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1、目录地产股正处于配置、估值历史绝对低位1地产股配置处于绝对低位1公募基金配置集中于龙头和部分高成长公司1公募基金历史上增配过地产股吗？3潜在利润率见底，蓝筹盈利预测走稳5潜在利润率下降已超一年5供给侧改革改变趋势6市场估值具备吸引力7轻资产服务平台的价值8投资性房地产的价值10风险提示11看好地产的五个理由11插图目录图1：地产股行业配置比较1图2：2020年6月公募基金对地产行业的全部持股量前20及其中重仓持股的比例2图3：地产行业几年来相对沪深300超额收益及绝对收益3图4：商品房销售同比与房地产股配置强度4图5：房地
2、产开发投资同比与房地产股配置强度4图6：房地产、建材、建筑股的历年配置强度4图7：房地产、银行股的历年配置强度4图8：样本公司收入和归母利润的年增长6图9：样本公司的净利润率变化预测6图10：重点覆盖绿档上市公司拿地汇总6图11：重点覆盖上市公司拿地汇总6图12：百城土地市场拿地总价7图13：重点覆盖上市公司拿地汇总7表格目录表1：2020年四季度公募基金重仓持股公司一览1表2：公募基金历年重仓持股地产股一览（按持股占流动股比例排序）5表3：公募基金历年重仓持股地产股一览（按持股总市值排序）5表4：公募基金历年持股地产股一
3、览（按持股占流动股比例排序）5表5：公募基金历年持股地产股一览（按持股总市值比例排序）5表6：主流地产公司股息率预测7表7：重点地产公司盈利预测与估值表8表8：龙头公司轻资产平台运营状态8表9：各公司投资性物业的价值一览10我们认为，地产板块固然有长期发展空间狭小，成长性不足等基本面问题，但从2020年四季度起，在行业竞争格局有所改善，潜在利润率可能反弹，供给侧改革逐渐展开的背景下，行业表现仍然乏善可陈，的确和机构投资者对于板块配置的态度有关。在中期，地产板块存在配置资金回流的可能。▍地产股正处于配置、估值历史绝对低位地产
4、股配置处于绝对低位当前，地产股正处于配置、估值的双重低位。截止2020年末，公募基金共持有地产股票932.80亿元，配置比例仅为1.77%，创2004年以较新低。而股票市场标准配置比例为2.77%，行业配置强度为63.9%，亦处于历史低位。整体来看，公募基金对于地产行业配置热情较低。图1：地产股行业配置比较资料来源：Wind，中信证券研究部公募基金配置集中于龙头和部分高成长公司从结构来看，公募基金对于地产公司的配置十分集中。截止2020年四季度，公募基金重仓配置的地产股中，前2大公司占总地产股投资比达到65.29%；前5大
5、为80.87%，前20大为98.39%。公募基金仅对20家地产公司的重仓持仓合计超过1亿元。重仓持股尤其集中于传统的行业龙头万科A、保利地产，公募基金布寻求β收益，板块性配置、被动配置的特征明显。表1：2020年四季度公募基金重仓持股公司一览持有基持有公重仓持股总量持股占流重仓持股占地产较3季报持仓金数司家数(万股)变动(万股)(%)元)股比例名称通股比总市值(亿板块持万科A4378781,4411,3218.38233.7342.90%保利地产2416777,1042536.44121.9822.39%中南建设401
6、545,6762,94712.0940.337.40%碧桂园服务25125,552-1,2641.8924.514.50%金地集团592314,815-7,7943.2820.003.67%金科股份381828,0188525.3019.863.65%华润置地1144,4572,5030.6212.002.20%阳光城251215,887-3,7663.9210.361.90%招商积余1774,550-2,5626.829.801.80%绿城服务7411,374513.539.161.68%绿地控股12810,357418
7、0.856.041.11%新城控股21121,484-8170.665.170.95%上海临港322,142461.764.290.79%保利物业657096664.633.650.67%华侨城A21104,9552,2670.703.510.64%陆家嘴212,848-1970.973.050.56%广汇物流335,4665,0154.382.640.48%招商蛇口12101,9293420.242.560.47%新大正6242089.042.080.38%顺发恒业314,237-9121.741.290.24%其他1.
8、61%资料来源：Wind，中信证券研究部而不少公司还是出于体量较大，因指数策略而被动重仓持股的。如果我们用重仓持股金额/持股总金额大于40%作为主动性配置的指标。公募基金对于地产行业进行主动配置、重仓配置的标的更少，主要有万科A、保利地产、中南建设、金地集团、招商积余、金科股份、碧桂园服务、华夏幸福、融
