黄河路与凤凰山路东北角三旧项目改造方案

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1、黄河路与凤凰山路东北角“三旧”项目改造方案编制单位：广东省汕头经济特区建设（集团）公司广东保辉地产有限公司编制时间：二〇一二年十月十日黄河路与凤凰山路东北角“三旧”项目改造方案根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造项目促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）、省政府办公厅《关于“三旧”改造工作的实施意见》（粤府办（2009）122号）汕头市人民政府办公室《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办（2010）12号）以及《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报、审批操作办法（试行）等五个配套文件的通知》（汕府办（2010）158号）、《关于

2、印发汕头市中心城区三旧改造项目公共服务设施配套规划细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府办（2011）47号）有关精神。根据汕头市三旧改造规划和2011年度实施计划（汕龙府（2011）69号），广东省汕头经济特区（集团）公司和广东保辉地产有限公司拟合作，对位于龙湖区黄河路与凤凰山路东北角片区内的旧厂房、旧仓库用地进行改造，特编制如下改造方案：一、改造地块的基本情况改造地块位于汕头市龙湖区黄河路以北、凤凰山路以东（东经116.71°，北纬23.38°），总用地面积62.034亩，总实用地面积约40217.8平方米，原土地使用权人为汕头经济特区建设（集团）公司。土地

3、由四块地块组成，其中分别为工业用地18220.63平方米（汕国用[2001]字第74000737号），综合用地3410.25平方米（汕国用[2001]字第74000736号）和综合用地3832.92平方米（汕国用[2001]字第74000738号），另有工业用地约15893.05平方米，为1990年6月经汕国土地政[1990]56号文批准征用的工业建设用地，已完成土地确权，正在办理土地证，需按有关规定完善用地手续。改造片区内北侧部分现为高力建筑陶瓷有限公司租用，南侧部分现为一城酒楼租用。按合作合同书规定由原土地使用权人负责清退，交付合作方使用。该土地权属清晰，四至

4、清楚，无抵押、地役权登记、无查封等权利限制情况。二、规划情况拟改造后土地用途为住宅用地兼容居住小区服务设施用地（实用地面积30964.1㎡）、住宅用地兼容商务用地（实用地面积6131.5㎡）和幼儿园用地（实用地面积3122㎡），符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，已纳入汕头市龙湖区2011年度“三旧”改造项目计划（汕龙府[2011]69号）。该片区已完成“控制性详细规划”编制，并已获市规划委员会发展策略委员会审议通过（汕规委办[2012]21号），汕头市城乡规划局已出具了红线图及规划条件（汕规函[2012]791号）。三、土地利用和现状情况该改造用地位于汕头

5、市龙湖区黄河路以北、凤凰山路以东转角处。具体使用现状为：北侧部分现为高力建筑陶瓷有限公司租用，现有约15919平方米生产厂房及综合办公楼等上盖物，分别由三块地块组成：其中分别为工业用地18220.63平方米，建筑面积约为11843.41平方米，容积率约为0.65；综合用地3410.25平方米，建筑面积约为1584.2平方米，容积率约为0.46和综合用地3832.92平方米，建筑面积约为2491.4平方米，容积率约为0.65。南侧部分现为一城酒楼租用，占地面积约4000平方米，建筑面积约为6800平方米，容积率约为0.43的临时酒楼。目前大部分建筑已经破旧残破，造成

6、卫生死角，存在着较大的消防安全隐患，特别是与周边现有的环境及城市发展布局不协调。综上所述，故作此改造。四、协议补偿情况据汕三旧办[2011]7号文与汕龙府办函[2011]143号文内容所示，广东保辉地产有限公司作为合作改造主体与汕头经济特区建设（集团）公司合作对上述地块进行“三旧”改造。广东保辉地产有限公司已与汕头经济特区建设（集团）公司就该改造项目达成一致协议，于二零一二年七月十一日与广东省汕头经济特区建设(集团)公司签订《黄河路“三旧”改造项目4合作合同书》（详见合同书），补偿及安置情况按合同内容执行，本项目住宅用地地上规划可建面积扣除配套用房和廉租房后，余下

7、面积按24.5%比例分配由汕头经济特区建设（集团）公司分得，广东保辉地产有限公司按分配基数75.5%的比例分得其余房产。龙湖区人民政府已于2012年5月11日对龙湖投资管理公司就该项目收益分配问题批复（汕龙府函[2012]26号），龙湖投资管理公司于2012年5月14日对汕头经济特区建设（集团）公司对该项目收益分配问题批复（汕龙投[2012]018号）。五、土地拟改造情况本项目分为A03、A04和A05三块地块进行改造，拟改造后土地用途为商住用地、幼儿园及文体中心（兼容商务）。根据规划局的设计条件，拟建项目总建筑面积为191563.2㎡，其中住宅面积为134638

8、.5㎡，商