交通商贸物流中心地产项目可研报告

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1、目录第一部分总论11.1项目名称11.2编制依据11.3主要研究目的与内容11.4项目主要结论及建议2第二部分玉林宏观经济42.1玉林市城市概况42.2玉林市城市发展规划72.3玉林市宏观经济运行情况9第三部分玉林市土地市场概况113.1玉林市历年土地市场概况113.2玉林市2008年土地市场成交情况113.3玉林市2009年上半年土地市场交易情况12第四部分玉林市房地产市场发展现状154.1玉林市2008年房地产市场供应情况分析154.2玉林市2008年房地产市场需求状况分析16第五部分玉林市商贸及物流市场概况185.1玉林市商贸物流市场概况185.2玉林市主要

2、专业市场概况205.3玉林商贸物流市场前景分析23第六部分项目地块分析266.1项目区位266.2项目周边环境及设施266.3项目所在片区发展概况276.4项目区位综合评价28第七部分项目定位分析297.1项目SWOT分析297.2大地块房地产开发模式研究307.3项目定位市场定位研究337.4项目定位建议357.5项目开发模式与功能规划36第八部分项目投资预算分析408.1评估方法说明408.2项目地块评分408.3目前地块的价格预测438.4项目地块指标建议438.5项目地块价值预测44第九部分项目地块运作方案469.1方案一：自行投资开发运作469.2方案二

3、：独立进行土地运作469.3方案三：合作开发47第十部分项目地块项目投资测算及资金筹措4810.1方案一投资成本测算4810.2方案二投资成本测算5110.3方案三投资成本测算5110.4各方案投资成本统计汇总5110.5小结52第十一部分经济效益评价标准5311.1方案一经济效益评价5311.2方案二经济效益评价5911.3方案三经济效益评价59第十二部分方案风险评定及综合评价60第一部分总论1.1项目名称玉林交通商贸物流地产项目1.2编制依据u《投资项目可行性研究指南》u《建设项目经济评估办法与参数》（第三版）u《房地产开发项目经济评价方法》u《房地产估价规范

4、》(GB/T50291—1999)u《玉林市城市总体规划（2008—2020）》u《2008年玉林市国民经济和社会发展统计公报》u《玉林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》u2008年玉林房地产统计数据，玉林市规划局、国土资源局公布的土地出让拍卖数据。u项目实地考察和周边楼盘调研1.3主要研究目的与内容本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供集团公司进行投资决策。项目论证主要内容包括：玉林市宏观经济与房地产市场研究、玉林市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜力分析、项目发展定位、项

5、目运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。1.4项目主要结论及建议根据对玉林南二环2000亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势、未来发展规划、项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议：1．项目地块目前位于城市南面较偏远地区，虽然目前城市配套设施不完善，交通优势不明显，但随着南二环连线接通以及集团对玉港高速公路至玉林的链接一级公路的建设，未来的整个地块区位优势非常明显。2．项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为玉林未来5—10年内规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目，这对于玉林的城市运营建设以及集团公司在玉林的发展战略起到标杆作用。3．项目土地投资回报高

6、，初步测算直接土地投资收益可达5.18亿元，对土地进行开发建设，收益更高。4.项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究、科学决策，在投资决策上回避风险。5．玉林市政府2008年重点推出项目“玉林义乌小商品城”，因选址不能落实的问题，项目暂时被搁置。玉林二环南路接通、玉港高速公路连接玉林的一级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优势条件，将成为“玉林义乌小商品城”项目理想的进驻地。第二部分玉林宏观经济2.1玉林市城市概况2.1.1玉林地理位置概述一个处于泛北部湾、泛珠三角经济合作区的交汇节点的城市玉林泛珠三角区泛北部湾

7、项目所在城市——玉林，广西的桂东门户，岭南都会，泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县和福绵管理区，总面积12838平方公里，总人口641万人。全市有华侨100多万人，是全国著名的侨乡。玉林市区位优势明显，交通便利快捷。地处广西东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。以玉林为中心，半径200公里范围分布着南宁、北海、钦州、防城港、贵港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，辐

8、射人口近5