宝丰秀水湾项目商业市调分析.docx

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1、宝丰秀水湾项目市调分析目录一、市场调研分析1.市场分析1.1本市概况1.2区域商业环境1.3商圈分析2.消费者分析2.1人均收支分析2.2消费市场与消费者心理分析3.竞争对手分析4.SWOT分析二、项目定位分析1.商业定位方案2.方案经营业态定位三、项目总体方案建议一、市场调研分析1.市场分析1.1本市概况宝丰县地处北纬33。39ˊ～34。02ˊ，东经112。43ˊ～113。18ˊ。位于河南省中西部，北依汝河，南临沙河。东和东南与平顶山市郊区接壤，南和西南与鲁山县及平顶山市西区相连，西北与临汝县交界，北和东北与郏县毗邻。东西长54公里，南

2、北宽27公里。全县总面积722平方公里，其中耕地面积33126公顷，总人口48万人，辖8镇5乡1个办事处，320个行政村。宝丰县矿产资源丰富，现查明的有原煤、铝钒工、紫砂陶土、石英石、石灰石、硫矿石、正长石、磷矿石、伊利石、铁矿石等20余种。煤资源储量3．4亿吨，属B组优质主焦煤。铝钒土储量8300万吨以上，紫砂陶土储量1亿吨，石灰石储量6亿吨以上，耐火粘土储量6609万吨，伊利石储量1500万吨，石膏储量3．3亿吨，磷矿石储量812．6万吨，铁矿石储量100万吨。宝丰，历史悠久，物华天宝，人杰地灵，是著名的“中国曲艺之乡”、“中国魔术之

3、乡”、“中国民宝丰酒业有限公司间文化艺术之乡”。它西依伏牛，东瞰平原，沙河润其南，汝水藩其北，菽麦盈野，地涌甘泉，为中州灵秀之地。宝丰交通便利，焦枝铁路纵穿南北，漯宝铁路横贯东西，交汇于县城，宝丰火车站为国家二级编组站，为焦枝线上重要枢纽。全县村村镇镇通油路，公路通车里程上千公里。漯平洛高速、207国道、郑南西线、洛界公路、南石公路穿境而过，与宝丰公路相连，形成四通八达的公路网络。1.2区域商业环境目前宝丰市场商业环境现状是：大型商业设施少，经营档次不高，管理服务意识差，而且现阶段经营状况良好的项目定位缺乏特色。商业项目鲜有亮点，区域内餐

4、饮业发展迅速，随之带来娱乐，休闲业的潜力发展空间。A．供应现状现新城区建设仍显单薄，高档住宅社区林立，商业供应远远不能满足未来区域内大量居民高品质生活的需求。周边2公里以内几乎没有大型的商业或娱乐休闲配套设施。市区内商业项目也过于低端陈旧，娱乐休闲项目也少之又少。B．交通条件随着新城区的发展，以人民路与中兴路以东至东三环，势必成为未来宝丰高品质生活的集中地。以本项目来看，坐拥于人民路东段临街，正处以新老城交汇处。交通便利，宝丰商业的主干道，周边道路宽敞明亮，有2路、6路公交车通往。C．市政配套区域内主要配套设施暂不完善，现周边具备的有：初

5、高中学校、人民医院、移动公司、银行、多个政府职能部门等。从目前来看周边配套设施仍然匮乏，但从长期发展来看，此区域面临着诸多的机遇。1.3商圈分析宝丰商圈现分布西至为民路、东至南大街、北至东西街、南至迎宾路。主要商业分布在人民路两侧，西到为民路、东到南大街。现有带动宝丰消费力的大型商业项目有：春风购物、金三角商场、新东方生活广场、鑫都购物广场、万寿步行街等商业项目，以及少量的具规模的餐饮娱乐休闲服务项目。县区主要商圈分布：人民路——两侧主要分布以品牌为主，以男装、运动、皮具品牌势力最强；女装、休闲偏弱；附带分布家居、镶嵌、餐饮等。聚集有金三

6、角商场、万寿街、鑫都财富广场、大众商场等大型商业项目。为民路——两侧居住区、学校居多。分布以生活超市、西餐厅、电子科技通讯为主。龙兴路——多以餐饮、五金日杂、通讯、电器、农机为主。南大街——县区较老的商业街道，两侧分布多为低端各类产品。春风购物二店、美宝姿服饰三家店铺等。食品街——小吃一条街，以餐饮为主。老汽车站。迎宾路——交通主干道，分布有宝丰酒厂、长途汽车站、春风购物广场，新东方生活超市、果品批发市场。小结：从商圈的走访调查来看，最具购买力的女性用品、休闲运动品很是缺乏，餐饮娱乐休闲业也很不规范化，大型高档餐饮娱乐很少有只进入这个市场

7、，区域内的商业潜力很大。2.消费者分析2.1人均收支分析2009年宝丰县经济保持持续、稳定发展，城镇居民收入稳步提高，消费结构进一步趋向优化。据城镇住户抽样调查资料显示：2009年宝丰县城镇居民人均可支配收入11030.30元，同比增长9.26%。2009年宝丰县城镇居民人均工资性收入6813.77元，同比增长16.29%。2009年宝丰县城镇居民人均经营净收入2566.93元，同比增长1.29%。2009年宝丰县城镇居民人均食品支出2729.43元，同比增长4.83%。2009年宝丰县城镇居民人均衣着消费891.38元，同比下降0.42

8、%。2009年宝丰县城镇居民人均教育文化娱乐服务支出1002.49元，同比增长2.33倍。2009年宝丰县城镇居民家庭设备用品及服务人均消费582.42元，比上年下降13.32%。其中耐用消费