近几年国内房价走势预测调查.doc

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1、近几年国内房价走势预测调查学院：经济与管理学院班级：财务管理11--01学号：541106070105姓名：葛皓近几年国内房价走势预测调查调查目的：时至今日，国内房地产业已经成为中国经济业界的支柱成分之一，目前政府将近10%的税收都是有房地产行业提供的。随着中国经济的发展，中国房地产行业已经具备了相当成熟的体质和思路。这其中有开发商和各大地产商的通力运作，同时也得益于政府相关政策的保护和影响，更有价值和供求之间的复杂联系在制约着房地产市场的经济命脉。可以说，现在的中国房地产界就像一块蛋糕，其间的既得利益者无非政府、开发商

2、和物业等外包服务项目，间接获益者或许就是我们买房的普通老百姓。房价的持续上升，房价问题成为影响老百姓的日常生活的重大问题之一。现在可以说，政府，房地产、房地产开发商、物业主是利益最大受益者。因而我们看到，近年来的我国房地产市场出现了很多奇怪现象：房价一路猛升、开发商囤地盖楼却不出售、个别城市地段房屋无人问津、地王纷纷在各地崛起等等……这其中的各等现象，并不是这次调查的重点，让我们把目光缩小，着重考虑目前房价不稳甚至只涨不降的这一问题。这种情况可以说一种经济发展畸形，针对这种情况中央政府虽然出台了相当严厉调整政策，但是房地

3、产市场价格问题并没有好转，所以由此引起了各种业界人士的猜测。作为即将毕业的学生，住房问题是一个致命的问题。于房价所持的态度将很大程度上决定进入社会后他们将如何面对纷繁复杂的房地产界和居高临下的房屋价格。调查对象：房地产价格走势调查方法：通过查询近几年国内房地产价格走势资料，以统计图显示出来，结合当前国内经济发展情况，去分析、对比，进而猜测近几年房地产价格走势。样本：1.一线城市房子供需走势统计图观察了北京自2005-2013年9年的供需数据，其余三个城市则观察了2006-2013年8年的供需数据，四个城市的供需比从高到底

4、依次为上海73.2%、北京69.3%、广州56.3%、深圳33.3%，整体平均供需比为64.54%，供给相对不足。2.二线城市房子供需统计图　二线城市的房价涨幅与一线城市有过之而无不及，过去13年间，代表城市的涨幅接近342%。其中杭州，从2000年的1940上涨至2013年的15022，区间涨幅411%，居代表城市涨幅榜之首。3.三四线城市供给轻度过剩、平均供需比为125%　　相比一二线城市，三四线城市的房价涨幅分化较为严重，从代表城市来看，8年间平均涨幅约211%，其中温州房价从2005年的4904年上涨至2013年

5、的17476元/平，区间涨幅256%，九江温州等涨幅居前。同时我们也看到有不少三线城市是供给相对不足的，实际上，三线城市内部存在明显分化，城市之间的相互传染性较低，因此不可一概而论。　　需要注意的是，在统计的城市中，供给相对不足的三线城市多是分布在长三角和珠三角等发达区域，占比超过53%，比较有代表性的是苏州、珠海、金华、揭阳等；我们认为，对于很多发达地区的三线城市，其人口和产业的导入能力相对较强，对销售的支撑有很好的帮助。分析：目前国内房地产市场供需基本平衡，但是城市之间存在严重的分化，一线城市供给不足，供需比仅65%

6、需比：上海>北京>广州>深圳；二线城市供需基本均衡，供需比116%;太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩,三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%，营口、鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重。城市之间经济发展水平不尽相同，房子供需的供需不同，严重影响了每个城市的房价，供求关系是决定房价涨跌的根本原因，我们用供需比来衡量市场当前的供需状态，我们认为目前一线城市供需比为65%，处于供给不足状态；二线城市供需比116%，处于供需均衡状态；三四线城市供需比125%，处于供给过剩状态。当然，从供求方面来看未来房价一线城市因为处于买方市场，

7、未来房价仍然向上升的趋势，二线城市未来的房价走势相对平衡，三线、四线城市未来的房价出去下降的态势，但是这只是从事供求关系来看待房价问题，要做到具体的问题具体分析。中国房地产行业的发展与国内经济发展是十分紧密的，银行货币急剧紧缩及商业地产价格下跌是领先信号，中央银行进行利息、利率的提升，投资甚至刚性需求下降，幅度周期加大，我国目前的货币政策环境稳中略紧，在目前经济转型尚未成功、新兴产业未能快速替代的情况下利率环境并不致大幅上行，另外，商业地价连续大幅下跌是泡沫破裂的信号：商业地价最具弹性，在泡沫形成期上涨最快幅度最大；在泡

8、沫破裂初期跌幅最快最大，是房价全面下跌的领先指标；目前我国部分城市商业地产出现量价僵持，未来的房价调整或将始于商业地产，还有人口结构变化是房价停涨的根本原因，预计中国25-34岁人口高点将出现在2017年前后，房价虽有远虑但勿近忧。中国房地产行业发展主要是依靠银行业界的大规模贷款，银行在房地产行业过度投资过度，政府机