北京某住宅项目可行性报告.doc

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1、一、项目概况随着某市城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将某市市某厂改造为“某厂居住区”。该项目拟由某市某集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。1．项目位置及占地面积拟建“某厂居住区”位于某区东八里庄，包括现状某厂厂区和某公司的用地。地块北临六里屯路，南至某北路，西起星火

2、路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属某市市第某筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。表1项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积(m2)可开发用地面积(m2)保留建筑占地面积(m2)某47763某76520712005320合计530832．项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发

3、。规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近某北路的住宅楼为某厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属某厂和某公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。表2项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积土地使用者用途某某占地面积(m2)建筑面积(m2)占地面积(m2)建筑面积(m2)住宅43488532030000地区公建0.42752209200合计47763532030000项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧

4、是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。3．项目拟建规模按照初步规划方案，某厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积平方米，总建筑面积平方米，总容积率为2.00。表3项目拟建规模和建筑面积分配类型建筑面积(m2)建筑面积所占比例(%)保留建筑----新建建筑高层住宅57.6多层住宅18.1地区商服8500011.2配套公建13.1小计100.0合计----4．项目服务对象居住区将规划建

5、设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为某集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。5．市政工程和基础设施据测算，某厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下：(1)            供热小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。(2)            供电根据《某市某厂住宅区供电可行性咨询报告》，某厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定

6、额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约20000千瓦。同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安变压器。根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。另外，居住区还应承担地方电力建设基金4000万元，此项费用可分期交纳。(3)            煤气据某市市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其它建筑15.86万平方米计，日用煤气量为2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。(4)            电讯

7、据某市市电信管理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，某厂居住区至少需电话9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机1万门。二、市场研究（一）某市市当前房地产市场概况（略）（二）某市市普通住宅市场分析（三）市场供需关系分析（略）经过对某市市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：本项目所处位置紧邻某市市房地产投资的热点地区之一——东四环路，建议市场定位如下：(1) 功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅占70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。(2) 销售对象。普通住宅销售对象

8、以企事业单位、集团购买和