房地产市场形势及未来走势分析

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1、房地产市场形势及未来走势分析根据国家信息中心的有关报告分析整理编者按：1-8月，宁波市完成全社会固定投资1197.73亿元，同比增长22.2%，其中，限额以上投资完成1139.04亿元，增长22.6%。房地产完成247.60亿元，同比增长27.7%，高出全社会投资增幅5.5个百分点。房地产投资总量及增幅均位居全省第一位，增幅高出全省房地产投资增幅17个百分点。从整个国家的情况看，上半年，房地产市场受诸多利好政策刺激，扭转了疲软的局面，呈现量价齐升的市场形势，与此同时，房地产开发投资增速仍在低谷徘徊

2、，土地购置面积和开发面积持续负增长，新开工量严重不足，导致后继房源供应不足，加之社会对未来通胀的预期，推动房价不断攀升，不利于房地产市场的持续健康发展。下半年房地产市场形势及未来走势如何发展是当前各级政府非常关心的问题，针对这一热点问题，本刊编辑部根据国家信息中心的有关报告分析整理一份材料，供大家参考。一、近期房地产市场复苏的原因分析1、货币流动性过多，通胀预期驱动因素明显2009年年初以来我国信贷投放迅猛释放，从人民币中长期消费性贷款（主要是房地产贷款）当月增加额来看，除2月份以外，前6个月贷款

3、增加额逐月提高，其中6月份当月增加1884亿元。截至6月底，中长期消费性贷款余额达到3.88万亿元。从广义货币增长情况来看，2008年年底以来，M2的增速直线上升，从11月份的14.8%急速提高至今年6月份的28.5%，创近10年来的最高纪录。在通胀预期的压力下，大量资金进入房地产市场寻求保值增值，成为支撑新一轮楼市行情的重要因素。2、政府刺激住房消费的政策效果逐渐显现2008年尤其是下半年以来，国家连续出台一系列金融、税收等刺激住房消费的政策措施，各地政府也纷纷出台了相应的救市政策。利率的下降和

4、交易税费的减免大大降低了消费者的购房成本，提高了居民的购买力，对房地产市场的刺激作用逐渐显现。3、开发商适时降价促销开发商正视行业调整，顺应市场变化，主动降价促销，对房地产行业的复苏发挥了重要的推动作用。2008年开始，各地楼市出现了变相降价的优惠措施。一些楼盘的降价促销力度加大，多数城市的房价总水平回落到2007年末的水平。房价的大幅度下降，触及购房者的心理价位，刺激了市场购房需求的释放。4、2008年被抑制的需求集中释放2008年，受悲观的经济和收入预期影响，不仅投机性需求迅速撤离，潜在购房者

5、也采取了持币观望的态度，自住型消费者购房需求被抑制。2009年春节之后，受房价下跌、国家优惠政策带来的购房成本降低等利好因素的影响，压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放，房屋销售放量大增，成交量大大超过市场预期。二、房地产市场持续回暖存在不确定性从经济发展的大环境和房地产市场所处的发展阶段及发展现状来看，当前，既有促进房地产市场持续回暖的有利因素，也存在阻碍房地产发展的不利因素。（一）促进房地产持续回升的有利因素1、当前我国仍处于房地产市场持续发展的阶段根据世界银行的研究，住宅需求与人均

6、GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。2008年我国人均GDP已经突破3000美元，这就意味着今后相当长时间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。2、住房需求潜力巨大首先，城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。1998年以来，我国城镇化进程明显加快。据预测，2010-2020年，我国将处于工业化和城市化“双加速”阶段，到2020年，我国城市化率将达到58%左右，

7、对住房的需求比较旺盛。其次，从消费结构升级的趋势来看，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，住房是居民消费结构升级的主导产品，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。从购买力的角度来看，改善型购房需求是房地产市场健康发展的有力支撑。第三，居民出于保值增值的考虑将增加对房地产的持有。由于储蓄利率相对偏低，居民储蓄意愿不断下降，而资本市场不稳定，投资股市存在较大风险，在投资渠道有限的情况下，人们的投资大多偏向于持有房地产。第四，受利率、汇率、游资和国际经济形势的影响，一定

8、规模的社会闲置资金将继续关注房地产市场的投机和投资机会。3、国家扩内需、保增长的政策取向有利于房地产的稳定发展2008年年中以来，党中央和国务院迅速推出了进一步扩大内需、保持经济平稳较快发展的一揽子计划。扩大内需包括扩大投资需求和消费需求，作为撬动消费和投资的有力“杠杆”，房地产业在我国经济结构中有着十分重要的地位。近日，国务院副总理李克强表示，要把扩大消费重点放在住、行消费上，推动居民消费升级。这也意味着在扩内需、保增长的大环境下，房地产发展将获得长期稳定的政策支持。（二）阻碍房