xx公司物业管理顾问方案

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1、深圳××公司物业管理顾问方案整理于2005年3月目录第一部分项目物业管理理念3第一章　项目调研3第二章　管理服务理念及管理思路4第三章　探求、创造“XXX文化区”物业管理新模式6第四章　拟采取的管理服务措施7第二部分项目管理方式14第一章管理模式14第二章各类人员的素质要求、选用办法和人员编制情况18第三章资源配置情况21第三部分促进销售的建议和配合销售的措施、承诺25第一章销售对象的定位25第二章配合销售的措施26第四部分项目服务管理费29第一章财务管理29第二章日常物业管理经费收支测算32第五部分特色服务项目及收费标准36一、服务思路36二、服务项

2、目37三、日常服务措施41第六部分未来接管中的新举动、新设想42第一章建立“物业信息岛”，实现管理手段现代化42第二章实现网络办公自动化47第七部分社区文化建设51一、社区文化建设构想51二、社区文化建设的总思路52三、社区文化建设的保障体系53四、社区文化活动精彩展现54五、社区文化建设的效果评估54第八部分项目管理目标及承诺56第一章经营指标承诺及采取的措施56第二章管理指标承诺及采取的措施57第九部分物业管理的日常工作64第一章前期介入64第二章业主入住66第三章二次装修管理67第四章业主投诉处理69第五章安全管理71第六章车辆及交通管理72第七

3、章消防管理74第八章园林绿化与养护76第九章机电、智能化等设备设施的管理77第十章环境保护与消杀服务80结束语85第一部分项目物业管理理念第一章　项目调研　　为使管理服务工作更加贴近XXX高尚住宅小区中的“宅”与“人”，我们深入现场调研，所了解的基本情况如下：【XXX位于江宁开发区佛城路以南,将军南路以东,牛首河以北,占地面积约79.7亩。江宁开发区按照高起点、高标准的开发战略，以建设XX新区、高新技术产业密集区为目标，精心规划设计。以百家湖为核心，依次向外分设三个发展圈层：一是百家湖风景游览城，内设商贸、别墅、植物、疗养、游乐、国际会议六大中心；二是

4、金融、科技、社团及住宅区；三是高新技术产业加工区，以及占地6000亩，可容纳5万名师生的高教科研中心。随着诸多的大专院校及高科技企业在江宁开发区的落成,一个全新的以科技文化为主的江宁开发区正在崛起,为本地块居住小区的成功开发带来无限商机。紧邻地块南侧的牛首河的沿岸将形成优美的滨河绿带。佛城路、将军南路交叉口的大转盘将是一个非常大规模的中心“绿岛”,这一系列景观绿化工程的完成将使整个居住地块周边环境得以很大的提升。销售对象主要为来江宁创业的企业家,投资家,和高薪白领。】如何把XXX高尚住宅小区纳入物业管理的视角，达到都市地标性建筑形象的要求,XXX高尚住

5、宅小区给我们带来了诸多课题：　　l从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收尾）长期并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。　　lXXX高尚住宅小区业主主要为来江宁创业的企业家、投资家、和高薪白领，素质高、要求高，其特殊的人员结构及厚重的文化沉淀必将为居住区带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，因此要求未来物业管理企业实现管理方式和管理手段的现代化。　　l“XXX文化区”这一规划设计理念，如何能在物业管理的环节中得以承续？社区中的文化建设能否切合“国家安定团结的需要、物业管理企业管理的需要、社区成员自娱自乐的需

6、要”？　　社区活动的开展应充分尊重江宁地区的风俗习惯，社区文化用房的使用功能安排应切合高学历者、IT产业人士和投资家人士的需求。　　lXXX高尚住宅小区的业主基本属于高收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“精品服务”，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断增长的需求。　　l受住宅商品化进程的影响，国内物业管理行业在一段时期内，仍需摆脱传统房管体制所造成的部分业主物业管理消费意识不强等问题。这些问题的存在，一定程度上会影响管理服务费的收缴率，对此如何应对？　　……第二章　管理服务理念及管理思路　　按设计说明，XXX高尚住宅小区在户型设计上本

7、着大户型的设计理念，以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市环境。而我们的调研结果也显示：XXX住宅小区是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。　　我们提出构建“XXX文化区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的

8、积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用