2008年上半年房地产市场形势分析及走势预测

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1、2008年上半年房地产市场形势分析及走势预测内容摘要：2008年上半年，2008年上半年，房地产市场在加强宏观调控的作用下，供给平稳增长，市场销售则持续低迷，房价总水平涨幅回落，房地产市场已经步入调整阶段。下半年房地产市场面临进一步调整，住房市场价格总水平涨幅将继续明显回落，个别城市房价继续下降，房地产业在资金紧张的压力下进一步整合。政策的立足点应着力稳定房价，防止房地产市场出现较大的波动，促进房地产市场的平稳运行。关键词：房地产调整价格调控政策一、房价涨幅出现回落，房地产市场进入调整阶段2008年上半年，在国家不断加强房地产市场调控政策和消费者持币观望的情况下，住房市场运行呈现以下特

2、点：（一）住房供应平稳增长，住房销售持续下降受2007年房价普涨和新开工面积增长的影响，上半年住宅投资呈现较快增长的势头，1～5月份住宅投资开发完成额同比增长35.0%，比上年同期提高5.5个百分点，与同期城镇固定资产投资增速相比提高9.4个百分点。住房施工面积和竣工面积增速虽比年初回落，但与上年同期相比，平稳增长，1～5月份住宅施工面积同比增长26.6%，比上年同期提高3.6个百分点；住宅竣工面积同比增长18.7%，比上年同期提高6.7个百分点，竣工面积比上年增长1698.6万平方米。而住房销售自2007年年末以来持续下降。1～5月份住宅销售面积同比下降6.5%，销售量比上年同期下降

3、1251.5万平方米，下降的幅度有逐渐扩大的趋势。市场趋冷主要集中在一些经济发达的大城市，其中仅北京、广东、江苏、浙江、上海等5省市销售面积就减少1427万平方米。住房市场供求关系已发生明显变化（见图1）。据住房建设部统计，6月底市场累计可售商品住房面积达1.73亿平方米，为2006年以来的最高值，相当于6月份成交量的10倍。图12007年1～2月至2008年1～5月住宅供需状况资料来源：根据中国经济景气月报数据整理（二）中代价位住房逐步入市，住房供应结构进一步改善在进一步抓紧落实保障性住房和中低价普通住房政策的作用下，住房供应结构进一步改善。一是房地产投资中的住房投资比重进一步提高，

4、1～5月份住房建设完成投资额占房地产投资额的71.6%，比上年提高1.7个百分点。二是中央财政和地方财政加大了对保障性住房建设的支持力度，廉租房、经济适用房等保障性用房的供给数量明显增加。三是限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设得到较好落实，各地规划建设的小户型普通商品房的比例继续提高，并逐步投入市场。1～5月份，套型面积90平方米以下的住宅投资同比增长86%，高于全部住房开发投资增速51个百分点；据住房建设部对40个重点城市住房上市供应量调查，1～6月份套型面积90平方米以下的住宅占比比上年同期提高5.9个百分点；同时，各大城市建设的双限房项目也开始陆续入市。（三）房价总水

5、平涨势回落，个别城市房价开始下降上半年，住宅价格总水平涨幅逐步下行。6月份，新建普通商品住房、二手房同比价格指数分别为9.7%和7.5%，涨幅由年初以来的二位数下降到一位数（见图2）。从环比价格指数看，今年价格水平远低于上年，呈现涨幅下降的趋势（见图3），6月份新建普通商品住房、二手房环比价格指数分别为0.1%和-0.2%，处于由涨转跌的转折点，房价总水平涨势回落形势明显。对统计局调查的70个大中城市销售心价具体分析，1月份环比指数下降的有13个城市，持平的有8个城市，到6月份，环比指数下降的有14个城市，持平的扩大到12个城市，分别增加1个和4个城市，反映出这种趋势有扩大之势。图27

6、0个大中城市各种住宅销售同比价格指数（%）资料来源：根据国家发改委和国家统计局公布数据整理。图370个大中城市各种住宅销售环比价格指数（%）资料来源：根据国家发改委和国家统计局公布数据整理。尤其是引起社会关注的是，年初以来广州、深圳等个别城市房地产市场因为投机炒房比重较大，受预期变化影响，投机资金撤出较多，房价开始下降。据深圳房地产信息中心分析，今年5月份深圳房价比去年最高点下降36%，6月份全市新建商品住宅销售均价为11159元/平方米，比2007年全年均价下降19%。从表中统计局统计的数据可以看出，广州、深圳的房价从年初以来涨势顺落明显，环比已经出现负值，一些楼盘价格降幅较大，消费

7、者观望的气氛较浓，房价还有下行的空间。而北京、上海等城市也呈现出住房销售量持续下降、开发商促销力度加大，房价在高位小幅回落、有所松动的迹象（见表1）。表12008年部分城市新建住宅销售价格变化情况（%）城市2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月同比14.3深圳6.112.911.75.72.61.30.3广州9.33.82.82.51.71.30.3上海17.510.110.09.9