部分按份共有人处分不动产的登记问题.docx

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1、部分按份共有人处分不动产的登记问题作者:崔文强时间:2016-12-07按份共有是指两个或者两个以上共有人按照各自份额对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。《中华人民共和国民法通则》（下文简称《民法通则》）第七十八条第二款规定：“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。”《中华人民共和国物权法》（下文简称《物权法》）第九十四条亦规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”由此可知，按份共有是区别于共同共有的一种共有形式，其按份共有人基于份额而享有的所有权各自独立，不似共同共有彼此混

2、同。因共有不动产被分割成了一定份额，在实务中不乏部分按份共有人基于处分其占有份额而向不动产登记机构提出不动产登记申请，此种情形较为常见，基于《民法通则》第七十八条第三款的规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。”故而按份共有人可以自由处分其占有份额，无论其采用何种方式处分或受让对象为谁，均不必征得其他共有人同意。但是倘若部分按份共有人基于处分整个共有不动产而向登记机构申请登记，此种情形可否受理？值得探究。此种情形下受让人多为共有人之外的第三方主体，本文有意就此情形展开讨论。细究《物权法》以及《不动

3、产登记暂行条例实施细则》（下文简称《实施细则》）之中的相关规定，不难发现，部分按份共有人其所占财产份额倘若达到一定比例，其处分整个不动产并申请产权登记是有据可寻的。而这个比例被《物权法》和《实施细则》定为2/3，故而笔者将部分按份共有人处分不动产问题分为两个问题，一为占有份额2/3以上的按份共有人处分不动产的登记问题，其二为占有份额1/3以下的按份共有人处分不动产的登记问题。占有份额2/3以上的按份共有人处分不动产的登记问题《物权法》第九十一条有关共有物的处分规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮

4、的应当经份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”另外《实施细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。”《实施细则》延续了物权法的精神，赋予占有份额2/3以上的按份共有人处分权。此处“以上”沿袭民法及刑法的惯例，应含本数，而下文“以下”亦含本数。通过《物权法》及《实施细则》的规定不难看出，按份共有人的处分权只要份额达到一定比例便可触发，此时部分按份共有人因处分不动产而申请登记当然应予受理。但是

5、有不同观点质疑：倘若受理，一则不利于保护占比例较小的其他按份共有人的权益，同时容易忽视按份共有人之间的约定；另外会对未申请登记的其他按份共有人，即占比例较小且无处分权的其他按份共有人之优先购买权造成损害。基于此种观点，其认为，不动产登记部门在受理占有份额2/3以上的按份共有人处分不动产的登记申请时，应对按份共有人之间有无事关处分的约定进行审查，同时登记部门还应审查未申请登记的其他按份共有人是否放弃优先购买权。另有观点则直接援引《中华人民共和国城市房地产管理法》（下文简称《房地产管理法》）第三十八条中关于“不得转让的房地产”

6、第（四）项的规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”以此否定了占有份额2/3以上的按份共有人处分整个不动产的可能。针对第一种观点的质疑，笔者认为，按份共有之所以规定占2/3以上份额的共有人有权处分，其初衷基于按份共有份额独立，可灵活分配的特点，旨在增强财产的流动性，并使得财产处分更为便捷，提升效率。同时按份共有因份额登记于登记簿中，其公示效力足以使买受人信赖占有足够份额的按份共有人有权处分，至于共有人之间是否存在有关不动产的处分约定，其为共有人之间的内部约定，并不能约束共有人之外的第三人以及登记机构。换言之，倘若按

7、份共有人之间存在此种约定，比如共有人约定处分不动产必须全体按份共有人同意，即使占有份额2/3以上的按份共有人处分不动产亦不产生效力。然而此种约定只是基于按份共有人内部共有关系的约定，并不能对抗因占有份额2/3以上的按份共有人处分不动产而获得产权的受让人，纵使其他按份共有人提出异议，受让人因登记簿中公示的按份共有人份额而有理由相信其有权代理其他按份共有人处分其份额，故而其可援引表见代理制度从而获得不动产的产权。至于登记机构，对于当事人之间有无此种处分约定更无从审核，亦无审核义务。另外，对于按份共有人优先购买权放弃与否，登记机

8、构无能力亦无义务进行审核。对于按份共有人优先购买权的保护是基于物权共有法律关系而产生的法律赋予共有人的一种权益。此种权益虽因物权处分而触发，但与登记机构并无过多关联，登记机构若要求当事人提供此种放弃优先购买权声明，一则加重了登记申请人的负担，存在过度干预的可能。二则有可能会引发占有份额2/3以上的按份共