北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司三、变、配电设备运行管理规范53(一）变电室巡视制度55（二）高压配电室巡视检查制度56（三）倒闸操作制度57（四）发电机试车规范58（五）发电机每日巡视内容、周期、路线59（六）相关表格61四、电梯设备运行管理规范62(一)电梯安全操作制度64(二）电梯巡检制度66(三)电梯设备巡查规程67（四）相关表格69五、弱电设备运行管理规范70（一)相关表格72六、锅炉设备运行管理规程73(一)司炉工巡回检查制度76（二）锅炉运行班巡视内容及时间周期77(三）煤气运行巡视内容78（四)相关表格79第七章各系统设备维修保养规范80一、年保养计划表80二、空调机、风机盘管设备维修保养规范80（一）新风机组周期保养81（二）空调水泵周期保养82（三)冷却塔周期保养程序83（四）冷水机组周期保养程序84(五）相关表格85三、给排水设备维修保养规范86（一)相关表格87四、强电设备维修保养规范88（一）配电室检修工作程序91（二）PC1配电室检修工作方案92(三）PC2配电室检修工作方案95（四)PC3配电室检修工作方案97（五）PC4配电室检修工作方案99(六）PC1—PC4配电室检修计划100129－129

3北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司五、锅炉维修保养规程102(一）锅炉设备保养周期表104（二）锅炉房主要设备维修保养内容106（三)相关文件和表格107六、卫星电视、有线电视系统保养步骤108（一)天线系统108(二)前端108（三）分支分配系统108七、综合维修保养规范109（一)危险品管理制度1091、化学类（硫酸）1092、油类:（易燃物品）109(二）综合组中修项目、综合组大修项目1091、综合组中修项目1092、综合组大修项目110（三)综合维修专业工作制度110（四)综合维修操作间管理制度112第八章事故处理办法及相应预防措施113一、配电室紧急停电处理规程113二、空调专业设备应急措施115三、电梯故障困人救援法117四、锅炉故障处理方法141129－129

4北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司第一章工程部职责范围一、工程部职责：1、负责制定本部门的岗位职责，及各项业务的服务质量标准。2、负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。3、负责公司物业、设备维护、保养管理工作。4、负责各管理处有偿维修管理工作。5、负责公司日常设备、系统检验和物业验收。6、负责做好公司检验、测量设备的管理工作.二、工程部职责范围：1、负责大厦强弱电系统的运行管理,设备维护保养和检修故障.2、负责大厦电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。3、负责大厦空调系统的运行管理，设备维修保养和故障。4、负责大厦给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。5、负责联系处理大厦土建结构方面的渗漏水.6、负责大厦各动力系统的完善改造，设备更弃以及小项增改工程施工。7、确保工程所有设备的正常8、运转，维修保养好大厦的硬件。第二章工程部组织架构129－129

5北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司工程部组织架构129－129

6北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1129－129

7北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司第三章工程部岗位职责一、工程经理岗位职责部门：工程部直接上级：总物业经理技术咨询与汇报:CBRE总部工程监管人员直接下级:工程专业主管工作地点：物业办公室工作职责：1、招募、培训、安排和评估工程部成员的工作.2、审核和指导部门的工作.3、完善维修、变更和设备需求的特殊要求。4、筹划、协助和完善大厦自动控制系统。5、新的或是改进的建筑装修项目与设计师和项目经理接洽。6、与当地有关政府机构接洽，以确保大楼符合有关的建筑条例和各项规定。7、完善、指导和评估服务工作安排，使你方的工作符合住户的要求,并达到最佳的满意程度。8、建立自动控制系统。9、对日常维修合约包括工程、水处理等监管,协助总经理制定，选择合约承包商.10、建立年度操作及设备预算.11、建立大厦维修管理系统,确保大厦仪器及系统能作最终预算。12、举行防火演习。13、审查租户图纸确保与大楼标准相符.14、对总工程师作考勤及考核工作。15、招标承投维护工程设备.16、工程预算.129－129

8北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、总经理或副总经理指派的工作。129－129

9北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司二、工程总工程师岗位职责部门：工程部直接上级：工程经理直接下级：工程总工助理工作地点：物业工程部工作职责：1.协调与签约公司的服务,以高质量的完成工作。2.确保各项工作均依据条例及大楼建筑标准，并与政府有关机构接洽。3.负责招募、培训工程部员工及安排工作。统筹安排监督整个部门的工作系统，协调各系统之间的工作及人员安排。4.完善和监督所有设施的运转，包括环保设备、升降装置、安全系统及有关设备.5.负责对所有机械/电力及安全设备和系统的监控、检查日程安排。6.拟定维修保养的年度预算。7.负责在紧急情况下如何采取必要措施,以确保大楼租户财产人身安全.8.完成工程经理指派的任何职责任务。9.协助工程经理招标维护工程设备.10.协助工程经理监督大厦各系统设备之运行及维修保养的管理工作。11.协助工程经理拟定各种维修，保养计划并指挥各专业执行.12.协助工程经理制定各种规章制度及操作规程。13.协助工程经理拟定能源控制方案并指挥落实.14.组织、安排、处理突发性紧急事故及各类设备的维修、保养。15.监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况.16.完成工程经理指派的任何工作。129－129

10北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司三、工程总值岗位职责部门：工程部直接上级：工程总工程师直接下级：工程各专业主任工作地点：物业工程部工作职责：1、在紧急调度情况下，可完全合理地支配工程部的运作。2、处理客户投诉及分配工程维修单。3、完整的填写《事故报告表》，并描述大概于当值日记上。4、当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时,及时转达上级或中心领导,寻求协助处理解决.5、处理/完成交接班遗留问题.有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料一一详列总值日志上。6、每天通过电话及不定时巡视各机房,发现问题及时处理.包括员工纪律、设备运行和工程抢修等。7、确保各系统正常协调运作，配合其他部门的相关工作。8、值班台的工作。9、完成上级下达的其它任务。四、工程主任岗位职责部门：工程部直接上级：工程总值直接下级：工程各专业主管工作地点：物业工程部工作职责：(一）工程电气主任岗位职责1、组织安排电气系统及电梯系统运行保养维修及属下员工的特殊或日常工作分配。2、协助与相关的政府机构接洽。3、协助所有包括机械、电力和人生安全设备系统的检查工作。129－129

11北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、协助为工程部员工的培训工作。2、按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作,并向工程总工汇报。3、负责协调各系统之间的工作及人员安排.4、协助工程总工拟定电气系统及电梯系统维修、保养计划并指挥各相关专业执行。5、协助工程总工制定各种规章制度及操作规程。6、拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。7、组织、安排、处理突发性紧急事故。8、协助工程总工与其它部门之协调工作。9、监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。10、完成工程经理及工程总工指派的其他工作。（二）工程设备主任岗位职责1、组织安排通风、给排水及采暖系统运行保养、维修及属下员工的特殊或日常工作分配.2、协助与相关的政府机构接洽。3、协助所有包括机械、电力和人生安全设备系统的检查工作。4、协助为工程部员工的培训工作.5、按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报.6、负责协调各系统之间的工作及人员安排。7、协助工程总工拟定通风空调、给排水及采暖系统维修、保养计划并指挥各相关专业执行。8、协助工程总工制定各种规章制度及操作规程.9、拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划.10、组织、安排、处理突发性紧急事故.11、协助工程总工与其它部门之协调工作。12、监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。13、完成工程经理及工程总工指派的其他工作.129－129

12北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（三)工程综合主任岗位职责1、组织安排综合系统及属下员工的特殊或日常工作分配.2、负责协调各专业验收及接收已完成之工程.3、负责监督检查大厦二次装修情况。4、协助为工程部员工的培训工作。5、按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律、考勤及考核工作，并向工程总工汇报。6、负责协调各系统之间的工作及人员安排.7、协助工程总工拟定装修翻新修补、结构保养及土建改造计划并指挥相关专业或外判执行。8、协助工程总工制定各种规章制度及操作规程。9、拟定维修保养之材料、备件、配件申购计划。10、组织、安排、处理突发性紧急事故。11、协助工程总工与其它部门之协调工作。12、监督、管理外判工程及外包保养合同等执行情况。五、工程主管岗位职责部门：工程部直接上级：工程各专业主任直接下级：工程各专业员工工作地点：物业工程部各专业办公室工作职责：（一）电梯主管岗位职责1、负责电梯系统设备的正常运行.2、负责电梯系统设备的日常维护、保养、检测。3、负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作.4、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。5、负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程主任汇报。6、负责培训下属员工正确操作本专业设备.7、负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。129－129

13北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、协助工程主任制定本系统维修、保养计划.2、监督外判维修保养合同的执行情况。3、负责管理本专业之公用工具。4、完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务.（二）强电（运行)主管岗位职责负责配电室及发电机房设备的正常运行.1、负责本系统设备的日常维护、保养、检测。2、负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作。3、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。4、负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程主任汇报。5、负责培训下属员工正确操作本专业设备.6、负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7、协助工程主任制定本系统维修、保养计划。8、监督外判维修保养合同的执行情况。9、协助处理其他电气设备之维修、保养工作。10、负责管理本专业之公用工具。11、完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。(三）强电（维修）主管岗位职责1、负责分派下属员工的日常维修、保养工作.2、负责处理物业部签署之维修通知单，及与物业部、保安部协调处理日常维修事宜.3、负责检查、监督属下员工之考勤、劳动纪律及考核.4、负责完成工程部制定的维修计划、保养计划、节能计划。5、负责组织、安排、指挥员工处理各类设备故障.6、负责填写维修通知单及与物业部、保安部协调处理日常维修事宜。7、有权调配维修技工进行各种（你认为合适的)工作任务,对拒不服从安排之员工进行纪律处分。8、每月统计维修单,并据单考核下属员工之工作量及表现。9、负责给各专业电气系统提供帮助.129－129

14北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、完成工程经理、总工程师及工程主任下达的其它工作任务。（四）锅炉主管岗位职责1、负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证锅炉房设备正常运行.2、负责定期锅炉设备维修、保养工作。3、负责接油工。4、负责设备的定期检测。5、负责培训下属正确操作本专业设备。6、负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7、监督外判维修保养合同的执行情况。8、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。9、负责制定合理的运行方案,以达到节能效果。10、完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。（五）空调主管岗位职责1、负责安排、指挥、监督下属的日常工作,保证通风及空调系统设备正常运行。2、负责本系统设备维修、保养工作。3、巡视机房设备，并监管大厦内温、湿度及新风量到合适水平.4、负责安排设备的定期检测。5、负责培训下属正确操作本专业设备.6、负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7、监督外判维修保养合同的执行情况。8、负责分派下属员工的日常维修、保养工作。9、负责处理物业部签署之维修通知单.10、负责本专业二次装修的审图工作.11、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。12、负责制定合理运行方案，以达到节能效果。13、完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。(六)给排水主管岗位职责1、负责安排、指挥、监督下属的日常工作，保证给排水系统设备正常运行。129－129

15北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常。2、负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理,负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作。消防、喷淋用水设备、软化水设备的检查工作。3、负责安排设备的定期检测.4、负责培训下属正确操作本专业设备。5、负责检查本系统之各种运行记录及检查表格.6、监督外判维修保养合同的执行情况.7、负责分派下属员工的日常维修、保养工作。8、负责处理物业部签署之维修通知单。9、负责本专业二次装修的审图工作。10、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。11、保证生活水的水质达到标准。12、完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务.（七）弱电主管岗位职责1、负责消防报警及联动系统/消防广播系统的维修保养及日常巡视.2、负责保安监控系统的维修保养及日常巡视。3、负责卫星电视系统的维修保养及日常巡视.4、负责IC卡系统的维修保养及日常巡视。5、负责车管系统的维修保养及日常巡视。6、负责可视对讲系统的维修保养及日常巡视。7、负责楼宇自控系统的维修保养及日常巡视.8、负责处理物业部签署之日常维修单。9、负责安排、监督、检查下属的日常工作.10、监督维护保养外判合同执行情况.11、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核。12、完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。(八）综合维修主管岗位职责1、负责安排、监督、检查下属的日常工作。129－129

16北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、负责对下属分派维修单工作。2、监管外判工程情况。3、定期巡视大厦,负责制定计划性工作方案.4、负责申请维修用料.5、检查入户维修工作。负责本专业的二次装修审图工作.6、负责对下属进行专业培训。7、负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核.8、完成工程经理、总工及工程主任下达的其他工作任务。六、各系统岗位职责部门：工程部直接上级：工程各专业主管工作地点：物业工程部各专业办公室或设备机房工作职责：(一）电梯工岗位职责1、做好电梯机房正常运行值班工作。2、做好值班日记及工作日报表。3、做好电梯的巡查工作。4、检查电梯电动机的声音是否正常.5、检查电机温度是否过高，润滑油是否足够。6、检查控制电梯的电压、电流是否正常，各大电流继电器接点是否有烧现象，大电流导线是否有松动现象。7、检查直流电机整流子是否正常。8、检查电梯门的装置是否运行正常。9、检查电梯乘坐舒适感是否良好。10、配合及监督菱电的电梯保养工作。11、电梯紧急/故障情况下的处理，重大问题及时向领导汇报并通知菱电处理.(二）电工运行班岗位职责1、负责配电室及发电机房设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。129－129

17北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、观察各分路用电负荷的变化，按时填写《配电室值班记录表》（见附表2)。2、根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平。3、每天填写运行记录于《交接班记录本》上。4、检查配电室及发电机房消防设备情况并保持完好状态。5、巡查设备运行情况，并填写巡查表。6、严格按照设备的操作规程操作运行。7、定期做好设备的维护保养工作。8、发现设备故障及时排除，重大问题及时向领导汇报.（三）电工维修班岗位职责1、负责电气设备、设施的保养、维护，执行《电气设备计划检修表》（见附表3）中所列检修项目。2、配合其他专业的电气设备检修。3、及时处理维修单上的报修任务.4、发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。(四）锅炉工岗位职责1、巡查设备情况，并填写《锅炉房巡查表》（见附表4）.2、做好值班日记及工作日报表。3、按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。4、接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。5、发现设备故障及时排除,并汇报上级。（五）空调工岗位职责1、巡查设备情况，并填写《空调设备巡检表》（见附表5）。2、做好值班日记及工作日报表.3、按时维护、保养设备,对设备的调整及维修作好记录。4、接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务.5、发现设备故障及时排除，并汇报上级。6、制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。7、空调设备维修员负责设备检修、日常清洁维护。129－129

18北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、每天定时检测客户区的温湿度并调整到合适水平.（六)水工岗位职责1、巡查设备情况,并填写《水泵房运行记录表》（见附表6）.2、做好值班日记及工作日报表。3、按时维护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录。4、接到报修任务及时处理,及时完成领导交办的任务.5、发现设备故障及时排除，并汇报上级.6、值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告,并协助维修人员的工作。7、维修人员负责给排水设施维护和维修,负责日常机械设备的维修工作.（七)弱电工岗位职责1、巡查设备情况,并填写《弱电每班巡视表》（见附表7）。2、做好值班日记及工作日报表。3、按时维护、保养设备,对设备的调整及维修作好记录.4、接到报修任务及时处理,及时完成领导交办的任务。5、发现设备故障及时排除，并汇报上级。6、查看BAS监控系统,并记录。（八）综合维修工岗位职责1、及时处理物业签署的维修单.2、定期巡楼检查并记录。3、完成领导分派的其他任务.4、监管外判维修的工作情况。（九)水处理化验员岗位职责1、认真遵守《员工守则》，遵守公司的各项规章制度.2、认真执行《低压锅炉水质标准》的规定，及操作规程，保证锅炉的给水和炉水质量。3、了解所操作锅炉的结构、性能，了解燃料燃烧的一般常识，掌握锅炉水处理设备和水质化验的原理，操作方法及知识，并能指导停炉后的保养工作。129－129

19北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、作好水处理设备，各种仪器及用具的维护保养,作到安全、灵敏、可靠、有效,保持水处理设备、设施、仪器的干净整洁。2、按规定的化验项目进行水质化验，记录数据要准确，严格控制锅炉给水、炉水、补充水的水质标准，督促司炉工坚持正常排污制度，以保证锅炉安全运行，延长其使用寿命。（十)库管员岗位职责1、认真遵守《员工守则》，遵守公司的各项规章制度。2、库房管理员负责工程部各类物资、备件的收存、管理、发放等工作。3、建立库房管理制度，做到料有料、存料有序、发料有据、库存有分类。4、按物挂牌，账、卡、物相核对,账实要相符.5、确保库房通风、照明、清洁、安全。6、经常与工程部各专业联系,了解物资备料的需求情况,掌握各类物资日常使用和消耗状况，控制物资库存量。7、作好废料拍照、登记、报损记录、及时处理滞留积压的物资，降低存储成本。8、经常巡检库存物品，发现问题及时解决,并向领导汇报,每月彻底盘点一次库存数量,对各项物资做月盘点表，上报财务部。9、领用材料须由本专业主管签写材料领用单（一式三联),方可发放。（十一)工程值班台岗位职责1、楼宇自控系统值机,发现问题及时通知相关专业处理，并报告上级.2、接收物业部签署的维修单并分派到各专业。3、对已接收的维修单及已完成返回的维修单进行统计并做好记录.4、记录及保存各专业的日报表及设备巡查表。5、完成上级下达的其他任务。129－129

20北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司第四章工程部各系统管理制度一、工程总值管理制度1、总值及工程部代主管,在紧急调度情况下，可完全合理地支配工程部的运作。在值班期间严格遵守管理中心各项规章制度，不得擅离值班岗位.2、当值时，须兼顾本身系统内事务，但以工程部整体为主。3、当值时，如需要离岗,必须交代专人暂替接电话，并随身携带对讲机,以便联络。4、当值时，必须礼貌的处理客户投诉及分配工程请修单。做出正确及合理的分析及判断.采取合适应变措施，并记录于当值日记。5、如需涉及其他部门，须礼貌地通知及请求各有关部门协助、支援及配合工作,并应认真清楚的填妥《管理中心内部联系单》。6、当发生非常事故，应把事故时间、内容、处理过程、结果和合理的建议写在《事故报告表》中及描述大概于当值日记上。7、如遇特别事故，如断水、水淹、断电、消防走火及空调失灵等，皆须马上联系上级或管理中心领导.8、当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，应及时转达上级或中心领导，寻求协助处理解决。9、交接班一定要清楚，对于交接总值留下来的问题，接班总值有责任积极跟进,处理至完成。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料一一详列总值日志上.9.1一般电话投诉是不接受的，唯事后补单及下列大方向除外:9.2公共区域或客户内停电；9.3水管破损跑水；129－129

21北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司9.1火灾及报警;9.2直梯困人；9.3异味散布；9.4空调停运.1、夜班总值须定时通过电话及不定时巡视各机房值工，发现问题要及时处理.包括员工纪律、设备运行和工程抢修等。2、总值有事需请假、调班、补休等，要提前三天提出，以便工程部能有充分时间做出安排，遇突发性事件可另行处理。3、工程部总值有责任在确保各系统正常协调运作的同时，积极配合管理中心其它部门把各项工作做好。4、总值必须在当值前给本身系统下级员工安排好当值工的工作及汇报渠道，有紧急事故时如何处理。二、强电管理制度1、配电室属单位动力设备部门下设机构，由主管经理负责全面技术业务工作,并接受供电部门的专业监督检查与供电部门办理具体的电力调度与使用业务。2、配电室的电力设备调度号应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写，室内应设有模拟图板，模拟图应符合实际接线具备可模拟操作功能，电源情况及设备编号标注齐全正确。3、定期进行（或委托)电气设备的预防性试验和继电保护的年度效验并认真作好记录。4、在进行电气维护工作时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施，不得从事在自己不能控制范围的电气施工企业，应备齐安全绝缘工具以及工作必须的仪器仪表.5、129－129

22北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司贯彻执行有关电力法规，依法建立各种规章制度，不断规范用电行为，落实安全第一的方针,严格执行工作监护和工作许可制度，保证生活用电确保电气设备在良好状态下运行,并应具备以下规程《变电站运行规程》、《电业安全工作规程》。1、值班员必须作到持证上岗，有效证件必须是劳动局、供电局分别颁发的合格证件,并按时进行年审复试，新上岗的徒工必须有师傅带领，不能单独工作。三、弱电系统管理制度1、接班时应提前十分钟到达工作岗位，进行交接班工作.2、值班人员应衣着整洁，佩带员工证.3、不允许与本专业无关人员进入机房。4、不准私自离开值班室,如须外出需有人接管。5、设备出现一般故障及时处理并作记录。重大故障做应急处理并向上级汇报.6、监视各个系统运行情况，如要进行参数、工作状态调整要有工程任务通知单。7、严禁将设备挪做私用。8、交班前作好清洁卫生，填写好值班记录表。9、如有某系统发生报警，应及时通知相关专业值班人员并作好记录汇报。四、空调系统管理制度1、严格遵守中心的各项规章制度。2、坚决贯彻上级领导的各项指示，服从领导的安排。3、当班时不准做任何与工作无关的事.4、严格执行设备操作程序，作到一巡、二看、三查.5、加强对本专业设备的维护与保养。6、加强本专业的职业道德水准,增强责任心。7、遇有突发事件要沉着、冷静、果断处理.8、接听上级指示或报修要使用文明用语并做记录。129－129

23北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、保持机房内整洁，维护机房内卫生。2、主动配合其他组别工作,团结本组同事。3、保证机房内各种防火设施齐全有效。4、遵守交接班制度，认真填写交接班记录。五、电梯系统管理制度1、要树立安全第一的思想，电梯属于高空作业，工作中务必要全神贯注、小心稳重。2、电梯钥匙应由专业人负责，不得转借遗失.3、电梯运行中严禁开启外门,如检修或救人需开启时，须由电梯维修人员或受过专业培训的人员使用专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾。4、值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“关人”故障时，及时将客人救出的电梯操作规程及技巧.5、值班人员每天应做好运行记录，检查热线电话是否畅通。6、每日对客梯、扶梯进行巡视，并做好巡视记录。7、电梯长期不使用，应将机房总电源断开。8、维护电梯时，应在首层入口处放置“维修保养进行中“的指示牌。9、工作前要检查所使用工具是否安全、合格。10、工作完毕完要清点工具，整理现场。11、机房内电梯编号应与运行中的电梯编号一致。12、机房应有良好的通风设备和足够的照明，运行中温度不得超过40℃。13、机房、井道必须保证没有雨、雪侵入的可能。14、井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。15、在易燃物较多场所工作时要注意防水。16、129－129

24北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行中，严禁跨越机外工作,必要时停止相邻升降机运行再工作.1、电梯机房内要保持整洁,非工作人员谢绝入内。不得擅自动机组设备及相关控制线路等设备.六、给排水系统管理制度1、认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。2、认真履行岗位义务和责任,遵守国家的法纪、法规遵守社会公德。3、爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互相团结、互相帮助、积极配合、互相学习、共同提高。4、每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作.5、严格按照操作规章制度，进行操作运行。6、本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题,应及时向领导汇报,并做相应紧急处理措施，并做好事故报告表.7、认真做好交接班工作，认真完成交接班记录.8、严禁在机房内吸烟、打闹,作好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材和积极配合灭火.9、机房重地,严禁无关人员进入.10、保持机房和工作场地整洁、卫生并搞好个人卫生。11、注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌。12、维修工作有许多是当着宾客面和其它部门员工的面进行的，因此一定要注意文明工作，不能有粗鲁的言行或不讲科学的蛮干。13、积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。转交下班，认真做好交接班工作.七、综合维修管理制度1、129－129

25北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司瓦、木、油员工对分派的工作做到细致、周到地安排每项操作顺序,精心测量尺寸、精心调整涂料、精心材料的使用调配,保证工作质量。1、施工中保持工作现场的清洁环境，认真执行《综合维修岗位职责》.2、爱护工、用具和电动工具经常擦拭、检测、加油保养，保持其良好的安全和使用性能。3、工作间材料应分类码放,有特殊要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独存放，防止损坏、变质.4、油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、防腐蚀.5、按期完成《客户维修单》的修缮工作，工作完成后及时将维修单返回工程值班室。6、严禁在工作间吸烟并保持工作间清洁，每天工作结束，应将工作间清扫干净。八、工程值班台管理制度1、认真遵守《员工守则》,遵守公司的各项规章制度.2、楼宇自控系统值机,发现问题及时通知相关专业处理，并报告上级。3、必须保证24小时本工作台有人值班,如必须需要自己处理的问题,应保证有人替班,并且交代清楚工作。4、认真填写BAS系统设备监控表.5、对于接到的工作维修单，应在第一时间把它送到各专业。6、对于一些特殊、紧急的事情，值班人员可以调动工程部的一切人员。7、工作完成后应及时回复，每日下午4：30分收本日发出的工作单,紧急的任务完成后,立即回复给发令人。8、认真搞好交接班工作,包括:8.1本班未发出的工单。8.2特殊事件的情况。129－129

26北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司8.1做好值班记录。8.2清点各类钥匙工具.1、看管好办公室的物品，并妥善保存设备运行巡查记录.九、入户维修注意事项1、入住前所有在房间内部做的工作（包括空调、冰箱等电器的开启测试）均应通知前台。2、为给客户一个良好的印象，尽管客户入住前前台已经做过检查，但综合组仍应把所有的项目再仔细地检查一遍.3、入住前电工应检查所有电器设备，保证完好、可用，发现问题及时通知前台。把洗衣机、洗碗机等电器内暂不使用的零件整理好交给前台保存。4、D栋客户入住前，煤气工应彻底检查灶具，保证灶具完好、各连接处无漏点。5、客户入住前电视频道应预设完毕，图像清晰.电话线整齐、长度适中.6、水工应特别注意洗碗机、洗衣机的上下水是否顺畅。7、电工应把台灯和电器的电源线整齐地绑好,必要时应予以固定,不能胡乱缠在一起.8、工程部在配合物业客户入住、退房工作时要等全部工作完成后方可离开，不要催问物业可不可以离开，要在走廊等候（尽量不要进入房间），以便在客人需要时给予解释。129－129

27北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司第五章工程部各系统交接班制度一、电梯运行人员交接班制度1、交班人员应提前做好交班准备工作，接班人员提前10分钟到岗与交班人交接清楚，方可下岗。2、交接内容：2.1运行记录.2.2询问，检查设备、设施运行使用状态、故障的处理经过及尚存问题.2.3上级需转达的通知命令。3、在排除故障的过程中，交班人员不得下岗，由接班人员协助解决，正常方可下岗。4、交接人员酗酒或情绪不正常时，交接人员应拒绝交班，并上报。5、接班人员因故未能按时到岗，交接人员继续坚守岗位，不得自行下岗，并立即上报。6、运行人员未经领导允许，不得私自换班、替班。7、完成领导交付的其它工作。8、每班坚持清理值班室卫生，保证值班室清洁。二、变电室交接班制度1、接班人应提前15分钟到达现场，并作好接班前的准备工作.2、交班人应向接班人介绍系统运行方式及电气设备运行情况，包括设备的运行状态、设备的倒闸操作情况。3、交班人应协同接班人共同巡视检查电气设备的运行情况和各种绝缘安全用具，共用工具及仪表应齐全完好无丢失.4、遇到倒闸操作等情况或事故处理时应推迟交接班工作直到处理完毕。5、交班人应向接班人详细介绍本班未处理完待下班继续处理的各种事项。6、交班人应向接班人介绍本班的各种用电指标、用电质量及向有关单位汇报等情况。129－129

28北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、以上条款交接清楚后，交接双方在交接班日记上签字,至此交接班工作结束。三、锅炉房交接班制度1、司炉人员接班要提前15分钟至岗，如接班人员没能到岗，交班人员必须坚守岗位，并报告领导。2、交接班工作必须严格认真,逐项交接.如发现问题应当立即解决，若事后发现问题,一切责任由接班人承担。3、当锅炉发生事故或正在处理，责任不清时禁止交接，接班人员要协助上班人员共同参加抢修工作。处理完后确认能够正常运行后，方可交接班。4、接班人要认真查阅运行记录,询问设备运行及操作情况，检查设备等。5、倘有接班人迟到或饮酒迹象，精神疲惫时，交班人员可以拒绝交班,并及时报告主管领导。6、交接内容：6.1设备运行有无异常现象；6.2验证水位表的水位是否正常；6.3检查压力表、安全阀、排污阀是否完好可靠.油位计、给水泵、循环泵、软水箱水位是否正常。6.4工具是否齐全，照明是否完好。6.5室内卫生清洁。7、交接人员必须按要求,项目填写交接班记录，做到认真准确，签字、书写保持干净、整齐、无缺.四、给排水交接班制度1、交接班工作必须严格、认真、仔细逐项交接。专用工具及工作记录必须交代清楚,出现的问题应与交接班人交接清楚,而且写出处理结果，遗留工作，接班人一定要认真仔细检查，并继续完成工作。2、接班人应提前到岗，以便有充足的时间进行接班,如接班人员未能到岗，值班人员必须坚持岗位,并向有关领导汇报。3、接班人如有紧急事情，不能到岗提前通知有关领导,说明原因正式请假,以便安排工作。4、129－129

29北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司值班人员应认真遵守公司的各项规范制度，应认真履行工作职责,完成工作任务.1、同事之间应团结、友爱、互帮、互学、交流经验、共同提高，努力把各项工作做好。第六章工程部各系统设备运行管理规程一、空调设备运行管理规程1、目的：确保制冷空调设备设施保持良好性能，保证大厦空调温、湿度处于舒适范围。2、适用范围：制冷空调设备、设施的运行管理。3、职责:3.1制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。负责空调设备的操作、监视和记录。3.2空调设备维修员负责设备检修,日常清洁维护.3.3空调主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导及检修、监督、检查。4、制冷空调运行员工作程序:4.1运行人员熟知设备操作规程，按运行时间起停设备.4.2按照《空调机操作规程》进行设备区域巡查，记录在设备巡视表（表1)中。4。3及时调整设备，保持大厦办公区温度在适宜范围。4。4巡视检查制冷机运行状态，随时检查水泵电流、冷却水量及冷冻水循环状况。4。5做好工作交接班,接班人员提前10分钟到岗与交班人员进行现场交接工作，内容包括:4.6制冷机组运行情况，各冷冻水泵、冷却泵及辅助设备运行状况有无故障处理过程、结果。4.7空调设备运行情况有无异常，设备启停状况。129－129

30北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司4.8巡查记录应完整，交接班记录清楚，并及时转达上级指令不得延误。4.9公用工具、仪器、钥匙当面点清，损坏情况记录在交接本上。4。10每班交班前应做好机房清洁，消防设备完整有序.5、制冷空调维修员工作程序：5。1按《空调设备保养计划表》（见附表8）《风机盘管检修表》（见附表9)进行维护保养。5。2每月定期清扫空调机房。5.3制冷机运行工作中,应协助运行人员检查冷却塔设备冷却水量、水质，发现问题及时处理。5。4完成空调设施的维护、检修工作，保证其功能正常。5.5对设备定期更换的配件及时统计整理,呈交空调主管。5。6制冷机、空调机设备由运行员负责操作。5.7运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施。5。8严禁吸烟，保证机房安全、干净和整洁。5。9运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷.5。10保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全。5。11运行人员不得脱岗，确保设备运行有人监护.（一)空调运行巡视制度接班查看交班记录,了解设备运行状况.1、接班后巡视冷冻机房、冷水泵房、热力站等设备。2、制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录。3、各栋新风机、排风机、膨胀水箱每班次巡视二次.4、巡视发现问题及时解决，相应调整。5、巡视项目：5。1新风机：供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出风温差、风机皮带。5.2各栋膨胀水箱、水位。5。3排风机运行状况.5。4冷却塔：风扇、补水、电加热状况。129－129

31北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司5。5交班巡视处理的工作、设备情况,与接班人员要有文字说明并签字。5。6当班出现问题记录，并说明原因.129－129

32北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（二)制冷机组开停程序1、开机前检查冷冻水泵、冷却水泵是否自动、手动。2、检查冷却塔处于运行或自动状态。3、检查制冷机主控制柜是否送电。4、制冷机油位必须在低视位镜上可见或超过1/2位置。5、油温应保持在（60℃～64℃)。6、启动冷冻水泵、观察冷冻水温度变化、压力值。7、油泵开启检查、油温、油压不低于设定值。8、开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值。开启冷却塔风扇。9、启动主机检查导叶行程、油压、蒸发温度、蒸发压力、冷凝压力、冷凝温度、电流、温差.10、记录主机运行状态,油温应保持在（43℃～48℃)。冷却水温应在（27℃~32℃)，根据室外气温调整出水温度.11、停机程序：按停机按钮减负荷停机，停冷却塔风扇，冷却水泵、冷冻水泵，油泵后润滑停机,记录停机时间。（三）相关表格1、表5《空调设备巡检表》2、表9《风机盘管检查表》3、表18《水泵检修表》4、表19《新风机组检修表》5、表20《冷却塔检修表》6、表23《空调机房巡视签到表》二、给排水设备运行管理规程1、目的：确保大厦范围内服务，卫生设施用自来水、热水及中水供应满足服务要求，排水设施正常通畅，及时修复设备故障。2、适用范围：适用于大厦给水、排水设备和用水设施的维护管理。3、术语：129－129

33北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司给排水是指输送和调节水量、水质的设备及使用后水的排放设备。1、职责：值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作.给排水主管负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设备的检查工作。2、值班员工作程序5.1值班员按照《设备巡查规程》定时巡查设备，负责24小时运行的操作、监控、记录、水质化验检查.将设备运行状况和异常问题记录于《水泵房运行记录表》（表6）《交接班记录本》5.2设备机房每周清扫一次卫生,设备每月清洁一次。设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。5.3及时完成报修单工作,日维修不压单、甩单,保证维修质量和数量的完成.5.4值班员、化验员按时、按期进行水质化验，将化验结果记录在《交接班记录本》上，并将化验单上报工程部。3、维修员工作程序按《水泵设备检修表》(表10)表和《给排水设备维修保养规程》要求进行维修保养.并记录于《设备维修表》《储水箱清洗、消毒记录表》及《紫外线消毒器灯管更换记录表》（见附表11)。4、主管职责：7。1负责给排水设备、设施的综合管理，包括技术资料,档案收集、保管。负责设备配件材料的采购计划的编制工作.7。2对给排水设备设施维护、保养提供工作指导及监督检查工作。7。3定期将计量用压力表、流量表更换下来集中送检。7.4每年12月制定下一年度设备检修计划，编制《给排水设备计划检修表》，并按运行情况制定相应的大修计划.7。5绘制上年度大厦用水曲线图，上报工程部。129－129

34北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、工程部经理职责：8.1每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备设施及维修工作进行一次检评。8。2审核《水泵设备计划检修表》《储水箱清洗消毒记录表》《紫外线消毒器灯管更换记录表》及大修计划。2、设备间管理工作程序：9.1非工作人员进入设备间需经给排水主管或工程部经理批准后,由本专业人员陪同，方可进入。9。2设备间的机电设备由值班员负责操作，其他人不得擅自操作。9.3控制柜转换开关,无特殊情况下应打在“自动”位置。连续运转的泵类设备每隔15天轮换使用。9.4保持设备间良好的照明、通风、门、锁开启要灵活,无破损.9.5不得擅自改动设备的线路、器材，若需改动，须经上级领导同意后，方可进行.9。6使用器具工具，材料等应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设施要安全可靠，做好挥发腐蚀物品的存放保管。10、停水管理工作程序：因维修等原因停水，应由给排水主管填写《停送水申请表》（见附表12）报告工程部经理，经理批准后转呈大厦领导，经过获准和相应部门经理会签，并提前24小时发函通知。应得到大厦值班经理的调度许可再实施。对突发的故障（事故)停机应立即报告工程值班室大厦值班经理（夜间）。并联络有关部门协助处理，并在恢复供水后30分钟内报告给工程部经理，大厦值班经理和有关部门。11、季节防护措施：11.1夏季前清除各部位排水沟地漏和杂物，保持排水通畅，同时在车库坡道出入口处预备沙袋等防汛措施。11.2冬季前检查各供水管道的保温,并修补破损处，保持保温层完整，需防冻池水的部位，要提前做好准备。129－129

35北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（一）给排水设备、设施操作规程1、目的给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常.2、适用范围给排水设备、设施的操作。3、术语指专用设备固有的特性和作用功能。4、职责值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。5、给水设备操作规程5.1检查水箱水位、电源开关、水阀位置。5.2开启进水阀，关闭泄水阀。5.3水泵控制开关，转到“手动”位置。5.4按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）.5.5缓慢打开出水阀门观察压力表指旬上升位置。5.6压力表指针低于0.4MPA时,将压水阀门关水，噪声将下降。5.7指针上升超过0.4MPA时，再慢开泄水阀,噪声继续下降。5。8指针在0。8MPA时，可将压水阀门全部打开。5。9按控制柜“停止”按钮(水泵停止运转).5。10将水泵控制开关转到“自动”位置，水泵投入自动运行状态.6、排水设备（潜水泵）操作程序6.1手动操作控制箱转换开关拨到“手动"位置按“启动”按钮水泵运转按"停止“按钮水泵停止运转6。2自动运行将潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。（二）给排水设备巡查规程及线路图1、目的129－129

36北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司保证给排水设备、设施的运行正常，所有设备在受控状态。1、适用范围大厦各部位给排水设备、设施。2、职责值班员负责按规定时间、内容对设备的运行状况进行检查、调整和记录。3、工作程序4.1巡视要求4。1。1水泵运转声音，泵体温度,电机温度均处在设备说明的范围之内.4.1.2水位，水压,仪表指示在控制和要求数值位置上.4.1.3水泵运行的控制开关,档位，选择位置处在正确和正常指示上，电源箱内电器无噪声、电流、频率，电压指示在正常位置上,指示灯显示正常。4.1.4水箱、水池水位在受控范围，周围环境无滴、漏现象。4。1。5生活水箱检查口锁具要完好可靠，无任何异常现象。4。1.6消防、喷淋供水泵状态检查,水压是否正常,电源指示灯显示，消防水池水量充足.4.1.7室外消防栓、消防喷淋水泵结合器周围环境有无改变或异常状况.4.1.8热水供水温度50℃-60℃，游泳池水温28℃以上，按摩池水温42℃以上，巡查时注意温度保证在上述范围之内。4。1.9按时填写《给排水值班巡视记录表》。4。1.10巡视时间：每天6：00，8：00,10:00,12:00，14：00，16:00，18：00，20：0022：00，24:00，2:00，4：00生活水箱每天测硬度、PH值,余氯一次。游泳池每天测水温、余氯一次。4。1。11以上项目需要每日进行.(三)人工游泳池按摩池水循环和水处理设备操作规程1、目的129－129

37北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司保证人工游泳池(按摩池）水量水质和水温的参数在受控状态.2、适用范围人工游泳池（按摩池)水质水温的操作控制。3、职责值班员负责人工游泳池（按摩池）水循环控制设备和操作，巡查和记录及异常情况的报告.4、泳池（按摩池）循环水系统操作规程4.1彻底清洁泳池后，关闭循环水各阀门，打开冷水阀，注水至规定水位.4。2将1％浓度的聚合溶液注满药桶.4.3将10%浓度的Nalco溶液满另一药桶。4.4将过滤罐阀门开至“过滤”档。4.5打开蒸汽阀门,开启循环水泵。5、运行操作流程5。1打开1＃、2＃水泵阀门，接能1＃、2#水泵电源，其它阀门均开启。5。2打开1＃、2＃计量泵电源开关，同时将混凝剂及消毒剂加入管道内.5。3如果1＃、2#水泵检修，可更换3#、4＃水泵运行.5.4当过滤罐内压力为20KPA时，将过滤罐阀门开至“反冲洗"档,约半小时,压力下降后，再重开至“过滤”档。5。5正常运行时,每天作一次水质化验。5.4.1浊度不大于5度，（站在池边能清楚看到池底中线，较模糊时水浊度为5度）。5.4.2余氯0。4-0。6mmol/L5。6运行时应根据余氯检测值增减药剂注入量。6、相关文件及记录6.1《交换班记录》6.2《设备巡检记录表》（四）水泵房运行管理制度1、129－129

38北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主任处理.1、泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其他人员不得操作,无关人员一概不得进入泵房。2、消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下,选择开关及操作位置要简单、清楚及明确.3、生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次,遇有不良接合及动作应进行调校及打磨。4、消防泵按定期保养规定定期检查，每月进行一次“自动及手动”操作检查,每年进行一次全面检查。5、水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。6、泵房应每周安排打扫一次,泵及管道等每月检查及擦洗一次。7、技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经理/主任审阅。(五)中水站运行管理制度1、中水主要是城市污水或生活污水经过处理后，达到一定的水质标准，可在一定范围内重复使用的非饮用的杂用水，其水质介于上水与下水水质之间.2、中水消毒卫生标准要求：细菌总数≤100个/ml；大肠菌群≤3个/ml；管网末端余氯≥0。2mg/L；PH值6。9—9.0；色度不超过40度。3、中水处理流程:原水→隔栅→调节池→水泵→毛发聚集器→生化处理→加药、消毒→蓄水池→回用4、中水水质的合适与否将影响客户的正常使用，为保证合适的水质标准每班人员应严格按照操作程序，遵守各项规章制度，定期清洗半年一次调节池、蓄水池及相应处理设备。5、每班人员应保证水质中氯含量标准，保证药箱内加药水满。6、认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。7、加强专业技能学习，相互团结、相互帮助、积极工作、共同提高。8、保证设备运行完成,作好定期设备的维护、保养工作,发现问题应及时处理,保证室内清洁卫生。129－129

39北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（六）热力站运行管理制度1、生活热水是通过换热设备，由一次热水池把二次水传递热能达到一定温度是客户正常使用。2、每班人员应履行自己的责任与岗位义务,保证水源正常供给。3、认真巡视设备，作好设备定期的维护、保养工作。4、严格按照操作规程进行设备操作运行。5、爱岗敬业，加强相互间的技术交流，努力提高专业技能，团结协作共同提高。6、认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。7、发现问题应及时解决。8、机房重地严禁无关人员进入,保持热力站的整洁卫生。(七)二次供水操作制度1、目的保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保证饮用安全、卫生.2、适用范围自来水储水箱和热压供水装置的管理，储水箱和清洗消毒工作的监管.3、职责3。1维修运行员负责储水箱的清洗、消毒工作的监管，取水样送防役站进水质检测工作。3。2给排水主管负责制定年度储水箱清洗及消毒工作计划安排，并监督实施。3.3工程部经理负责审核和批准年度储水箱清洗及消毒工作计划和停水通知发布。4、二次供水工作程序要求4。1二次供水由指定给排水运行维修工负责管理。4。2运行维修工负责水箱的管理工作，要求每个水箱须结构、外观完整，人孔检查口有凸沿，盖板严实，加锁，并有二次供水卫生合格证。4。3二次储水箱清洗消毒人员须有卫生防役站认可的“健康证”，“培训证"。129－129

40北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、二次供水储水箱清洗、消毒程序。5.1发出停水通知在不影响营业和满足完成的时间段进行工作。5.2工具、用具的准备：工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明、鼓风机、水泵、口罩、眼镜等。5.3安全事项5。3.1照明电源要用24V低压电或应急灯，水泵电源要有良好的防水绝缘，并加三相漏电保护开关。5。3.2通风在水箱底部连接鼓风机连续对池箱内选风2-3小时,从水箱、水池人孔用绳系点燃的蜡烛放入池、箱底部，试验是否缺氧（蜡烛不熄灭，说明不缺氧），否则，继续通风到无问题为止。5.4注意事项在清洗水箱过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩在池、箱内如感觉头晕,眼睛酸痛，心闷、气紧，乏力等身体不适，应马上离开水池、水箱，用清水冲洗眼睛,呼吸新鲜空气即可恢复.5。5除杂物和清洗，先将池、箱底沉积物用铁铲除净，用扫把和长柄尼龙刷反复从池、箱顶部—器壁—墙角—墙底角—底部依次刷洗，刷洗完毕用清水冲洗一遍，排除污水。5。6消毒5.6。1消毒剂按使用说明书调制成水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将人孔盖盖好,封闭半小时后排除消毒剂。5。6。2水池、水箱内注入适量自来水,反复清洗上述位置，清洗出消毒药水。5.6。3消毒完毕时，检查供水阀门机械各部件是否完好、灵活,如:浮子球内应无存水，连杆连接牢固，轴销应无严重磨损，橡胶垫无老化，变形，弹性良好，支架无裂痕和锈蚀，手动截止阀门应符合使用要求。5。7注水129－129

41北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司在清洗工作彻底完成后,开启阀门向水箱、水池内注水达到标定的水位高度，取出水样后,盖好人孔检查口并锁好5。8取水样5。8。1水样抽取点应从低位水箱，高位水箱,高、低区用户各取样一支，由维修员完成此项工作.5。8。2盛放水样的容器应自防疫站取回，抽取水样后，并在瓶外粘贴水样单位，水箱代号,房间号及取样日期，送防疫站进行检测。5.8.3如水样经受检不合格时，给排水主管应报告工程部领导安排重新清洗和消毒,并请卫生防疫站部门派人监督全过程,直至检测合格为止。5.9记录和报告5。9。1维修员负责记录清洗消毒水箱的全过程,并记录《水箱清洗消毒记录表》,由给排水主管审核,工程部经理签字后交文员存档.5.9.2将“卫生检测结果报告单”原件存档，给排水主管留副件保存备查。(八）水质化验操作规程1、化验所用的仪器和容器需经彻底清洗，仪器和容器的清洁是取得正确化验结果的基本保证。2、须将盛装各种试剂的容器贴上标签，标志要明显、醒目并注明试剂名称,浓度及其它要求.3、为保证水质的准确度，为化验结果中的现偏差较大的数据时,应重新取样化验,并检查分析原因。4、取水样时，应先放水数分钟，使积留在管道中的杂质冲出去，再用水样冲洗取样瓶,然后将水样收集在取样瓶中，并即时化验。5、对化验结果及各种数据，要如实记录，认真填写不得涂改，对化验中结果，出现偏差较大的数据也应保留。6、129－129

42北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司交班人员应对本班所使用过的仪器和容器进行清洗,给接班人员创作工作的有利条件。（九）相关表格1、表6《水泵房运行记录表》2、表11《设备维修表》3、表12《停送水申请表》4、表15《水质化验日报表》5、表25《地下二层污水井巡视检查表》6、表26《喷淋系统检查表》7、表27《月水表记录报表》8、表28《农行用水量统计表》三、变、配电设备运行管理规范1、目的确保变、配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常.2、适用范围我方接管区域变、配电设备的管理。3、职责3.1配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。3。2维修员负责外围电气设备的维护检修及工单维修。3。3强电运行主管负责变、配电设备的综合管理及上述工作的检查、监督。强电维修主管负责外围电气设备的计划维保,并根据设备运行情况和工单反映出的问题及时调整工作.强电主任负责上述工作综合管理，并协调与其他专业部门、单位的关系。3。4工程部经理负责上述工作检查及停电检修前发布通知.4、配电室运行工作程序4.1值班员负责变、配电设备24小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写《配电室值班记录表》（表2)。4.2根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全。129－129

43北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司4。3严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程。4.4每天做好交接班工作，接班人员应提前10分钟到岗与上一班人员进行认真的现场交接,交接内容事项：4。4.1每天填写运行记录于《交接班记录本》。4.4。2询问设备运行中有无故障，出现故障的处理经过及目前需注意的问题。4.4.3公用工具、钥匙须当面点清，接班后发现工具损坏、丢失钥匙不齐等问题，由接班人员负责。4。4。4及时转达供电局停电通知或上级指令，不得延误耽搁。4。4.5故障排除过程中，交班人员不得下岗,接班人员有协助解决的义务.4。4。6配电室卫生每天清洁一次，相关设施保持干净、整齐。5、维修员工作程序5.1按《电气设备计划检修表》(表3)的要求进行维修保养.5。2执行上级指令安排的电气设备增改安装工作。5.3按期完成日常电气设施的维护工作和维修工单的维修内容.6、变配电室的管理工作程序6.1非工作人员不得进入变配电室.特殊情况须经主管以上人员或工程部经理批准后，由值班员陪同方可入内，并有人员入室登记。6。2变、配电室设备由值班员负责操作，其它人员不得擅自操作.6。3操作前填写工作票、操作票，一人操作、一人监护，完成后操作过程记录交接本。6。4变、配电室应保持良好的通风及室温控制，每班检查空调设备的运转情况，发现异味、通风温度过高、漏水、噪声增大等异常现象，及时通知工程值班室派人解决.6.5应急照明灯应保持电量充足，每班检查一次，保持随时能使用。6。6保持消防设施完好,禁止吸烟。7、停电管理工作程序129－129

44北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司需要停电才能进行设备检修时，事前由强电运行主管编写停电报告,经工程部经理审核批准后，交由管理处领导进行复审、批准后转发下文两份，强电主管一份做为实施指令，另一份由工程值班台负责组织其它专业配合执行指令工作。工程部值班在约定时间停电前1小时负责与物业总值联系，确认最后停电时间。检修完毕后，检修人员及时通知工程值班台，由工程值班台通知物业总值已恢复供电。（一）变电室巡视制度1、巡视高低压设备时人应与带电体保持安全距离。2、按规定定期重点对高压开关、变压器、电容器、直流屏（蓄电池组）进行巡视检查，检查电压、电流的指示是否正常，是否在规定的范围内。3、高压开关信号指示与开关实际状态是否相符运行，声音是否正常，变压器接点有无放电及过热现象,有无异常声音。4、值班人员应对直流屏的蓄电池进行巡查。5、直流屏的输出电压是否正常，各种仪表运行是否正常，有无异常声响，异常气味和过热现象.6、值班人员应检查信号屏的灯光指示信号，报警信号声响有无异常，直流系统有无接地信号。7、值班人员应对设备的运行情况进行记录,发现设备出现异常应立即采取措施,并进行处理，同时向上级主管领导汇报。8、高压设备发生一相接地故障时，人体与接地点的距离，室内不小于4米，室外不小于8米，进入上述范围人员应穿绝缘靴，手接触设备的外壳和结构时应带绝缘手套。（二）高压配电室巡视检查制度1、值班人员巡视高压设备时,应与带电设备保持规定的安全距离，禁止越过遮栏巡视。2、值班人员应按规定定时对高低压设备进行巡视检查：检查电度表、电流表的指示值是否正常，并在规定范围内。3、值班人员应认真检查高压开关信号指示是否与高压开关的实际位置相符，运行声音是否正常、变压器瓷套管有无放电现象、接头有无过热现象.4、值班人员应认真对直流屏的蓄电池组进行检查。直流屏输出电压是否正常，各种仪表指示是否正常有无异常声音、异常气味和过热现象等。129－129

45北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、值班人员应认真检查信号屏的各种灯光信号、警告信号、事故信号、声响是否正常，直流系统无接地信号.2、值班人员应认真对设备的运行情况作好记录,发现设备出现异常情况应即时采取措施进行处理,处理不了的应立即向上级主管汇报。（三）倒闸操作制度1、操作票是防止误操作(错拉、错合、带负荷拉隔离开关及带地线合闸等）的主要措施,变(配）电所的倒闸操作应填写操作票。2、变（配）电所的一切操作须得到电气负责人或供电局调度所调度员的命令或许可（同时复诵无误后将发令人、许可人及时间填入值班记录本）。3、在变（配）电所电缆线上工作时要求停电，值班人员必须在接到电气负责人书面要求后,填写操作票，方可进行操作。4、操作票应按操作顺序填写，不应涂改,禁止使用铅笔填写。5、操作票填写应包括操作内容、任务、操作顺序、发令人、操作人、监护人、操作时间等,操作票应进行编号,已操作过的应注明“已执行",保存期限不应少于3个月，6、倒闸操作应由两个人进行，倒闸操作前应根据操作票内容在模拟板上进行核对性操作，操作中应认真进行“监护制”、“复读制"每操作完一步即应核对由监护人在操作项目前划“√”。7、操作中发现疑问时，必须立即向调度员或电气负责人报告，弄清楚后再进行操作,不准擅自更改操作票。8、操作人员与带电导体应保持规定的安全距离,同时应穿长袖衣、长裤。用绝缘杆拉、合隔离开关或经传动机构拉合开关及隔离开关时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘鞋.（四）发电机试车规范1、每月1日或最接近1日的休息日由配电室值班人员试验发电机,并填写相关记录。2、试车前30分钟通知A栋前台在排烟口处设立指示牌,以免客人误解。3、每次运行前执行发电机巡视内容。4、129－129

46北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司每次空载试车时间不得超过10分钟。不要让发电机长时间空载运行，以免积碳堵塞喷嘴。1、不要让启动马达运转时间超过30秒，启动马达两次运转时间间隔不得少于2分钟。2、油压表必须在启动后15秒内显示出来，如果没有显示马上关闭发电机查找原因。3、带负载运行前或关闭发电机前应空载运行3～5分钟。4、发电机长时间运行时冷却水温度应该在60℃～100℃之间，如果温度过高应减低负载并改善通风，如果情况没有好转应马上关闭发电机。5、注意发电机运行中的如下变化:熄火、震动、异常声音、温度或油压的突然变化、排烟过多、输出功率不足、燃油消耗过多、机油消耗过多、燃油或机油的泄漏。6、如果试车中发电机有异常现象，马上关闭发电机并做详细记录，以备维修.（五）发电机每日巡视内容、周期、路线1、巡视周期：每日8：00、11：00、14：00、17：00、20：00、23:00、2:00、5：00巡视8次，填写相关记录。2、巡视路线2。1PC1巡视路线：GD1温度GD1控制屏电瓶机油柴油水箱机体外观排烟阀水喷雾GD3温度柴油控制屏水箱电瓶机体外观水喷雾机房情况2.2PC2巡视路线：GD2温度控制屏电瓶机油柴油水箱排烟阀水喷雾机体外观机房情况3、巡视内容129－129

47北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司3。1检查柴油指示,保证油面在中（M)和满（F）之间.3。2检查机油（将机油尺拔出，用软布擦干净后再插入取样），油面应该再高（H）和低（L）之间.注意：停车5分钟后才可以检查机油液面。3。3检查水箱水位时要在水箱上部打开注水口,观察水位是否正常。观察完毕后，注水口盖一定要盖好，拧紧，否则发电机无法正常工作。注意：只有在发电机温度低于50℃时才能打开水箱盖.3。4检查电瓶电压正常，表面清洁，电解液液位正常无泄漏，螺栓紧固无锈蚀。3。5检查水箱、油箱、表冷器等处无渗漏现象.3.6检查发电机控制屏显示正常，开关在自动位置.3.7检查排烟阀状态正常。3。8检查水喷雾系统正常。3。9检查发电机机房温度、湿度正常，通风良好，无滴水等异常现象.（六）相关表格1、表2《配电室值班记录表》2、表3《电气设备计划检修表》3、表29《停、送电申请表》4、表30《配电室发电机日常巡视表》四、电梯设备运行管理规范1、目的确保大厦范围内服务。要求:电梯24小时正常运行,及时修复设备故障。2、适用范围适用于大厦的办公楼、公寓和商场设施的维护管理。3、术语电梯是保证大厦正常运转的重要交通设备.4、职责负责大厦内各种电梯的值班运行，完成每日例行检修并做详细记录，重大问题应及时向工程部报告，并监督好外派单位的维修保养工作.129－129

48北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、值班员工作程序5。1值班员按照电梯巡检制度定时巡查设备，负责24小时运行的监控和检查，将设备运行状况和异常问题记录于《电梯检查表》（见附表3）、《交接班记录本》。5。2定期清理电梯机房、井道房、工作间，每次维修工作完成后均应及时清理现场,保持环境卫生。2、维修人员工作程序6。1电梯发生故障困人时,应立即赶到现场，排除解困,确保被困人安全（10分钟之内）。6.2值班台发工单，维修人员应立即前去检修，做到不压单、不甩单。6.3值班员在巡视中,发现问题需要停梯检查时，必需经物业部同意后，方可操作.3、主管职责7.1负责电梯系统设备的日常维护、保养、检测及系统员工考勤,纪律检查和考核.7.2监督外判维修保养合同的执行情况。7.3完成工程经理，总工程师及工程主任下达的其它工作任务。4、工程部经理职责每月最后一星期组织有关人员对电梯设备的维修、保养情况进行检评.5、电梯机主心管理工作程序9.1非工作人员进入电梯机房,需经电梯主管或工程部经理批准后，由本专业人员陪同，方可进入.9.2电梯机房内的机电设备由值班员负责操作，其他人员不得擅自操作.9。3保持设备间良好的照明、通风，门锁开启要灵活、无破损.6、使用器具工具应码放整齐,保持房间干净、整齐,无积尘,消防设施要安全可靠。7、季节防护措施11。1夏季前对电梯机房内通风系统进行检查，保持机房正常通风.11.2冬季前对电梯厅门的重砣进行调整，保证电梯开关门正常.129－129

49北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（一）电梯安全操作制度1、任何电梯（客梯、服务梯、货梯、消防梯、扶梯、观光梯）均必须经劳动局检查验合格，取得运行许可证，方可投入使用。电梯操作、维护人员须经专业培训，持证上岗.2、每日工作前，应检查开、并门是否正常，轿厢内照明是否正常.3、先将电梯上、下行驶检查数次,观察有无故障和运行正常情况。4、检查内外电锁是否失效及厅外呼器的信号或指令的执行是否正确。5、轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。6、不可用身体或脚操作，理不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。7、当电梯在运行时,禁止揩拭,润滑或维修机件（检修时例外，但要做好安全措施）。8、运载危险物品时，应经有关部门批准，并采取相应的保护措施。9、严禁用检修速度作为正常行驶，不准用检修或急停开关作为消除信号之用，不允许以手动启闭轿门作为电梯的起动或停止。10、轿顶上部不得放置它物，不得开启轿顶安全窗来装运长物体。11、电梯因某种原因失控制失或发生超重而无法掌握,虽经断开安全开关亦无法停止时,驾驶人员和乘客应保持镇静，切勿企图跳12、轿厢,可借各项安全装置的自动作用，将轿厢预以停止。13、如果电梯在行驶时突然发生停车事故，应先按下急停开关后再按警铃，及时通知维修班人员到场处理故障,严禁人为强行开启电梯站，跳窗逃生。14、电梯发生事故,驾驶人员必须立即停车,抢救伤员，保护现场,抢救伤员需移动时,须设标记，并及时上报有关部门，听候处理，随后采取有效的防护，维保措施,及时维修，力量不足可聘请市劳动部门安全认可的单位进行维修工作.15、129－129

50北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司每星期一次全面检查，曳引机运转是否正常，油位是否偏低，钢丝绳是否有断股，外呼器,轿厢门开闭按键，楼层选择键等操作是否正确灵敏，安全门档，对讲话机，警钟，救生窗，紧急照明灯,超载报警器等保护装置是否有效,启动，运行，停落是否平稳,门的开关动作以及轿厢运行中有无异常声响，各电器设备有否损坏，井道有否被严重水浸，如果操作员遇到升降机有异常情况，应尽快通知专业电梯维保单位检修。严格按照北京市技术监督局发布的《电梯维修技术要求》每做出预防维修保养计划，并安排专业技术人员如期实施。（二）电梯巡检制度1、电梯维护人员每日在电梯的巡视当中充分发挥感观能力，迅速判断问题、解决问题，并做好记录。2、耳听:运行当中机房内，轿厢、限速开关、平楼面装置有无异常声响。3、嗅:轿厢、机房、井道、井底有无异味。4、指按：轿内按钮是否灵活,操作盘动作是否正常。5、目测：观察设备（指示灯、操作盘、风扇、地板)是否正常。6、手触：保险门刀动作是否灵活，门脚胶、轿门、壁板、门柱有无松动。7、足碰：地台是否倾斜、变形，踢脚板有无松动.8、体感:运行当中有无摇晃，启动加速是否顺畅。9、除每日巡检外，每月应对底坑、井道、机房进行清扫、注油。10、巡检要认真仔细，对所发现的问题必须做详细记录。11、发现问题后，应积极主动的与电梯维修厂家联系，以便尽快恢复电梯运行。（三）电梯设备巡查规程1、目的保证大厦内电梯运行正常。2、适用范围适用于大厦的办公楼、公寓和商场的电梯设备。3、职责值班员按巡视检查的内容对电梯运行状况进行巡视、检查和记录。4、工作程序4。1巡视要求：4。1检查电梯机房内的电动机声音是否正常，消防设施是否安全。129－129

51北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司4.2检查控制柜内各大电流继电器是否有烧现象，大电流导线是否有松动.4.3检查轿内照明、风扇、通讯及轿门、厅门的开关是否正常.4。4检查电梯的平层和舒适感是否良好及运行中是否有异常声音。4.5检查电梯的层灯和外呼是否正常。4。6检查外判单位对电梯的月保养、季度保养及年度保养是否按规定时间完成。(四）相关表格1、表13《电梯检查表》2、表31《电梯巡视检查表》3、表32《外呼/层灯安装检查表》五、弱电设备运行管理规范1.目的：确保弱电系统设备处于良好的工作状态，24小时正常运行，以便随时为客户提供优质服务.2.适用范围：适用于大厦的办公楼、公寓和商场设施的维护工作。3．职责:负责大厦内消防系统、楼宇自控系统、IC卡系统、保安监控系统、卫星电视接收系统、可视对讲系统、车管系统的设备正常运行，完成每日的例行检修，并做好详细记录，重大问题应及时向工程部报告，并监督好外派单位的维修保养工作。4．值班员工作程序4.1值班员按照《弱电每班巡视表》(表7)定时巡查设备，将设备运行状况和异常问题记录于交接班记录本，并向主管部门汇报。4。2定期清理BAS机房设备，消防监控设备、卫星电视接收机设备、IC卡系统设备，以及完成公寓弱电设备的例行检查和日常检修工作。4.3严格按照工程部领导的指示更改系统设备参数，并做好详细记录,及告之弱电相关人员.129－129

52北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司4。4按时检查弱电系统的运行情况,确保弱电设备的系统安全，发现问题及时向主管部门汇报。4。5每天做好交接班记录，接班人应提前10分钟到岗，了解BAS系统设备的运行情况，询问设备运行中的无故障,出现问题的处理经过及目前所需注意的问题。4。6公用工具,钥匙须妥善保管，接班后发现工具损坏丢失钥匙等问题,由接班人员负责。4。7负责弱电机房相关设施保持干净，整齐。3．维修人员工作程序5.1弱电系统设备发生故障时，应立即赶到现场排除故障，确保系统正常运行。5.2解决值班人员在巡视中发现的问题，并做好详细记录，必要时上报工程部领导.5.3协助值班人员处理日常维修工单。5.4负责日常弱电系统设备的维修保养工作，并做好详细的保养记录。4．季节保养检修措施6.1冬夏换季前要对BAS系统设备进行换季前的设备检测和系统参数调整。6.2每年的一月和六月对大厦的消防报警系统及联动系统进行检测,并上报工程部及管理处领导。（一）相关表格1、表7《弱电每班巡视表》六、锅炉设备运行管理规程1、目的确保锅炉附属设备安全运行，保证蒸汽、采暖一次热水的供应.2、适用范围适用大厦夏季生活热水，冬季空调加湿及采暖一次水.3、术语锅炉：利用柴油燃烧释放的热能加热给水，以获得规定参数的蒸汽或热水的设备。1、职责4.1值班员负责锅炉的操作、监控记录及设备的日常维修,并按129－129

53北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司《锅炉主要设备运行表》（见附表14）进行设备检修.4.1锅炉主管负责锅炉房的设备安全运行、日常工作安排,制定锅炉附属设备的检修计划,负责设备检修指导和监督，及各件燃料油的申购。1、工作程序5.1值班员5.1.1值班员下班前提前做好交接班的准备工作，接班员提前15分钟到岗与交班人员在现场交接。5.1.2交班人员讲明运行设备使用情况，出现何种故障，处理的经过及目前需注意的事项。5.1.3接班人员主动询问设备运行使用情况，出现何种故障，处理的经过及目前注意事项。5.1.4值班员负责24小时运行设备的操作,监控，按照《锅炉房巡查表》（表4)内容定时巡查填写。5.1.5负责锅炉给水，炉水的化验,并将化验结果记录在《水质化验日报表》（见附表15)上,炉水碱度值不得超过26mmo1/L，给水硬度不得高于0。03mm01/L。5.1.6锅炉给水硬度超标应即时进行软水还原再生。5.1.7负责锅炉附属设备的转换运行。5.1.8负责锅炉房设备的日常维护及《设备保养周期表》（见第七章五）内容的实施，并填写在《设备维修保养记录》上。5.2锅炉主管5.2.1锅炉主管负责锅炉队属设备的维修保养工作的的检查指导和监督，保证锅炉安全运行.5.2.2根据上级指令调整锅炉运行参数。5.2.3统计每月消耗燃料油的数量,并绘制年度消耗燃料油的曲线图。5.2.4预算下年度的燃料油的消耗量。5.2.5负责锅炉安全阀压力表的年度报检，及年度检验报告存档.5.2.6每月培训一次,每次不少于1小时。6、锅炉房管理程序129－129

54北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司6。1非工作人员进入锅炉房需经锅炉主管或工程部经理批准后，由值班员陪同并填写《来访登记表》（见附表16）方可入内.6。2锅炉及附属设备由值班员负责操作，其他人员不得擅自操作.6。3锅炉及附属设备按《设备运行表》（表14）定期转换。6。4保持锅炉房的照明,通风良好。6。5每月定期测试锅炉消防系统。7、停炉管理程序锅炉正常停炉后，手动点水到高水位，水泵旋钮扳至"停止”位置，关闭总电源供油阀门、煤气阀门、烟道挡板，上水阀至汽阀.8、设备巡视规程8.1目的保证锅炉附属设备安全运行，了解设备运行状况.8.2适用范围锅炉附属设备8.3职责值班负责按规定时间、内容，对设备运行状况进行巡查，并填写巡查记录。8。4工作程序8.4。1巡视要求：－锅炉风油配比是否正常,燃烧状态不得冒烟。－水泵运转声音，泵体温度、电机温度均应在设备说明书的允许范围内。－油泵供油压力是否正常,下RG指针是否在缘区。－稳压罐电压力表的设定值是否改变。－除氧器水温是否正常，压力不得超过TPSI9、锅炉设备操作规程9.1打开供油阀门检查油泵及过滤器是否正常供油.9。2打开供水系统的各部阀门，检查水泵是否正常上水。9。3打开水位计汽、水节门,检查水位计水位是否正常,杜绝假水位。9.4全部打开烟道挡板。9。5打开压力表管道上的节门。129－129

55北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司9。6检查随机电源控制柜上的各部旋钮，应处于正常位置。9。7打开总电源开关,开启燃烧点火旋钮至手动位置。9。8程序控制器按设定的程序投入点火。9.9当锅炉蒸汽压力升至0。3Mpa时进行一次排污,打开之蒸汽阀，点火旋钮板至自动位置,改烧大火。（一）司炉工巡回检查制度1、巡回检查为司炉工值班的重要工作，检查内容为设备运行情况，仪表指示数字、蒸汽管道、热水管道及分汽缸各部阀门是否严密，以及燃烧器、控制箱、水泵是否正常.2、每小时巡视一次，并将情况填写进锅炉运行记录表内.3、在巡检中发现异常情况，应能作出正确判断，采取积极处理措施，并注意人身安全.4、巡回检查时要细心认真，不许疏忽大意，如未认真巡视发生事故后,即视为工作失职。（二）锅炉运行班巡视内容及时间周期序号工作内容时间周期1锅炉运行纪录24小时1小时2油压启炉前3燃烧状态随时4油泵运行状态2小时5除氧器运行状态2小时6化验软化水班二次7化验炉水班二次8冲洗水位表班一、二次9排污班一、二次10软水器再生还原随时11软水箱水位随时129－129

56北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司12化验水、空调水样随时13库存油量早班（三）煤气运行巡视内容序号巡视内容巡视次数1更换压力记录仪的记录表底每日一次2查看低压气压力曲线是否正常每日一次3查看调压站内是否有漏气现象随时4巡视外管线,包括院内外每日二次5巡视裙楼内的管线及闸门情况每日二次6巡视小锅炉房煤气使用情况每日一次7巡视锅炉房液化石油气瓶情况每日一次8查看调压站外围及闸井随时9D栋灶具的维修随时10巡高员工餐厅厨房及表房每日一次（四)相关表格1、表4《锅炉房巡视表》2、表16《来访登记表》3、表33《蒸汽锅炉运行记录表》4、表34《除氧器机房巡视记录表》5、表35《油泵房巡视记录表》第七章129－129

57北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司工程部各系统设备维修保养规范一、年保养计划表见附表17二、空调机、风机盘管设备维修保养规范1、目的：及时清洁定期保养空调机、风机盘管设备，保持其良好的功能特性.2、适用范围：饭店各种空调机组、风机盘管设备的维护保养。3、职责:3。1空调维修员按照《空调设备保养计划表》（表8)负责对设备进行维护保养。3。2空调主管负责上述工作的人员组织、工作指导和质量检查。4、空调机组、风机盘管的维护保养的工作程序：4.1按照《空调设备保养计划表》要求定期清洁空调机组、风机盘管的过滤网、机房卫生和冷凝水排水管的疏通工作。4。2记录维修保养、零部件更换及大修情况,零部件更换及大修情况同时记录于空调设备台帐。4。3空调主管每年12月制定下年度的设备检修计划，编制空调设备检修计划并按运行情况制定中修、大修计划。4。4设备保养工作一般在夜间进行，暂时不运行的设备可在白天进行，维修保养工作遵守工程值班室的时间安排。4.5空调机故障维修一般不超过8小时，若在此时间内无法解决的部件故障应将故障原因、解决方案书面上报工程部限期解决.5.空调机和风机盘管检修按检修列项进行5.1对空调机组和风机盘管设备突发故障的检修，依据巡查故障记录报告及时修理，修复事将维修情况记录在《交接班记录本》内。(一）新风机组周期保养1、每周保养1.1检查风机进出风温度表，供回水压力表是否精确。129－129

58北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1.1检查电动阀、手动阀门及风道中的防火阀是否正常。1.2加湿系统是否正常.1.3检查调整风机皮带张力、松紧度。1.4清洗初中效过滤网。1、换季期保养（半年）2.1检查风机轴承,加注润滑油。2.2检查风机皮带磨损状况，并予更换.2。3清洗表冷器翅片。2.4检查电机轴承加注润滑油。2.5检查压力表、温度表，并予更换。2.6清洗水过滤器。2。7检修清洗冷热水盘管。(二)空调水泵周期保养1、每月保养1.1对运行的水泵每15天倒泵一次,保证设备完好率。1。2检查水泵进出水压力值,在正常范围内。1。3检查电机运转电流是否正常。1.4检查保养水泵清洁卫生.2、换季期保养2。1检修水泵轴承，加注润滑油.2.2检查水泵轴封是否漏水，并予更换。2.3电机轴承加注润滑油。2。4检修电机接线端子是否松动，并紧固。2.5清洗水系统过滤器。2。6检查更换压力表、温度表。2.7检查阀门严密度。2。8紧固螺丝，调整同心度。（三）冷却塔周期保养程序1、每月保养129－129

59北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1。1清理保持冷却塔周围清洁。1。2检查调整补水阀。1.3检查风机皮带张力并做调整.1.4清理冷却塔水盘。2、换季期保养2。1每周检查电子除污器是否正常。2。2清洗冷却水过滤器.2。3检查冷却塔料,损坏情况，并更换。2。4检修阀门及电动阀是否正常使用。2。5风扇轴承加注润滑油.2。6检查电机绝缘，轴承加注润滑油。2。7冲洗冷却塔及管路。（四)冷水机组周期保养程序1、每月保养1.1检查蒸发压力及冷凝压力在设定范围内。1。2保持机组清洁卫生，每月清洗一次。1.3检查进出水压力表、温度表精确度。1。4检查油压，油温状况。1.5每台主机运行15天倒换使用。2、换季期保养（半年）2.1停机期间检查油温是否在设定值内。2.2根据每台使用周期，清洗冷凝器,更换冷冻油及过滤器.2.3检测主机各项参数值。2。4检查压力表、温度表，并予更换.2.5检查接线端子是否松动，并紧固.2。6检查主机排气状况.2。7检查倒叶连杆，加注润滑油。2。8检测冷冻油是否变质亏油。129－129

60北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（五）相关表格1、表8《空调设备保养计划表》2、表21《新风机组检修保养记录表》3、表22《冷却塔检修保养记录表》三、给排水设备维修保养规范1、目的及时处理给排水设备、设施故障，确保设备性能处于良好状态。2、适用范围适用于给排水设备，设施的维护保养。3、职责3。1维修员负责给排水设备、设施的检修、维护保养。3.2给排水主管负责维修保养工作的指导，检查监督和计划的落实。4、给排水设备维修保养工作程序4.1维修员按计划日期进行设备、设施的维护保养，并将维修保养及更换零件部件结果记录于《水泵设备检修表》（表10）、《储水箱清洗消毒记录表》(表11)中。4。2一次检修时间不应超过8小时，重要部位8小时解决不了的故障应将故障原因、解决方案，增加时间以书面上报工程部经理。应在规定时间内完成。4.3检修前要做充足的材料、工具、照明、备件等方面的准备，尽可能安排在不影响营业的时间段施工.需停水进行保养时，遵照“停水管理工作程序”执行.4。4水泵检修应根据《水泵房运行记录表》（表6）、《交接班记录本》中故障记录与设备使用说明标准及仪器检查，测试结果树照,对故障点进行针对性的修理保养。4.5给水设备检修按《水泵设备检修表》逐项进行。4.6供水管网出现故障,发生泄漏等影响正常供水，值班员应立即关闭总控阀门,维修人员应立即进行抢修执行“停水管理工作程序”中有关规定。（一)相关表格1、表10《水泵设备检修表》129－129

61北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司2、表24《水泵周期检修记录表》四、强电设备维修保养规范1、目的及时处理电气设备设施故障,检查设备隐患，确保设备良好性能。2、适用范围已接管区域电气设备、设施的维护保养.3、职责3。1强电专业维修员负责电气设备、设施的保养、维护，执行《电气设备检修计划表》中所列检修项目.3。2强电维修主管负责维护保养计划的组织实施及维护保养工作的检查指导、监督实施进度及设备维护保养的质量。3。3工程部强电主任负责上述工作的检查。4、变、配电设备的检修工作程序4。1检修时间安排每年在正常情况下检修一次，安排在4月份.4.2检修方案的制定4.2.1强电运行主管每次检修应事先根据日常运行记录和问题（故障）汇总列出重点检修部位和正常检修部位，进行列项.4.2。2根据列项内容，做好检修前的准备工作，包括备用电器、配件、辅助材料（镙丝、垫片、熔丝、熔断器、测量工具、用具、防护用品)，灭火器材、医药箱等，应齐全到位。4.3发出检修通知4。4检修工作程序4。4.1检修工作依照《电气安全工作规程》中“保证安全的技术措施"，严格按照操作票的列项顺序操作，每操作完毕一项,填写一项记录，监护人应进行核对操作是否正确，并将每个拉闸开关上挂好标示牌.4。4。2依照《电气安全工作规程》中“保证安全的组织措施”做好检修的准备工作。4。4。3检修129－129

62北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司－检查电缆、桥架穿墙洞封堵严密,桥架无锈蚀，环境清洁、干燥，标记清晰、油漆色标无脱落，无变色、老化情况，相位标记清楚。－手动检查复位机构动作是否灵活准确，不能断开检修的开关部份可做吹尘处理。－计量器件、控制及报警器件进行外观检查,导线联接点螺丝试紧一次，绝缘是否老化，有无过流迹象，封接点无开焊,显示仪表指示正常，指示灯无损坏，外壳无变形，熔断器座的连接、熔丝等逐一测量检查，保证绝对可靠。－配套设备如:散热风扇、温控报警装置、显示仪器等，应采取除尘、加油及测试检查，保证功能完好、准确。－对配电柜机械部件、开关支架、滑轨、各种扳动旋钮、门锁进行检查，使之处于完好状态，损坏件及时更新。－必要时对电气各项指标参数依据设备说明和行业规定进行仪器检测，接地电阻值、温升、噪声变化、电流、电压指示不准、电容器能力下降等老化和将要失效的元器件及时更换.－配电柜开关标识与配电区域应一致，检查改变、增减负载情况,对有改变的配电开关及时进行调整、确认和重新编制。做好检修记录，将更换、调整的电气无件名称、数量记录在《电器设备台账》中,并保存更换产品的有关资料备查。4按操作票操作送电。4.1恢复供电后及时通知工程值班台4。2将有关记录交工程经理，由经理审核后存入设备档案中。5、动力柜、配电箱检修工作程序5.1按《电气设备检修计划表》周期安排维护保养。5.2检修提示5。2。1在检修配电柜（盘）中注意所有开关、继电器、控制线路、保护电器的下各接点、接口联接镙丝是否坚固,应试紧一次，不能有松动，滑扣镙丝必须更换。5.2。2129－129

63北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司测量带负载的三相线路电流是否正常。断电配电总电源后，如果可能应检查开关触头有无电弧损伤，金属变色现象,失压保护、过载保护功能灵敏、可靠，开关、接触器、继电器、保险器等有无过热、变形、变色、噪声变化等现象，有其中一项问题应更换该器件.5.2。3清除积尘、杂线要理顺扎牢，对支架松动、壳体锈蚀部位进行处理，如重新油漆、固定支架、堵塞漏水孔隙等。5.2.4对开关标识、编号进行核对,缺损要补上.指示灯、开关钮、报警装置、保险等检查损坏情况，并补装整齐。5。2.5维修后要对漏电保护开关、继电器进行功能检验是否完好有效。5.2。6柜门、门锁要齐全，以动力柜、配电箱设施周围环境发现有不良现象应进行清理或提出意见。5。2.7检修完毕，将结果做详细记录，并填写记录卡.5.2。8配合其他专业的电气设备检修.5.2.9按照其他专业检修进度，适时进行泵类维护保养工作。5.2.10维护保养标准依据电器设备铭牌和设备性能参数,逐项进行检查及仪器测量,有问题立即维修或提出报告。5.2.11检测完毕后，将结果记录存档。6、用电设施的检修6。1按照《变配电设备计划检修表》安排对用电设施进行巡检。6。2巡检时带好验电工具、手用工具、材料和联络通讯工具。6。3检查提示6.3.1注意照明灯具，变压器的颜色、噪声变化、异常气味，特别注意走廊、楼梯、各会议室等容易产生事故而人员流动少的区域用电设施。6。3.2立面照明、6层平台灯、北广场灯及其它夜景照明灯、航标灯等设备、设施要给予特别关注.出现变压器噪声、温升、联接导线老(风)化、开胶、水浸、绝缘损伤等现象出现,敷设管线是否被其他施工损坏等现象，避雷装置连接是否完好,导线截面有无变窄、锈蚀或断裂，因定架有否松动等现象,发现上述问题及时采取补救措施.129－129

64北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司6。3。3发现异常而又不能确定原因的问题，及时报告或汇同有关专业人员进行检查、测量、处理，保证设施的完好。6。3。4检修完毕后，将结果、更换电器件名称、数量记录在《供、配电设备台帐》上.（一)配电室检修工作程序1.由强电主管提前30天确定配电室检修时间、任务（包括工作重点）、参加人、影响范围，制订出具体方案并书面通知物业部.2.提前15天对主要互投电源配电柜做互投试验，发电机做全面检查并试车（加油、加水、检查机油、电池等)，以保证检修时备用电源能可靠投入。3.提前7天对参加人员做工做交底，由当班人员填写工作票、操作票并审定无误。4.提前2天准备好检修使用的工具、材料。5.按预定检修方案执行。6.检修完毕将工作票、操作票存档。7.出具检修报告。*以下是某大厦PC1~4的检修方案，仅供参考.（二）PC1配电室检修工作方案1、时间：月日时2、参加人：3、任务：4、影响范围：D栋客户内用电,D栋新风机，A栋办公区域市电电源，施工用临时电，热力站（生活冷水、热水），中水机房（各栋中水），供暖热水泵，立面照明，裙房照明电源在检修期间停电.A栋、D栋、裙房应急照明，A栋高区、低区应急动力电源，综合布线机房，电话机房，A栋、D栋、裙房、地下二层排风,裙房正压送风，A栋、D栋电梯，A栋排烟，地下二层排烟，消防中心，消防水泵电源只在双电源互投切换期间受影响。5、解决办法：分三段停电保证应急电源供电。启动GD1和GD3发电机保证各应急母线供电.6、准备工作：6.1检查GD1、GD3发电机。129－129

65北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司6.2准备工具、布、标牌、地线、对讲机等。6.3填写并审定工作票、操作票。6。4通知工作人员做好准备.6.5通知受影响的专业和部门做好准备。6.6通知物业部发布通告。1、工作安排:7.1月日时接好A栋消防中心临时电源、本室临时用插座电源、地线接线端端子、准备好工具，提前放好遮拦。7.2时手动启动GD3发电机空载运行。7。3时通知物业总值最后确认工作时间。7.4_时通知空调、电梯、给排水、电话、保安监控人员做好切换准备，在GD3稳定运行的情况下将应急负荷转入GD3供电。7.5_时按预先填好的1号操作票操作停1＃变压器所带负荷。主要影响：A栋低区照明、A栋低区新风机、D栋客户内用电、热力站（生活热水）、中水机房（各栋中水）、空调冷却水补水泵电源在此段时间内停电。A栋排烟、地下一层应急照明、裙房正压送风、综合布线机房、地下二层排烟、地下二层送风、消防中控室、A栋电梯、D栋电梯、电话机房、消防水泵将起用备用电源供电.切换时在A栋B1强电竖井派1名电工，监测转换情况。转换后通知各相关专业检查设备运行情况。7。6时检修停电部分。7.7_时拆除所有接地线、重新设置遮拦，清点工具；手动启动GD1发电机。同时通知空调、电梯、给排水、电话、保安监控人员做好切换准备。7。8_时按预先填好的2号操作票操作，送1#变压器所带负荷,停C1开关并摇出，用GD1带C3～C6段配电柜负荷。停2＃变压器，将B4～B11段母线停电.派1人到A栋将各接触器送电。切换后通知各相关专业检查设备运行情况。主要影响：生活冷热水、D栋裙房照明、A栋高区照明、A栋高区新风机、裙房排风、地下一层送风在检修期间停电.129－129

66北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司7.9时检修停电部分。7。10_时拆除接地线、清点工具材料、重新设置遮拦。按3号操作票操作，停GD1发电机，摇出C2开关,将C3~C6段母线停电。停GD3发电机，A栋高区应急电源、A栋低区应急电源恢复市电供电.切换时在A栋B1强电竖井派1名电工，监测转换情况。7。11时检修C3~C6段母线。此段母线为备用电源,对外界基本无影响。7。12工作完成后清点工具、材料；按4号操作票操作恢复全站供电.7。13_时工作结束,拆除A栋消防分中心临时电源和本室临时电源。通知物业总值.1、注意:8.1必须严格按照“停电、验电、挂地线”的程序进行。8.21人操作1人监护；低压配电柜停电后马上将已停电的各段抽屉柜拉出，高压接地开关合闸后马上在工作的低压母线上挂地线。检修中1人负责变压器、高压柜，2人负责紧固接线端子，1人负责吹扫低压柜，3人负责检修抽屉柜,保持1人负责整体工作进度，防止误操作、触电、巡视发电机.8.3工作前注意验电，每次工作后都要点明工具和材料数量，确认无误后方可送电.8.4必须事先确定每个人的具体分工。8.5做好记录.(三）PC2配电室检修工作方案1、时间:月日时2、参加人:3、任务：4、影响范围：B栋办公区域用电、C栋客户内用电;裙房照明,裙房正压送风，地下一层排烟,锅炉房电源，人防电源在检修期间停电.B栋、C栋电梯，会所电梯,B栋、C栋、裙房应急照明，裙房正压送风、排风,B栋、C栋排烟,卫星电视,地下二层排烟，东车库等电源只在双电源互投切换期间受影响。129－129

67北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、解决办法：启动GD3发电机保证PC2应急负荷用电。2、准备工作:6.1检查GD3发电机。6.2准备工具、布、标牌、地线、对讲机等。6.3填写并审定工作票、操作票。6.4通知工作人员做好准备。6.5通知受影响的专业和部门做好准备.6.6通知物业部发布通告。3、工作安排：7.1_时提前接好B栋、C栋消防中心临时电源、本室临时用电源、地线接线端端子、准备好工具，提前放好遮拦。7。2时手动启动GD3发电机空载运行.7。3时通知物业总值最后确认工作时间。7.4在GD3稳定运行的情况下0：00分通知电梯、锅炉房、保卫部、东车库收站等专业做好切换准备。7。5_时按预先填好的1号操作票操作停1#变压器所带负荷.停电后B栋应急母线供电自动转入GD3供电，(安排2名电工分别在B栋B1和B2配电间监测转换情况）转换完成后通知相关专业检查设备运行情况。7.6时检修停电部分。7.7_时清点工具、材料，重新设置遮拦；按预先填好的2号操作票操作首先恢复全站供电，然后停2#变压器所带负荷（B栋应急母线开关B1C、B1D暂不送电）。7.8时检修停电部分.7.9_时清点工具、材料,按预先填好的3号工作票全站送电（B栋应急母线开关B14A暂不送电）。7。10_时将B栋应急母线开关送电,派2名电工到B栋B1和B2配电间监测转换情况。转换后手动停GD3发电机。7.11工作结束，通知物业总值。129－129

68北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、注意：8.1必须严格按照“停电、验电、挂地线”的程序进行。8.21人操作1人监护；低压配电柜停电后马上将已停电的各段抽屉柜拉出，高压接地开关合闸后马上在工作的低压母线上挂地线.检修中1人负责变压器、高压柜，2人负责紧固接线端子，1人负责吹扫低压柜，3人负责检修抽屉柜,保持1人负责整体工作进度，防止误操作、触电、巡视发电机。8.3工作前注意验电,工作后按工具和材料清单点明数量确认无误后方可送电。8.4工作单位较多，必须事先确定每个单位的负责人和具体分工。8.5做好记录。(四）PC3配电室检修工作方案1、时间：月日时2、参加人:3、任务:4、影响范围：24小时供冷系统、地下一层空调机房照明。5、解决办法：启动GD3发电机保证PC3在用负荷用电.6、准备工作：6。1GD3加油。6。2准备工具、布、标牌、地线、对讲机等。6.3填写并审定工作票、操作票。6.4通知工作人员做好准备.6.5通知受影响的专业和部门做好准备.6.6通知物业部发布通告。7、工作安排:7.1时手动启动GD3发电机空载运行.7。2时通知物业总值最后确认工作时间。7。3在GD3稳定运行的情况下0:00分通知空调人员做好切换准备.7.4时手动切换使PC3负荷由GD3供电.129－129

69北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司7.5时按预先填好的操作票操作全站停电。7。6时工作开始（填写工作内容）。7.7工作完成后清点工具、材料；按预先填好的操作票操作恢复全站供电.7.8通知空调人员做好切换准备。7。9将GD3在用负荷切换至PC3供电。7。10工作结束，通知物业总值.8、注意：8.1必须严格按照“停电、验电、挂地线”的程序进行。8.28个高压配电柜、4个变压器及工作中的各段母线都要挂地线。8.3工作前注意验电，工作后按工具和材料清单点明数量确认无误后方可送电.8.4必须事先确定每个人的具体分工.8。5做好记录。(五）PC4配电室检修工作方案1、时间：月日时2、参加人：3、任务：4、影响范围：检修期间诺基亚发电机的市电电源、I~link公司电源、星巴克、农行市电电源、私人会所市电电源将停电，上述区域的应急电源不受影响。5、准备工作：5。1准备工具、布、标牌、地线、对讲机等.5.2填写并审定工作票、操作票。5.3通知工作人员做好准备。5。4通知受影响的专业和部门做好准备。5.5通知物业部发布通告。6、工作安排：6.1时通知物业总值最后确认工作时间。6。2时按预先填好的操作票操作全站停电。129－129

70北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司6。3时工作开始（填写工作内容）6.4工作完成后清点工具、材料；按预先填好的操作票操作恢复全站供电。6。5工作结束,通知物业总值。7、注意：7。1必须严格按照“停电、验电、挂地线”的程序进行。7.24个高压配电柜、2个变压器及工作中的各段母线都要挂地线。7。3工作前注意验电，工作后按工具和材料清单点明数量确认无误后方可送电。7.4必须事先确定每个人的具体分工。7。5做好记录.129－129

71北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（六）PC1-PC4配电室检修计划年PC1~PC4配电室检修计划检修位置日期时间影响区域备注PC3月日星期基本不受影响，24小时供冷机组用电由GD3发电机提供PC2月日星期B栋办公区域、C栋客户内用电;裙房照明，裙房正压送风，地下一层排烟，锅炉房电源，人防电源在检修期间停电。B栋、C栋电梯，会所电梯，B栋、C栋、裙房应急照明，裙房正压送风、排风，B栋、C栋排烟，卫星电视，地下二层排烟，东车库等电源只在双电源互投切换期间受影响。分段停电,启动备用发电机保证紧急照明.主要影响诺基亚和C栋客户用电.B栋紧急照明由GD3供电.PC1月日星期D栋客户内用电,A栋办公区域市电电源,施工用临时电，热力站，中水机房,生活水泵,供暖热水泵,立面照明,裙房照明电源在检修期间停电。A栋、D栋、裙房应急照明,A栋高区、低区应急动力电源,综合布线机房，电话机房,A栋、D栋、裙房、地下二层排风，裙房正压送风，A栋、D栋电梯，A栋排烟，地下二层排烟，消防中心，消防水泵电源只在双电源互投切换期间受影响.分段停电，启动备用发电机保证紧急照明用电。主要影响A栋和D栋客户用电;IBM、波音和杨森电脑机房可以用发电机供电.129－129

72北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司PC4月日星期I-link公司电源，诺基亚发电机市电电源，农行电源,星巴克电源，私人会所市电电源，北广场立面照明电源及裙房电源在检修期间停电。PC4配电柜没有切换开关，需全部停电检修，I-link、NOKIA公司可启动各自备用发电机供电.129－129

73北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司五、锅炉维修保养规程1、燃料器系统1。1检查维修油泵、供油管。1。2检查电磁阀及接线端子，伺服马达。1.3维修保养燃烧器马达，关风机马达。1.4调整转杯与一次风分配器的配比。2、燃烧器自控系统2.1检查点火极绝缘保护层.2。2检测熄火保护装置。2.3维修火焰转换机械传动部分。2。4检测风压继电器。2。5锅炉随机控制箱电器程序控制的维修。3、热水炉温度\蒸汽炉压力控制系统3。1检测压力限制器、限温器、比例器、故障报警。3.2检测压力限制器、压力调节器、水位控制器、高低水位报警、故障报警.4、炉体4。1清理烟火管炉膛炭。4。2修补锅炉耐火墙。4.3检查烟火管与管板焊接。4.4检测烟气成份。5、除氧器5.1维修蒸汽减压阀.5.2维修疏水器。5.3检修高低水位控制器。6、软水器6。1检修软水器控制系统。6.2检修水动阀及连管.7、其它7。1怡和公司应交易损件清单及价格.7.2出现故障维修技术人员到达现场时间约定。129－129

74北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司7.3检测烟气成份，需备烟气分析仪。7.4以下各项阶段达不到自我维修能力。7。4。1伺服马达7。4.2油泵7。4.3燃烧器马达7.4.4随机控制箱中的程序控制器7。4.5软水器程序控制器（一）锅炉设备保养周期表序号项目名称每周每月每季半年年内容人员用时1送风机√测试，加油342燃烧器√清理灰尘，加油363皮带√检查松紧度224转杯√清理积炭115调节器联杆√检查紧固,润滑116行程开关√检查行程距离117油压泵√检测248送风管√检测，除尘129限温器√测试2210起温器√测试2211比例调节器√测试2212压力控制器√测试2213压力限制器√测试2214点火电极√清理积炭2215火焰监测器√清理1216安全阀√√手动排放,校验1117压力表√校验0018水位报警器√测试2119水位表√检修2420排污阀√检测11129－129

75北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司21人孔√检查1122锅炉本体√清理积炭32423随机电源箱√检测2424循环泵√检测,加油2125电动阀√检测，加油2126软联接√检漏2227过滤器√清理22序号项目名称每周每月每季半年年内容人员用时28定压罐√检漏2229定压泵√检测，加油2130电接点压力表√校验0031减压阀√测试2232分汽缸√检测0033疏水器√清理2134除氧器√检查除氧汽水分配器3835除氧泵√检测加油2136水位自控√清理水位浮球2437供油泵√疏通冷却管1138油过滤器√清理沉积物2139流量计√校验0040呼吸阀√清理灰尘，冻霜2141地下油罐√清理沉积物0042日用油箱√清理沉积物2143软水器√手动大反洗2244盐水缸√清洗盐泥2345树脂√33129－129

76北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司检查软水器内衬,补充树脂注：以上工作主要耗材有：棉丝、烟管刷子、石棉带、人孔垫、机油、润滑油。129－129

77北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司(二)锅炉房主要设备维修保养内容名称保养内容热蒸水汽锅锅炉炉1．清理转杯积碳，油迹；2．调整皮带松紧度；3．调节器连杆加润滑油;4．检测电磁阀灵敏度接线端子;5．清理点火电极积碳；6．清理火焰监视器灰尘；7．修复水位计漏汽、漏水,更换玻璃管；8．清扫随机电源箱灰尘;9．清扫随机电源箱本体.除氧器1．清理水位器自控浮球水锈；2．清理减压阀沉积物；3．清洗过滤器；4．检测水平衡阀;5．清理疏水器软水器1．修补内衬脱落2．补充树脂或更换；3．清理盐水桶盐泥杂质;4．检测水动阀;5．加大反洗，清除树脂中杂质。水泵1．紧固联轴器；2．更换机油加注润滑油；3．更换易损件。油泵1．清洗过滤器;2．清理循环管;3．更换易损件。稳压罐1．检测氮气定压系统；129－129

78北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司2．测试电磁阀。一次热水系统1．检测电动阀开启度；2．更换机油加注润滑油；3．清洗过滤器；4．系统管路加药。日用油箱1．清除箱内沉积物；2．测试自控系统。储油罐1．清洗阻火帽；2．清洗过滤器。（三)相关文件和表格1、表14《锅炉主要设备运行表》六、卫星电视、有线电视系统保养步骤（一)天线系统1、卫星天线：检查馈源防水是否损坏，检查高频头接线是否牢固，检查驱动电机工作是否正常，天线方位、俯仰螺杆加油。2、开路天线：检查天线固定是否牢固，检查天线接头是否连接牢固，防水胶布是否完好。（二）前端1、机柜除尘.2、检查各设备接线是否牢固。3、测量设备检测点电平并记录。4、检查UPS工作是否正常。5、检查设备发热情况是否正常.（三）分支分配系统1、检查放大器工作温度是否正常。2、测试放大器信号电平。七、综合维修保养规范（一)危险品管理制度1、化学类（硫酸)129－129

79北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1.1管理部应设危险品专用仓库（箱柜）.1.2仓库（柜)由专人保管，并采用双人双锁保险和办理领用登记手续。1.3购买危险品应在保安部备案并由专人采购、验收入库.2、油类：（易燃物品）2。1限量购买、存放，诸如汽油、柴油等易燃物品.2。2对存放易燃物品仓库、箱、柜应保证遮光、干燥、通风和排风，且安设阻燃防爆开关和防爆灯。2.3存放易燃物品仓库、箱、柜处应有明显“禁烟标志"和“闲人莫入”标志。2.4管理处分管负责人应经常对硫酸、汽油等危险品有易燃物品存入、使用进行监督、检查.3、要求3。1危险品、易燃物品领用采取用多少、领多少，工作场地不得过量存放.3.2危险品和易燃物品应专项专用，不得挪为它用或擅自转送他人。3。3危险品和易燃物品管理受保安部监督、检查、指导。3。4严禁易燃易爆物品进入大厦。（二)综合组中修项目、综合组大修项目1、综合组中修项目1。11#、2#走梯局部粉刷1。21＃、2＃货梯间防火门修复、局部粉刷1。3各层公共卫生间隔断调整1。4公共区域天花、墙面局部修补、粉刷1。5地下车库、天花、墙面局部修补、粉刷2、综合组大修项目2.1地面防水修补2。2墙、地面石材修补2.3外墙玻璃修补2。4卫生间墙面、地面瓷砖修补129－129

80北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司2。51#、2#走梯粉刷2.61＃、2#货梯间防火门修复、粉刷2.7各层公共卫生间隔断调整2。8公共区域天花、墙面粉刷2。9地下车库、天花、墙面粉刷（三)综合维修专业工作制度1．巡查内容：大厦所有装饰、装修工程(主要包括：玻璃幕墙、墙面、天花、地面、木饰面、石材、门及五金、楼梯扶手、楼梯踏步、室外道路、路牙）。2．巡查部位：步行楼梯、公共区域走道、电梯厅、卫生间、平台、外墙、大堂、地下室、餐厅、厨房及配套设备设施等。3．巡查人员每天必须逐层、逐部位检查，将问题及时填写巡查记录，并报领班派工。如发现其他专业问题时及时上报系统工程师协调其他专业解决。4．每周做巡查记录及完成情况汇总上报系统工程师。5．每两周必须对整个大厦做彻底巡查记录及完成情况汇总并上报总工程师。（四）综合维修操作间管理制度1、木工操作间1.1木工房内要有灭火器材。1.2木工房内接设临时电源线时，当时用完当时收。1。3电动工具等设备保持干燥、清洁。1。4电动工具等设备附近不准放可燃易爆物品等。1.5碎料刨花、锯沫等易燃物品要随时清扫,禁止在室内堆放。1。6不得过量存放木料或其它易燃易爆物品。1.7木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑.1.8木工房内要保持清洁卫生，设备物品摆放整齐.1。9非本专业人员严禁使用木工电动设备。1。10使用电锯必须两人以上。2、油工操作间129－129

81北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司2。1油工料房内要有灭火器材.2。2油工房内严禁接设监时电源线。2。3料房内严禁吸烟或动用明火。2。4非本专业人员严禁入内.2。5必须注意内部清洁，物品摆放整齐。2。6不准将废油、废稀料倒入地沟内。2.7油工料房要有排风措施。第八章工程部事故处理办法及相应预防措施一、配电室紧急停电处理规程1、目的采取有效安全步骤，迅速解决停电故障。2、适用范围变配电室设备操作3、职责3。1值班员负责停电故障的排除和设备操作。3.2强电运行主管负责组织安排故障处理，故障原因调查和情况的报告.4、跳闸故障处理工作程序4。1判断故障发生是10KV系统还是380V系统，检查报警显示。4.2立即报告工程值班台发生停电故障。4。3对10KV供电系统故障应检查继电保护回路和中央信号屏，查找开关动作原因。4。4将该开关退出运行，挂上故障标示牌。4.5采取其他供电方式，尽快恢复供电，缩短停电时间。4.6对380V二次侧系统故障显示处理时，如未发现异常，可直接试合闸一次（若能合上无异常情况，则加强对该开关的巡视）。129－129

82北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司4.7若试合闸仍合不上时，禁止二次合闸，挂上故障标志牌待查故障原因。4.8按照“倒闸操作票”顺序操作,退出该路供电，改为另一路供电方式投入运行，缩短停电时间。5、运行中的10KV电源突然停电的处理程序5.1立即通知工程部值班台。5.2按倒闸操作票顺序转换供电方式的操作。5.3操作完毕，恢复供电后,通知工程值班台。5。4询问供电部门停电的原因，并通知供电监查科记录。5。5对断电原因及处理措施详细记录于《交接班记录本》。6、处理故障的安全要求6.1值班员在发生停电故障时，要沉着、果断、遵守“安全操作规程”.6。2两人配合，一人操作，一人监护。带好必要防护用具、绝缘用具。6.3在保障安全的前提下,先恢复供电,再检查故障的原因。6.4夜间发生故障或故障原因短时间查不明时，应转交白班，请有关专业人员参加进行检修工作。6.5对停电发生时间、故障现象、影响区域或处理过程详细记录在《交接班记录本》上，做为检修参考.处理完毕后马上填写《事故报告》上交。二、空调专业设备应急措施（一）空调管路1.当管路出现跑水情况时，当班人员迅速赶至事故现场。2.当班人员应带上工具及钥匙。3.检查漏点，并关闭所控制管路阀门。4.查明跑水原因,并进行排除处理工作。5.在检查没有其它问题后，恢复设备运行。（二)制冷机组1．制冷机组运行中故障停机，应立即检查故障原因.2．将所对应使用的冷却泵停止，以免造成压力升高（冷凝压力）。3．如遇特殊情况，立即启动另一台制冷机组保持供冷.4．129－129

83北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司查明故障原因，根据情况进行排除，如处理不了,应立即通知特灵公司维保人员前来修理。(三)新风机及盘管风机1．遇有风机故障停机应检查电气部分是否跳闸。2．检查控制电源有无烧坏情况，及接触器热元件是否完好。3．检查电机绝缘是否正常，各相间阻值情况。4．遇有电机故障造成，应立即处理电气部分更换原件.5．盘管风机遇有没冷热风,应首先检查供向水管路阀门。6．盘管风机出风量不够,检查回风过滤网及盘管翅片是否堵尘。7．盘管风机有噪音，检查电机轴承是否损坏，予以加油或更换。8．遇有风机漏水,应立即检查漏点，作出判断进行处理。（四）空调水泵1．冷冻泵冷却泵运行中出现电机过热，应立即停止使用，通知强电人员进行检查。2．启动另一台水泵继续运行，采取相应措施。3．遇有水泵压力表摆动不稳，应立即检查系统是否有空气。4．巡视中发现水泵压力表，压力值下降应立即停止运转水泵,检查系统是否有泄漏情况,待查明事故原因后,方可启水泵.5．水泵在运行中出现震动情况，需停泵检查水泵与电机是否轴同心并进行调整，及检查地角螺丝是否松动，加以紧固.三、电梯故障困人救援法凡遇电梯故障应第一时间通知专业电梯公司维修组，并由大厦工程部电梯专业维修人员根据不同情况依下列步骤，先行释放被困乘客.（一）轿厢停于接近电梯门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：1、确定轿厢所在位置（根据楼数灯指示或小心开启外门检查）.2、关闭电源（在机房配电柜内)。3、用专开外门钥匙开启外门（钥匙由电梯事业员工随身携带总钥匙在工程部钥匙柜内）.4、用人力开启轿厢门。5、协助乘客离开轿厢。129－129

84北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1、重新将外门关闭.2、外门关闭后，“暂停服务"标示必须放置在故障电梯外.3、通知电梯公司派人员详细检查。（一）轿厢停于远离电梯门口位置时：应先将轿厢移动至临近电梯门口，然后照上述1项之步骤救出乘客。移动轿厢方法如下：1、利用电话或其它方式，通知轿厢内乘客，保持镇定，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出厢处，以免发生危险.同时，如轿厢处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭或完全开启。2、进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。3、拆除主马达轴端盖,安上旋柄座及旋柄。4、二救援人员各把持住旋柄之一端,另一救援人员,手持抱闸扳手,轻轻松开抱闸,轿厢将会由于自重而移动。5、为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作(一松一放），使轿厢逐步移动,直至接近电梯门口为止（根据楼层控制器上的楼数指示）.6、操作时，尚应注意：如轿厢停于最上层电梯门口以上之位置或最下层电梯门口以下位置时，不可只打开抱闸,令轿厢自行移动，而应在打开抱闸的同时，把持紧旋柄，并用人力盘车，使轿厢向正确方向移动.（二）如遇到其它复杂情况，应通知电梯公司专业人员到达处理。四、锅炉故障处理方法序号故障内容处理方法1突然停电关闭主汽阀，关闭电源开关。2水位表玻璃管破裂关闭汽水施塞,停炉排污减压,更换新玻璃管。3冒黑烟检查供油压力，检查送风量检查联杆是否松动，从新调整风油配比。4分汽缸起压检查减压阀是否失灵，从新定压;更换。5热水系统超压检查稳压泵电接点是否失灵;从新定压;更换.6软联接破裂关闭相关电动阀，降压更换。129－129

85北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司7给水泵不上水检查进水阀是否关闭，除气器是否缺水；上水止回阀是否倒汽。8供油泵不上油检查储油罐是否有油；过滤器是否通畅；油泵是否正常。9除氧器缺水检查软水箱是否有水；除缺器进水阀是否打开；自控系统是否失灵。10软水器出水不达标检测盐水浓度是否过低,检查树脂是否破损，数量过少；更换,补充新树脂.129－129

86北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表1事故报告(工程部）系统部门报告人报告日期报告时间事故发生地点事谁故通由知事细故时详间事影故响现区象域及理事过故程处事善故后结工果作及损失报告现场拍照及记录主意管见高任级意主见总意工见副批总示总批经示理注：报告应以正楷书写129－129

87北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表2配电室值班记录表日期:项目时间高压变压器温度℃低压室温℃湿度℃201202PC11#变PC32＃变PC13＃变PC34＃变401405402406充电机KWHKVARHKVAKWHKVARHKVAKWHKWHKWHKWHPC11#变PC32#变PC13#变PC34＃变KWHVKAKWHVKAKWHVKAKWHVKAVA8：009：0010：0011：0012：0013:0014：0015:0016:0017:0018:0019:0020:0021：0022:0023：000：001：002:00129－129

88北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司3：004:005：006：007:00早班:中班：晚班：检查人员签名：部门主管签名:129－129

89北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表3月电气设备计划检修表日期设备12345678910111213141516171819202122232425262728293031A栋高区强电竖井A栋低区强电竖井B栋高区强电竖井B栋低区强电竖井C栋高区强电竖井C栋低区强电竖井D栋高区强电竖井D栋低区强电竖井A栋顶层机房A栋各层送风机房A栋6层机房B栋顶层机房B栋7F、15F送风机房C栋顶层机房C栋低区空调机房D栋顶层机房D栋6层机房生活水泵房、消防泵房空调冷冻机房空调冷水泵房锅炉房129－129

90北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司A栋电梯机房B栋电梯机房C栋电梯机房D栋电梯机房私人会所、泳池机房B2车库照明、配电柜B2车库污水泵控制柜东车库照明、污水东车库空调热力站农行、星巴克电源箱制表人:129－129

91北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表4锅炉房巡查表年月日项目早班夜班内容时间签名内容时间签名日用油箱油位供油泵泵号压力MpaTRG指针锅炉燃烧状态压力Mpa给水泵油压bar软水泵罐号表数分汽缸压力Mpa温度℃稳压罐氮气电接点泵号循环泵泵号温度℃软水箱水位除氧器泵号温度℉压力Psi油泵房泵号压力Mpa负压MpaTRG指针阀门储油器罐号主管签名：129－129

92北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表5空调设备巡检表年月日设备名称设备编号进水℃回水℃进风℃出风℃进水压力回水压力水阀状态风阀状态巡视时间A栋新风机AHU-A01AHU-A02AHU-A03AHU—A04B栋新风机AHU-B01AHU—B02C栋新风机AHU—C01AHU—C02D栋新风机AHU-D01AHU-D02AHU-D03AHU-D04农行空调机AHU-EB22E栋私人会所E603E504B2车库新风机AHU—EA01AHU—EA02AHU—EA03AHU-EA04AHU-EA05AHU—EA06AHU-EA07AHU—EA08129－129

93北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司AHU-EA09AHU-ED01AHU—ED02AHU—ED03膨胀水箱A栋B栋C栋D栋E栋热水采暖冷冻水一次冷冻水顶层8层7层25层4层水位状况备注班次巡视人主管签字129－129

94北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表6水泵房运行记录表年月日项目时间市政供水水箱软化消毒缸A栋水泵B栋水泵C栋水泵D栋水泵E栋水泵高区消防泵低区消防泵高区喷淋泵低区喷淋泵状态Mpa1＃2＃状态加药状态加药状态压力状态压力状态压力状态压力状态压力状态压力状态压力状态压力状态压力8：0010:0012：0014：0016:0018：0020:0022：000:002：004：006：00早班：中班：晚班:部门主管签名:129－129

95北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表7弱电专业每班巡视1年月日项目是否正常项目是否正常BAS机房主机工作情况A栋及中控室机房A栋分中心空调系统消防报警系统生活水系统中控联动系统中水系统计算机图文系统电磁阀系统保安监视主机现场控制器楼层摄象机状态送风排风系统消防广播系统AB栋冷热水阀系统消防手报系统巡视时间巡视时间问题问题巡视人：129－129

96北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表7弱电专业每班巡视2年月日项目是否正常项目是否正常D栋大堂D栋分中心C栋B栋大堂C栋B栋分中心住户可视系统住户可视系统中央管理机系统中央管理机系统门口机系统门口机系统D栋IC卡系统C栋IC卡系统巡视时间巡视时间问题问题卫星电视项目是否正常车库收费系统项目是否正常节目接收情况东车库分中心设备发热情况主收费站设备情况天线固定方位副收费站设备情况巡视时间巡视时间问题问题129－129

97北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表8空调设备保养计划表序号位置项目数量（台）检修日期1冷冻机房一次冷冻水泵83月2冷冻机房冷却水泵93月3冷冻机房二次三次冷却泵153月4A、B栋AB栋系统冲洗4月5C、D栋CD栋系统冲洗3月6A栋冷却塔管路冲洗144月7B栋冷却塔管路冲洗163月8A栋电梯厅冷热管路阀转换423月/10月9A栋新风机54月/10月10B栋新风机24月/10月11C栋新风机24月/10月12D栋新风机44月/10月13冷冻机房冬季用冷冻泵810月14E栋6层冷却泵210月15地下车库新风机1410月16地下一层CD栋冷热阀转换84月/10月17冷水泵房采暖热水泵910月18热力站采暖循环泵1710月19A栋电梯厅风机盘管422—3月20C栋电梯厅风机盘管192—3月21D栋电梯厅风机盘管182-3月129－129

98北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表9设备检修表日期名称位置设备编号本年度第检修检修项目：风机盘管项目内容结果1、电机三速1、有无正、反转2、电机噪声2、分贝轴承检查3、电机温升3、正常发热4、过滤器4、清洁冲洗5、接水器5、清洁、排水通畅6、接水盘连接管6、牢固、不漏水7、管道保温7、裸露部位包好8、出风口连接8、平整，有缝隙处粘接9、9、10、10、备注：备注:检查人:检查人：空调主管：电气主管:129－129

99北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表10水泵设备检修表名称位置设备编号编号序号检查保养项目结论周期1水泵基座紧固（)3个月连轴器连接良好（）泵体漏水检修（）泵端轴承检查（）叶轮外观检查（）运转噪声测试合格（）加润滑油完成（)外观清洁擦洗（）每月电机参数检测电流（）A三相平衡()转速（)噪声（）润滑(）2压力表合格(）不定期3阀门渗漏是（）是（）4挠性连接器合格(）渗漏(）检修日期操作员负责人批准人129－129

100北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表11机电设备维修记录地点：栋房设备名称：供应/服务范围：本设备应在每月日或逢星期进行定期检测日期时间维修/检测内容维修人129－129

101北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表12消防、喷淋系统停、送水申请表年月日编号:申请部门负责人申请停、送水时间用水部位，受控区域：管路编号、阀门编号阀门位置审批意见工程经理：停、送水检查确认单位:负责人；水泵房值班人员检查确认签字：停水操作人：送水操作人:备注:表13电梯检查表梯号:部位:检查日期:检查人:检查项目检查结果备注说明补偿器上、下限位开关井道安全门绳轮、导向轮钢丝绳厅门、轿门129－129

102北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司方向显示版按钮板轿箱导靴对重导靴井道照明轿顶护栏应急照明警铃通讯联络底坑护网底坑绳轮底坑照明、急停轿内操纵控制缓冲器底坑爬梯129－129

103北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表14锅炉主要设备运行表日期设备名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月01日—10日11日—20日21日—31日01日—10日11日—20日21日-28日01日-10日11日-20日21日-31日01日—10日11日-20日21日—30日01日-10日11日-20日21日-31日01日—10日11日-20日21日—31日01日—10日11日—20日21日—31日01日-10日11日—20日21日-31日01日—10日11日-20日21日—30日01日-10日11日-20日21日-31日01日—10日11日—20日21日—30日01日—10日11日—20日21日—31日1＃蒸汽炉2#蒸汽炉1＃除氧泵2#除氧泵3#热水炉4#热水炉1＃循环泵2#循环泵1＃稳压泵2＃稳压泵注：运行设备备用设备运行设备及辅助设备备用后，第二天进行保养.备用设备及辅助设备启用前一天，进行复检。129－129

104北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司蒸汽锅炉及辅助设备，因5月1日、10月1日假期，故运行设备运行时间顺延。热水锅炉及辅助设备为采暖运行设备周期。129－129

105北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表15水质化验日报表日期：时间：硬度（mg/l）余氯（mg/l）PH值市政B2生活水箱D栋顶层水箱C栋顶层水箱D栋客户房号（)C栋客户房号（)检测标准小于450mg/l不低于0.05mg/l6。5—8。5备注化验员签名：检查员签名：129－129

106北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表16来访登记值岗部门:日期姓名部位单位有效证件人数来访目的到达时间离去时间签字值岗人签名：部门主管签名：129－129

107北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表17年保养计划表月份8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月备注周次12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152一、强电部分1、发电机试验————————--———-——-————————每月两次2、高压开关柜变压器检修—每年一次3、强电竖井检修—————————-—————-——————————————-——————-—-——————-——-——每周一次4、各设备控制柜——-———-—--—-—-——————--——--————-———————--———-————--——每月一次5、各机房电动机———-————-———-每月一次二、电梯部分1、电梯———————————————————-—-——-——————-——————-—————-—————--2、擦窗机—————————-———每月一次三、给排水1、生活水、软化水设备、二氧化氯消毒设备清洗——————————-——每月一次2、水泵电机轴承加油、检查系统阀门、清理过滤器、检查和更换紫外线消毒器灯管————每季度一次3、清洗、消毒生活水箱————每季度一次4、中水处理站清理格栅、毛发过滤器--—————-————-——————————————-——————————--—-————-———-—每周一次129－129

108北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司5、对中水处理设备加油、紧固松动部件-—--每季度一次四、空调系统1、冬季换季前设备检修———--为期一个月2、夏季换季前设备检修—-———为期一个月3、新风机组每周保养-———————————-—-——-—————-————--—---———-—-——————————-—4、空调水泵每月保养-—-—--——-—————————--——————每半月一次5、冷却塔每月保养--——————-运行每月一次6、冷水机组保养(特灵）——-—-———————-每月一次7、空调循环水处理———每季度一次五、锅炉1、运行锅炉的运转部分检查、调整———-—-—-—-——-每月一次2、点火电极清理、软联接检漏、送油泵疏通、疏水器清理—--—每季度一次3、软水器反洗、盐水缸清洗-——每季度一次4、各仪器仪表测试-—每半年一次5、循环泵、定压泵、除氧泵、油压泵检测、加油——每半年一次6、锅炉本体、定压罐、分汽缸、除氧器、油罐、日用油箱等检测及劳动局年检———每年一次129－129

109北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司六、弱电系统1、卫星电视、有线电视系统-————-—————--每月一次2、楼宇自控系统———--—————-—-————————————————每周一次3、保安监控系统————--—-———--每月一次4、可视对讲系统———————--———每月一次七、消防系统1、消防水系统—每年一次2、通风、空调系统————每季度一次3、弱电系统————-—-—-———-每月一次4、联动系统--每半年一次5、防火卷帘门———————-—————每月一次6、电器、广播系统——每半年一次7、锅炉房泡沫灭火系统及油泵强切—-—-——————--—每月一次8、发电机房水喷雾系统-——————-—————每月一次129－129

110北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表18水泵检修表日期名称位置设备编号本年度第检修检修项目：水泵水泵电气项目项目结果项目结果1、压力表、温度表是否损坏1、电机对地绝缘2、检查水泵基座螺丝是否松动2、三相电流A、B、C3、检查泵与电机联轴器连接3、电机声音4、检查减震器是否完好4、电机温度5、水泵加润滑油5、各接线端子紧固6、外观清洁6、配电柜控制柜除尘7、水过滤器拆装冲洗7、配电柜接地电机接地8、检修阀门电动阀门是否完好8、主要电气元件状况9、检查水泵噪声9、各指示灯指示仪表是否准确10、10、备注：备注：检查人：检查人：空调主管:电气主管：表19设备检修表日期名称位置设备编号本年度第检修129－129

111北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司检修项目：新风机组空调项目电气项目项目结果项目结果1、清理及保持机房机组清洁1、电机对地绝缘2、检修风机轴承（加油）2、三相电流A、B、C3、检查、调整皮带张力3、电机声音4、检查所有阀门是否正常4、电机温度5、检查新风阀运作是否正常5、各接线端子紧固6、检查清洗表冷器6、配电柜控制柜除尘7、检查冷热水电动阀是否正常7、配电柜接地电机接地8、检查加湿系统是否正常8、主要电气元件状况9、检查温度表、压力表是否准确9、各指示灯指示仪表是否准确10、清洗水过滤器10、备注：备注：检查人:检查人：空调主管:电气主管:129－129

112北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表20设备检修表日期名称位置设备编号本年度第检修检修项目:冷却塔检查冷却塔电气项目项目结果项目结果1、清理及保持冷却塔清洁1、电机对地绝缘2、检查清洗水盘2、三相电流A、B、C3、检查、调整补水球阀是否正常3、电机声音4、检查电机轴承（加注润滑油)4、电机温度5、检查风机皮带张力5、各接线端子紧固6、检查所有阀门电动阀是否正常6、配电柜控制柜除尘7、检查电子除垢器是否正常7、配电柜接地电机接地8、检查冷却塔添料是否损坏8、主要电气元件状况9、冲洗冷却管路加药工作9、各指示灯指示仪表是否准确10、清洗冷却塔水过滤器10、备注:备注：检查人：检查人：空调主管：电气主管：表21新风机组检修保养记录风机号：日期：检修事项检修情况备注129－129

113北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1．清理及保持机房机组清洁2．检修风机轴承(加油）3．检查、调整皮带张力4．检查所有阀门是否正常5．检查新风阀运作是否正常6．检查清洗表冷器7．检查冷热水电动阀是否正常8．检查加湿系统是否正常9．检查温度表、压力表是否准确10．清洗水过滤器检修人签名：129－129

114北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表22冷却塔检修保养记录位置:日期:检修事项检修情况备注1．清理及保持冷却塔清洁2．检查清洗水盘3．检查调整补水球阀是否正常4．检查电机轴承（加注润滑油）5．检查风机皮带张力6．检查所有阀门电动阀是否正常7．检查电子除垢器是否正常8．检查冷却塔添料是否损坏9．冲洗冷却管路加药工作10．清洗冷却塔水过滤器检修人签名:129－129

115北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表23空调机房巡视签到表栋年月日时间日期早班中班晚班签到日期姓名签到日期姓名签到日期姓名12345678910111213141516171819202122232425262728293031表24水泵周期检修记录地点：种类:泵号:检修目的:日期：129－129

116北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司项目检修内容检修数据检修情况备注水泵电机测试电机绝缘阻值相间A-BA—CB-C相地A-地B—地C—地电机压线接点螺丝坚固运行电流A相B相C相配电柜内除尘及压线端子紧固电机轴承加注润滑油水泵压力表，温度表是否损坏检查所有螺丝是否松动检查泵与电机联轴器同心度检查减震器是否完好水过滤器拆装冲洗检修阀门电动阀门是否完好检修签名：129－129

117北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表25地下二层污水井巡视检查表年月日班次日期早班中班晚班签到时间姓名签到时间姓名签到时间姓名备注检查人员签名：部门主管签名：129－129

118北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表26栋喷淋系统检查表年月日项目楼层信号阀状态系统压力（Mpa）泄水阀状态备注工程检查人：中控检查人：129－129

119北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表27月水表记录报表用水单位：用水时间范围:年月日至年月日序号水表位置水表编号本月表示数上月表示数用水量M3查表人备注用水单位主管签字:填表人:填表日期：年月日注:每月25日查表后交财务统一计算.表28农行用水量统计表序号位置上月表底本月表示数用水量1冷水表2热水表备注查表人:客户签字：129－129

120北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表29停、送电申请表年月日编号：申请部门负责人申请停、送电时间月日时分受电箱号用电部位低压柜编号、回路编号电缆编号电缆规格根数审批意见审批人：强电主管检查确认签字；变电站值班检查确认签字:变电站操作人：备注:表30配电室发电机日常巡视表日期:内容时间水箱有无渗漏水位是否正常机油电瓶柴油通排风是否正常备注高(H)低(L）F（满)Q(中）E(低)8：0011:00129－129

121北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司14：0017:0020:0023:002:005:00早班签名：中班签名:晚班签名：部门主管签名：129－129

122北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表31电梯巡视检查表日期：梯号外呼按钮轿内显示平层误码差对讲通讯轿门/厅门/门锁电梯运行有无异常声音到站钟是否正常轿内照明及装修电梯机房空调检查人:备注：1．要求巡查人员每日巡查一遍.2．如电梯有故障，请注明梯号和故障状态并维修.3．发生紧急事故，当班人员必须马上排除并恢复运行。4．请当班人员如实填写出记录.129－129

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124北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表32外呼、层灯安装检查表梯号项目层站是否松动是否有划痕功能是否正常是否安装备注检查人签名：129－129

125北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表33蒸汽锅炉运行记录表日期：项目时间蒸汽压力bar供油压力bar烟气温度℃除氧器水箱水位＃补水泵Map冲洗水位计排污备注8:009。0010。0011.0012。0013。0014。0015。0016.0017。0018.0019.0020.0021。0022。0023.000.001.002.003.004.005。006.007。00早班供油表数回油表数耗油量L中班供油表数回油表数耗油量L夜班供油表数回油表数耗油量L日共耗油L:水质化验记录部门时间项目＃热水锅炉＃软水罐软水箱碱度mmol/1pH值硬度mmol/1氯根mg/1pH值硬度mmol/1氯根mg/1129－129

126北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司早班中班夜班部门主管签名：129－129

127北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表34除氧器机房巡视记录表年月内容日期时间压力Mpa温度签名备注内容日期时间压力Mpa温度签名备注11621731841952062172282392410251126122713281429153031129－129

128北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司表35油泵房巡视记录表年月内容日期时间泵号压力MPA负压MPA温度TRG指针其他签名绿黄红129－129