西安雁塔路365街区mall商业项目总体定位及规划设计方案

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1、西安雁塔路365街区MALL项目总体定位及规划设计方案目录一、项目的市场背景及项目的理解【第一部分】西安市经济环境分析11西安市经济发展概况1.2西安市城市经济发展规划【第二部分】西安市的商业现状分析1商业市场的概述2.钟楼商圈特点分析3小寨商圈特点分析4曲江大雁塔商圈的特点分析【第三部分】西安市主要竞争大型商业项目个案分析1骡马市商业步行街2立丰国际购物广场3唐人街商业步行街4宏府·家乐福广场5东方之星·伊时达商城6丽人街7上海城·女人世界【第四部分】西安酒店公寓市场分析1酒店市场分析2公寓市场分

2、析【第五部分】项目本身的分析1项目所处的区位分析2项目现状分析3项目的商业发展趋势判断一、项目的定位【第一部分】国内外ShoppingMall定位模式及思考1.1国外成熟商业业态和定位模式的成功经验1.2山雨欲来的中国商业大潮1.3中国超级商业MALL1.4留待项目思索的MALL问题【第二部分】项目定位系统分析2.1总体开发战略思路2.2定位策略2.2.1差异化策略2.2.2可持续发展策略2.2.3价值提升策略【第三部分】项目定位3.1形象定位3.1.1形象定位反映的核心要素3.2.产品定位3.2.

3、1产品定位的原则3.2.2产品定位内容3.3．经营定位3.4.客户群定位3.4.1目标消费者客户群3.4.2商家目标客户群【第四部分】功能规划建议4.1各功能核心要素4.11娱乐地产4.12旅游地产4.13文化地产4.14商务地产4.15商业地产4.16市场地产4.17景观地产4.2功能规划分布【第五部分】项目业态配置5.1国外大型MALL的宝贵经验5.11MALL是城市生活的发生器，它替代了原有的城市中心广场成为社会生活的核心。5.12MALL的发展从现代主义到文脉主义。5.13项目主题的设计理念

4、5.14项目的主题资源5.2项目业态配置一、规划设计方案（以实际为准）【第一部分】建筑总体设计建议1商场外立面规划设计2商场总平面布置设计3商业动线导向设计4百货商店营业厅的设计5超市营业厅的设计6美食城设计7高层公寓规划设计8专业市场的规划设计9外广场的规划设计10中庭的规划设计【第二部分】结论【第一部分】建筑总体设计建议31商场外立面规划设计32商场总平面布置设计33商业动线导向设计34百货商店营业厅的设计36美食城设计37高层公寓规划设计4【第二部分】结论4第四板块、营销战略思路5【第一部分】

5、招商策略51.整体招商思路52.招商原则62．1先易后难，近远并进62．2先形象,后功能62．3主力店先行，辅助店随后62．4同业差异，异业互补72．5保证开业，持续优化72．6借力打力，以线带面73.招商目标74.招商形式84．1点对点招商84．2会议招商84．3定点招商84．4公开招商85.目标租户名单85．1百货85．2超市85．3电影院85．4专业店95．5品牌旗舰店95．6专卖店95．7餐饮95．8娱乐95．9酒店95．10步行街106.招商策略107.招商管理11【第二部分】销售策略12

6、1.销售总体策略及推售思路122.目标策略123.价格策略134.销售卖点铺排及提炼135.销售阶段划分及各阶段工作重点145.1储客期145.2内部认购期145.3开盘期145.4持续销售期155.5强销期155.6尾盘清理期156.销售管理及销售培训体系16【第一部分】投资成本分析181.1投资总额及明细估算181.2开发进度及分区参数181.3分阶段资金投放计划18【第二部分】销售收益分析181、销售利润分析（按不同销售阶段的预估的现金流出和现金流入及当地相关税率计算利润）182、盈亏平衡分析

7、18第四板块、营销战略思路【第一部分】招商策略1.整体招商思路根据商业地产特点，在招商策略上最主要的是采用“主力店先行”的方法，本项目体量超大，在引入大的主力商家方面会考虑到影院、家电连锁店、超市、经济型国际连锁酒店，配合项目所在商圈本来的商业气氛，在数码城招商中引进大品牌的实力经销商家。通过大品牌商家的进驻，从而带动小商家进来。用相对较大的优惠政策进行主力商家招商，利于持续经营，并能提升整体商铺的价值，达到快速出租，保留原有商业资源的情况下，实现商业气氛快速聚集目的。1.招商原则2．1先易后难，近

8、远并进n市场地产：李家村商贸城的招商可先与原在李家村服装批发市场的28家中型市场经营企业进行洽谈，吸引他们进驻，从而稳住其原场内经营的单个商户，快速留住原庞大的经商群体，从而留住其下游的客群，及庞大的资金流，与原业主的注意力与经济投入。nIT动感城：先与实力商户洽谈，吸纳进驻，带动其他商户认租。n主题酒店：先与合作的雅高集团洽谈合作意向，确定后作为广告宣传。n商业地产：百货与铜锣湾百货、摩登百货等洽谈，超市与家乐福、百佳洽谈，卡通娱乐与SNOOPY主题餐厅，电影院与珠