龙湾一项目商业规划定位建议新.ppt

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1、龙湾一品项目商业规划、定位建议项目商业规划定位研究步骤：区域市场分析项目商业功能布局项目商业定位区域消费诉求区域市场分析及消费诉求区域市场分析商业功能诉求团城山区域发展规划CBD是团城山未来的规划方向根据2005-2015黄石商业网点规划，团城山未来定位为黄石市的CBD（中央商务区），其规划布局主要包括商业、会展、金融、文化、娱乐、办公、休闲等。《黄石城市商业网点规划》（２００５—２０１５）征求意见稿将行政中心西侧的面积为０．３５平方公里的商业用地及其周边的行政、信息、文化、体育等用地共计０．８４平方公里建

2、设成为ＣＢＤ区。ＣＢＤ范围包括以人民广场为中心，以杭州西路（包括杭州东路部分）和桂林南路为轴线的１．４５平方公里范围。规划商业面积１０万平方米，兴建大型零售网点３个。商业核心区域项目区位市场竞争核心区域主要以大型一站式商业形态出现，依靠其地段优势，售卖模式单一售价较高，且销售良好；小结：核心区域内项目与本项目距离3.4公里较远，将不构成直接竞争，但存在商铺投资客户争夺的间接竞争项目名称项目简介竞争力丽岛·半山华府整个项目规划用地面积12万平方米，建筑面积12万平方米，规划常住人口达到4000人位置：丽岛半山

3、华府位于杭州西路76号开发商：黄石联合置业有限公司商业面积达3万平方米，集合武商量贩、招商银行、汉奥羽球、宝姿养生、名媛华舍美容、格力电器等众多品牌企业。商业街函盖居住、商务、休闲娱乐、体育健身、购物、美食等各项功能宏维·山水明城开发商：黄石市宏维置业有限公司占地245亩位置：宏维山水明城位于团城山开发区杭州西路98号商业街有银行、宾馆、超市、茶楼、美容美发、社区诊所嘉泰·银河湾开发商：嘉泰置业开发进度：2010年下半年入市，2011年底一期交房位置：龙湾一品G10号商业主楼对面占地140亩建筑面积：31.

4、6万㎡，近3000户，未来入住人口超过1万人尚无商业规划区域项目主要竞争对手项目名称项目简介竞争力金鼎世家开发商：江天置业开发进度：已经售完，一期2010年底交房项目规模：纯高层社区，16.4万㎡，约1200户商业面积约4000㎡中茵国际公寓开发商：中茵股份（上市公司）项目位置：龙湾一品西侧地块项目规模：占地350亩，总建筑面45万㎡，商业面积8万㎡，总投资9亿，项目包括写字楼、商铺、住宅、酒店式公寓开发进度：2010底动工商业面积8万㎡区域项目主要竞争对手项目名称业态竞争力黄电小区项目位置：龙湾一品正东面

5、项目规模：约800户。开发进度：2010年下半年动工，预计一期在2011年底交房原规划为3层底商，因龙湾一品商业体量较大，该项目为避免竞争，改为一层底商，故商业体量仅为2000㎡丰竹园位置：龙湾一品东北侧，靠近肖湖路项目规模：小高层住宅小区，为美尔雅职工福利房，约600户。开发进度：已经交房，2006年首批入住，目前已全部入住。体量较小，估计不足2000㎡，为社区沿街一层门面。目前有超市，干洗，餐饮等。区域项目主要竞争对手项目名称业态竞争力白马山庄位置：龙湾一品项目北侧项目规模：3栋16层电梯房，约100户

6、开发进度：已经全部入住无配套商业国税局小区位置：紧靠丰竹园项目规模：6万㎡，约400户开发进度：已发售，预计2011年底全面交房无配套商业武夷花园：社区商业配套菜场、小超市、小百货石榴园：沿街门面多为建材、水暖五金、电动工具、小餐饮周边行政单位：环保局、商检局、检察院、黄石市行政中心（2010年下半年建成）区域项目主要竞争对手小结：按照项目周边目前的规划情况来看，未来3年内项目周边1公里以内住宅项目的开发量将达到100万㎡的规模。按照户均100㎡的标准计算，未来该地段将有接近1万套商品房的供应。按照户均3.

7、3人计算，未来本地段入住人口将达到3万人以上。按照通行的城市规划，社区商业配套为700㎡/千人，即单本区域内居民商业配套需求量即为2万㎡以上。区域项目主要竞争业态比例业态项目名称数量（家）业态比例超市武商量贩、中百超市（开发区店）、中百超市（石榴园店）、中百超市（国绣园店）、永华连锁超市519%大型餐饮福寿阁大酒店、天台山、青莲酒家、蓝天大酒店、石榴园酒楼、多瑙河国际商务会所、磁湖山庄、青龙美食广场830%茶楼乙十六号茶坊、银马茶舍、天台山、天下一品415%特色餐饮无0写字楼青龙大厦、创业中心28%KTV阳

8、光音乐会所（磁湖山庄）、天台山28%洗浴中心天台山、青龙大厦、步步高312%健身中心世纪健身会所、金圣娱乐城（步步高宾馆）28%小结：以上数据显示，现阶段团城山区休闲娱乐、商务办公、特色餐饮业态还较为薄弱。由于1.《黄石城市商业网点规划（2005—2015）》提出，黄石市级商业中心布局为“一主两副”，其中“一主”即是团城山中央商务区（ＣＢＤ），在商业方面大力支持鼓励休闲娱乐、商务办公、特色餐饮行业；2.周边消费人