房地产估价理论与方法真题2001年

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1、房地产估价理论与方法真题2001年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于(  )方面的制约。  A．建筑技术  B．土地权利设置  C．相邻关系  D．土地使用管制2、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为(  )年。  A．40  B．42  C．48  D．503、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为(  )。  A

2、．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积  B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积  C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额  D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价4、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为(  )。  A．有效经过年数等于实际经过年数  B．有效经过年数短于实际经过年数  C．有效经过年数长于实际经过年数  D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数5、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙

3、土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有(  )。  A．甲等于乙  B．甲大于乙  C．甲小于乙    D．难以判断6、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则(  )。  A．甲大于乙  B．甲小于乙  C．甲等于乙  D．难以判断7、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向

4、，地价(  )。  A．逐渐降低  B．逐渐升高  C．可视为基本不变  D．为零8、现货房地产与期货房地产估价的不同点是(  )。  A．估价时点不同  B．交易日期不同  C．估价目的不同  D．估价对象的状况不同9、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取(  )净收益作为估价依据。  A．类似房地产的客观  B．类似房地产的实际  C．类似房地产的最高  D．类似房地产的最低10、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为( 

5、 )%。  A．6.0  B．6.9  C．8.8  D．9.011、估价上的折旧注重的是(  )。  A．原始取得价值的减价修正  B．原始取得价值的摊销与回收  C．重置价值的摊销与回收   D．价值的减价修正12、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为(  )万元。  A．18.25  B．20.00  C．21.58  D．22.0013、收益法中的运营费用率是指

6、(  )。  A．运营费用与潜在毛收入之比  B．运营费用与总收益之比  C．运营费用与净收益之比  D．运营费用与有效毛收入之比14、在评估投资价值时，折现率是(  )。  A．社会—般的收益率  B．收益法中的资本化率  C．投资者要求的满意收益率  D．投资者要求的最低收益率15、区位是指地球上(  )空间方位和距离上的关系。  A．某一事物  B．某房地产  C．某一事物与其他事物  D．各种事物16、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是(  )。  A．成本法  B．假设开发法  C．收益法  D．比较法17、某城

7、市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按(  )进行评估。  A．工业厂房  B．工业用地  C．商品住宅  D．商住用地18、房地产估价的合法原则是针对(  )来讲的。  A．估价机构  B．估价人员  C．估价对象  D．估价方法19、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指(  )。  A．房地产开发企业自有资金周转的速度  B．估价对象房地产变为现金的速度  C．估价对象房地产带来净收益的速度 

8、 D．房地产开发企业流动资金周转的速度20、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会(  )。  A．上升  B．下降  C．不变  D．升降难定21、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的(  )来求取其价值的方法。  A．资本化率  B．收益率  C．收益乘数  D．利