xx花园公开发售实施方案

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1、梧州海骏达花园公开发售实施方案二○○九年二月十二日目录第一篇市场情况3第二篇销售思路4一、推出物业4第三篇开盘价格策略5一、货量情况：5二、策略及思路5三、内部认购登记期6四、优惠折扣明细表：7五、销售具体操作说明：8六、配合条件及准备工作9梧州市场方面培训完成时间：（建议2009年3月28日前完成）9第四篇广告宣传及费用预算11一、筹集客户情况1月15日梧州海骏达花园展销中心对外开放，是该项目自07年12月房展会树立形象以来正式进入实质性推广阶段的转变。以展销中心开放为契机，展开了以户外广告、报纸广告、电台广告、电视贺年广告、现场活动的“点、

2、线、面”的立体宣传，宣传推广力度相对缓和，来访客人数平均每天8～11台，客源相对平稳。通过与现场销售人员、项目主管、来访客户的沟通，客户的获知途径主要是：1、途经。2、户外广告。3、电视。4、报纸。5、旧客（房展会期间的旧有客户）。6、电台广告。途径客户主要是展销中心突出吸引，现场相当于一个大的有形广告牌，随着户外广告的陆续出台，现场销售人员反映通过户外广告吸引到的来访客户在逐步增加。1.15——2.15入场客户分析通过与销售人员和对客户的沟通及了解并结合当地的市场，结合项目进度，预计将于2009年5月1日公开发售，以快速销售为目标，以“做大、

3、做强、做细、做活”“内围与外围相结合”的方针为整体策略，建议以户外、电视、报纸、电台、现场活动为主要推广宣传手段，形成立体式宣传推广，展开09年上半年梧州海骏达花园的推广计划及费用预算。一、销售思路一、推出物业1、2、3、4栋低层栋号套数户型比例1栋64二房32套，三房：32套2栋64三房：64套3栋64三房：64套；4栋64二房：32套；三房：32套；首批推出套数合计256Ø推售思路利用开售初期的现场操作，试探目标市场对本项目的接受程度，本次推出的物业在户型、楼层方面较为平均，且在2900元/㎡均价（暂定）加上额外折扣优惠的配合下，反衬出本项

4、目宣传上所塑造的楼盘形象，以高品味、低价格的市场定位吸引目标客户（尤其是周边客户）的关注，在内部认购初期高度聚焦市场。Ø物业推出的要点该批首推物业的价格、数量、户型为暂定，可通过对内部认购期的实操，根据当时客户对内部认购的反应再灵活调整。Ø推出物业出街价格表（关于实收价格在开盘前20天内提交）一、开盘价格策略一、货量情况：为了在本项目内部认购期间能够高度聚焦市场，首先吸引本项目周边目标客户的关注，在最短时间内最大限度占领市场份额，建议本项目的初期开盘价格策略为：低开高走内部认购2668元/㎡（40套）→公开发售2800元/㎡（40套）→调整期2

5、900元/㎡（30套）→准现楼3100元/㎡（110套）→交楼后3300元/㎡（30套）注：以上价格为实收价格（不带装修）。通过各阶段的价格拉差，向客户传达本项目受到市场追捧、价格不断攀升的信息，在利于项目档次提升的同时，促进持观望态度的客户尽早购买。以下所述“内部认购及公开发售方案”均以以上价格策略为前提，以首推均价2600元/㎡（毛坯）超低价入市，带动目标客户的购买欲望，从而在公开发售时形成热销场面。二、策略及思路由于本项目作为集团在梧州的的第一个项目，开盘前一定要采取大量的、密集的各类宣传宣告入市，因为本项目首推货量不多，且各项工程进度及

6、整个小区环境均尚未亮丽登场，不宜与其它成熟项目直接对抗，而是要利用项目本身的优势及低价入市的策略来宣传，为本项目争取更多的客源，或学习恒大集团“开盘必特价，特价必升值”概念来争取客户，达到截客的目的。另一方面，作为对市场的试探、首推阶段，在内部认购期间，建议第一阶段不进行大型的促销活动，以免在市场对本项目认同度较低的情况下，造成宣传费用的浪费。可根据内部认购期间所收集的市场资料，在公开发售期前一周，对关注本项目的客户具有较大针对性的大型活动。因此，建议在内部认购期间通过不同阶段的额外折扣优惠，吸引更多客户购买，为公开发售蓄水，更可通过折扣的改变

7、，保障首期的资金回收，具体优惠折扣见下表：三、内部认购登记期²时间：2009年4月6日～4月30日²Ø第一阶段：内部认购（4月6日～4月19日）：星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日678910111213141516171819两周初步预热摸底（筹集准客户、落诚意金可获92%）结果：总结及跟踪，确定及调整第二阶段策略²第二阶段：实质性内部认购优惠（4月20日～4月26日）：星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日20212223242526进一步加热、落诚意金可获额外95%折（透露大约开盘均价、看市场反应）结果：总结及跟踪，确定及调整

8、第三阶段策略²第三阶段：强势崔谷准客户落诚意金（4月27日～4月30日）：星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日27282930客户落诚意金可获额