投资项目征地拆迁风险管控研究.doc

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1、投资项目征地拆迁风险管控研究摘要：以实际工程为例，对项目征地拆迁工作面临的政策风险、费用风险、进度风险、稳定风险等风险进行了分析，对征地拆迁工作风险评估方法进行了讨论，提出了具体的项目征地拆迁的风险管控措施，有效控制了风险因素，顺利完成了征迁工作。关键词：风险评估；勘察设计；土地征用1项目概况清西大桥及接线工程位于广东省清远市境内，南连广清高速公路，北接清连高速公路。工程路线全长16.956km，投资概算为28.27亿元，建设工期3年，收费期25年。全线共设特大桥、大桥7035.4m/10座、中桥、小桥375.1m/9座，桥梁比43.7%；互通式立体交叉5处，管理分中心

2、1处，养护工区1处，停车区1处。全线采用高速公路技术标准，起点至清新枢纽互通路段采用双向六车道高速公路标准，设计速100km/h，路基宽度为33.5m；清新枢纽互通至终点段采用双向四车道高速公路标准，设计速度80km/h，路基宽度为21.5m。该项目以BOT+EPC建设模式运作，项目法人单位为中交清远投资发展有限公司，由中交路桥建设有限公司、中交公路规划设计院有限公司分别按85%、15%的出资比例出资设立。该项目征地拆迁工作面临的风险如下：政策风险、费用风险、进度风险、稳定风险等。2征地拆迁工作风险评估方法4学海无涯投资项目的征地拆迁工作都有各自的特点和风险，风险涉及因

3、素复杂且极具个性，每个地方不一样，同样的地方不同项目不一样，同一项目不同工点不一样，同一工点涉及的每一个拆迁点、涉及群众也不一样，甚至不同的时间也不一样。因此，征地拆迁风险评估工作难度大且准确度低，至今理论成果极少，大多数都是地方政府及参建单位根据经验对比分析，而且政府不是投资主体的项目，政府的评估更多侧重稳定风险评估，而对费用风险、进度风险评估不足[1]。拆迁资金也是高速公路项目建设支出较大的一笔专项资金，同时会对项目整体进度和效益产生较大影响。作为类似中交路建的项目投资方，在全国各地都有投资项目，不能像地方投资单位仅依据以往投资项目的经验分析征地拆迁风险，而必须站在

4、投资风险的角度，总结出一套自己的评估办法，控制好征地拆迁评估和控制。通过清西大桥及接线工程的探索实践，同时参照其他同类项目经验，总结出一套评估体系。一般高速公路投资项目的风险评估以百分制评估，评估得分越高，风险程度越高。将风险分为4个方面的风险，并站在投资方的角度，风险及所占比例为：政策风险（20分）、费用风险（30分）、进度风险（30分）、稳定风险（20分）[2]。同时梳理影响风险的相关因素，共分为10个方面的影响因素：地方经济状况、涉地性质、地方政府效率、房屋密度、工业及养殖厂房密度、迁改安置难度、管线密度、是否有多次拆迁、周边工程建设补偿标准、文明施工及水路系影响

5、等。分别研究10个因素对4个方面风险的影响并评分，得出最终项目征地拆迁风险总分。总分在80分以上为高风险，60～80分为中风险，60分以下为低风险。按照此评估体系对清西大桥及接线工程项目征地拆迁工作风险进行评估，风险得分为89分，为高风险。3项目征地拆迁的风险管控具体措施4学海无涯3.1认真研究政策，选择合适的工作模式。3.1.1项目用地报批工作。项目用地报批工作目前通用的有两种工作模式，第一种是项目公司将土地报建工作以合同形式外包给第三方专业机构；第二种是项目公司自己组织报建。本项目采用的第二种模式，主要原因有两点：一是项目虽线路里程只有16km，但涉及村镇多，如果用

6、地报批采用外包相关费用可能多达约800万（目前清远市的做法是采用第一模式较多，报批工作经费是：一个自然村10万元、一个行政村50万元、一个街道100万元）；为了节约报批费用，经项目公司分析决定，采用自己组织报批，对工作进度掌握更清楚，同时聘请广东省国土部门原资深工作人员（已退休）作为土地报建工作顾问，解决项目公司用地报批业务经验不足的问题。报批过程节约了费用，项目公司自己组织报批，不仅节约了外包的费用，而且在“占补平衡”耕田指标购买中节约了费用。按广东省及清远市政府在建各条高速公路的做法是由政府指定购买指标，每亩指标费用18000元，从市场行情中了解到“占补平衡”耕田指

7、标最低价可低至12000元/每亩，本项目总计需要购买耕田指标1106亩，通过积极争取，最终获批成为广东省及清远市第一家自行购买指标的单位，节约征拆资金660多万元。3.1.2采取土地征用和房屋征收包干模式。公司通过多方对比，创新征地拆迁工作模式。投资项目征地拆迁工作的费用控制和进度控制是项目建设管理工作的重中之重，广东地区经济发达，征地拆迁工作历来难度很大，本项目地处珠三角地区边缘，又处于城市边缘，征迁工作既有一般高速公路项目的特点，甚至还有一些涉及群4学海无涯众多、管网密集、迁改场地有限、降噪排污环保要求高等类似市政工程的特点，在目前以