基于swot研究上海临港新城房地产业优化对策探究

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1、基于SWOT研究上海临港新城房地产业优化对策探究　　摘要：房地产业的发展是城市经济发展的重要组成部分，是新城规划目标实现的重要助力。本文从分析房地产业与城市经济的关系出发，利用SWOT分析法对上海临港新城的房地产业进行分析，并提出相应的建议。关键词：上海临港新城；房地产业；SWOT分析中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）10-0-0210上海临港新城位于上海东南端，距上海市50公里，规划面积311.6平方公里，是洋山深水港的配套工程之一，于2003年11月30日正式启动。由主城区、重装备产业区、物流园区、主产业区、

2、综合区5个功能区域组成的临港新城，依托洋山国际深水港、浦东国际航空港的区位优势，是上海国际航运中心以及现代装备制造业中心建设的重要组成部分和核心功能区，在上海新一轮发展中具有举足轻重的地位与作用，也是未来上海中心城区的重要辅城。然而，尽管上海市不遗余力地以多项优惠政策推动临港新城的发展，有别于上海房价的涨势，临港地区的楼盘多数楼盘依然保有上海鲜见的“万元盘”价格水平，不可谓不怪。临港的发展究竟是缺少了什么？中长期规划能否有效的补足临港地区发展的缺陷？这是临港房地产开发必须解决的问题。一、房地产业与城市经济的发展房地产业是城市经济发展中不可或缺的产业，对国民

3、经济发展具有重要的拉动作用，房地产业关联度也比较高，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、设备、水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等行业的发展，并具有促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。是引领城市经济繁荣的重要产业。然而，房地产不能孤立的发展，它必须和其他产业的发展相协调，如盖起的厂房没有人生产，盖起的住房没有人居住，就会造成社会资源的巨大浪费，甚至会导向金融危机。必须有了相关产业的大发展，才能有人口的聚集，进而促进服务和公共设施的发展，这时房地产业才有发展的空间，超前与迟后都对整体经济发展不利，这是由于房地产业的性质决定的。由此

4、可见，房地产业的发展一方面能带动城市经济的发展，另一方面，城市经济的繁荣才能带来房地产业的繁荣。上海临港新城作为一个政府主导规划新建的新城，虽然其拥有得天独厚的政策优势及清晰繁荣的远景规划，也难以摆脱新城人气及产业发展不足的先天缺陷。因此，为更好地促进上海临港新城房地产业的发展，本文将采用SWOT分析法对临港地区房地产进行分析，并提出相关优化对策。10二、SWOT分析法理论SWOT分析法又称态势分析法，包括分析项目的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）。所谓SWOT分析，就是将

5、与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势以及外部环境面临的机会和威胁，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，扬长避短，得出一系列相应的结论，以优化研究对象。运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。三、上海临港新城房地产业的SWOT分析（一）优势分析1.四通八达的区位优势临港新城位于东海之滨、上海东南长江口与杭州湾交汇处，通过东海大桥与大、小洋山连接，是上海通向沿海各大岛屿的重要门户和中国沿海大通道的节点，充分体现从海上进上海

6、的区位优势。如果开车从临港新城出发，不到半个小时，向南就可以到达洋山深水港，向北就可以赶上浦东国际机场的航班，新城依托两港的区位优势再明显不过，“临港”二字可谓名副其实。2.市场前景广阔10上海临港新城作为上海中心城区的辅城，其面向的主要客户为上海市民。上海作为我国的经济中心，2012年，上海市人均可支配收入为40188元，居全国首位。高收入代表着高购买力，为临港新城房地产发展提供了广阔的市场前景。3.生态环境优势临港新城濒江临海，空气清新，水体清洁，滩涂资源丰富，水网交错，湿地面积较大且生物多样性相对较高，具有典型的平原农业生态系统特点。建成后的临港新城

7、将拥有1/3的森林绿化区，总体绿化覆盖率达50%以上，其中城市生活区的绿化覆盖率达40%，工业产业区的绿化覆盖率达30%。在现代都市人环保、健康的生活理念下，优渥的生态环境将是临港房地产开发的一重大优势。4.房价较低，比较具有市场竞争力虽然临港新城具有非常重要的地理与战略位置，但临港新城距离上海市中心较远，超过70公里，上海临港新城房价使其成为上海房价名副其实的低洼地带，上海临港新城房价比上海周边的花桥、昆山还要低。相对于市区的高房价，临港地区的低房价水平对只能承受低房价，又想铁定在上海买房置业的年轻购房者而言具有很大的吸引力，另外，借助临港新城的巨大发展

8、潜力，当前的低房价也能获得投资客的青睐。5.土地成本优势10临港由