武汉金地格林春岸北区别墅价格策略讲解学习.ppt

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1、武汉金地格林春岸北区别墅价格策略定价策略Part1春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其中别墅产品占项目总金额的41%。别墅是春岸实现2011年度销售目标的重要筹码！2011年春岸别墅销售目标为43套。根据项目别墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度别墅销售目标分解如下：时间4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售节点9#楼开盘北区别墅开盘、10#楼开盘北区别墅开盘北区别墅开盘营销分解257860348061453115别墅3套别墅8套别墅2套别墅5套别墅5套别墅10套别墅5套别墅5套预估销售额16,359,452.259,394,015.96

2、1,536,085.327,817,205.076,671,122.163,587,938.463,018,764.038,496,595.726,791,546.3全年完成销售金额约433,672,725元（其中别墅销售43）南区别墅于2010年4月入市，销售一年时间，截止目前已售10套，均是景观资源最好的端头产品，成交均价10886元/㎡。高性价比的价格优势快速走量2011年别墅是项目全年销售工作重点，且任务艰巨。因此，在当前市场环境下，提高产品形象价值，打造高性价比是完成别墅销售任务的必要条件。时间当前每月销售套数预期每月销售套数别墅销售0-1套3-6套别墅定价策略：

3、销售策略逆市下，打开市场，形成热销快速走量，抢占市场先机价格策略——以高性价比的优势实现快速销售别墅楼市环境及产品分析Part22010年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在汤逊湖片区，成交排名前10名别墅楼盘平均55套/年。排名区域楼盘成交面积（万平方米）成交套数1盘龙城宝安中国院子3.891502后湖梦湖香郡2.72903汤逊湖武汉长岛1.74504汤逊湖保利十二橡树1.66655汤逊湖纳帕溪谷1.48556汤逊湖美加湖滨新城1.38697南湖大华南湖公园世家1.21528盘龙城恒大名都1.06539汉阳水墨清华1.043510盘龙城F天下0.642820

4、10年武汉市别墅成交量为668套，别墅成交面积为19.53万平方米，成交金额22.57亿，成交均价11555.12元/平方米。销量最好的前10名中，销量最好的汤逊湖片区2010年别墅成交量共239套，占武汉市2010年别墅成交总量的35.8%。前10名楼盘成交套数大部分在50套左右。价格决定销售量，盘龙城宝安中国院子，别墅面积220平米的，均价7000元，总价在100万左右。年成交量150套。2010年全年东西湖区别墅成交总量为79套。2011年年初受新政影响，武汉整体别墅市场呈急剧下降趋势，2011年东西湖片区别墅将遇更大的销售阻力。2010年整个东西湖片区核心别墅楼盘所

5、卖套数为79套，成交量相当小。片区核心别墅大部分为2010年之前剩余的产品，2010年并未推出新产品。2010年，片区项目整体市场推盘量相当小，且蓄客时间非常久，基本用了一年的消化时间。2010年整个东西湖片区楼盘成交情况非常不理想。2010年4月之后，由于二套房首付比例提高至50%，导致下半年销量情况明显下降。新政后，别墅成交情况非常不理想，导致2011年别墅推售压力剧增。序号别墅楼盘推售情况成交套数1万科高尔夫38套35套2银湖翡翠2010年未推6套3沿海赛洛城一期别墅102套14套4恒大城（花园洋房）24套24套竞争对手产品分析一：万科高尔夫项目产品：产品舒适度欠佳，

6、但景观设计较好；项目本体分析地下室一层二层三层联排：298平米（五房两厅四卫）中庭中庭含有中庭，增加了采光面；16米面宽太窄，25.7米进深过长；2露台、庭院较多，但地下室面积过小；3别墅全部临湖，景观面较佳4私密性较差，与高层距离较近5竞争对手产品分析二：银湖翡翠项目产品别墅—湖景资源较为开阔，但整体设计风格相对陈旧项目本体分析一层二层地下室项目产品别墅面积（地上建筑面积）有260平米左右。优势在于别墅均有独立双车位和较大面积的地下室。从别墅的户型图可以看出，别墅的整体设计风格显得有些相对陈旧。别墅产品本项目北区别墅产品分析：三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好北

7、区别墅北区别墅三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好。北区别墅的位置说明：南面与南区别墅和10#楼相邻北面为紧邻北区公园。东面、西面为宽阔湖景北区公园北区别墅的产品说明：共59套联排别墅景观上：21、23、25栋别墅景观资源最好11、16、19、22、24栋01号房湖景资源最好21、18、15、13栋东边端头别墅湖景资源最好产品上：280平米的产品多个庭院，在户型上优于260平米的产品11、16、19、22、24、25栋的01、02号房和1302、1303、1503、1504号房共16套别墅是单车位。私密性上：