KB房地产开发与管理――第1章概述ppt课件.ppt

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1、房地产开发与管理1本课程从实际操作层面介绍了房地产一级开发、二级开发中的前期准备、建设过程中的项目管理、和后期的市场营销、物业服务等房地产开发经营基本流程的相关知识，同时还介绍了房地产融资的相关内容。内容提要2《房地产开发原理与程序》迈克·E·米勒斯，盖尔·贝伦斯，马克·A·韦斯《城市经济学与房地产市场》丹尼斯·狄帕斯奎尔，威廉·惠顿《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会参考书目3课程提纲4第一章绪论51.1.1房地产的含义1.1房地产概述（1）定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。（2）包括：土

2、地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。6（1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。（2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。（3）房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。1.1.2房地产与不动产的关系7房地产的其它提法RealEstate：是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋RealProperty：RealEstate加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相

3、关的保有权、享用权、管理权、处分权等。台湾：不动产香港：物业8八大属性：1.1.3房地产的属性房地产位置的固定性房地产使用的耐久性房地产的异质性土地供给的稀缺性房地产投资与消费的双重性房地产的相互影响性房地产的易受限制性房地产的难以变现性9（1）房地产位置的固定性广西梧州福港楼高九层，重达14800多吨，沿该楼西北方向平移35.62m，且平移到位后还要旋转2.8度。本项目已通过吉尼斯世界纪录，获世界上最重的楼房平移称号。10（2）房地产使用的耐久性国家规定的土地使用权最高期限是：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、

4、娱乐用地40年综合及其它用地50年（3）房地产的异质性原因是：房地产位置固定不同区位的自然、社会、经济条件各不相同建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同11（4）土地供给的稀缺性土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源；人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地；地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性；（5）房地产投资与消费的双重性房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要

5、的投资品。12（6）房地产的相互影响性外部性（7）房地产的易受限制性政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现：警察权征用权征税权允公权13（8）房地产的难以变现性导致房地产难以变现的原因：价值巨大不可移动性独一无二性需要花费较长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价141.1.4房地产的分类按是否产生收益划分收益性房地产非收益性房地产按经营使用方式划分自用型房地产营业性房地产出租型房地产出售型房地产按开发程度划分土地在建工程建成后物业按用途划分居住物业商业物业工业物业旅游房地产农业房地产特殊用途物业151.2.1房地产业的内涵1.2房地产业概述是从事房地产

6、投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。既属于第二产业（生产领域）也属于第三产业（服务领域）16（1）房地产业在国民经济中的定位：既是国民经济的基础产业也是国民经济的支柱产业1.2.2房地产业在国民经济中的定位与作用17（2）房地产业在国民经济中的作用：为国民经济发展提供重要的物质条件能带动其他相关产业的发展改善人们的住房条件和生活环境加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌有利于优化产业结构，改善投资硬环境有利于扩大城乡就业可以增加政府财政收入181.2.3房地产业与金融业（1）房地产业与金融业的关系：房地产业发

7、展需要金融业的支持房地产开发需要获得金融机构的资金支持房地产消费需要金融业提供消费信贷支持房地产信贷是金融业的一项重要业务抵押贷款证券（MortgageBackedSecurity,MBS）担保抵押贷款证券（CollateralizedMortgageObligations,CMO）19（2）金融业对房地产业发展的作用：房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用C1、C2代表两个时期的消费，Ω(ω1,ω2)表示家庭的禀赋，G(g1,g2)代表一个消费束。在没有信贷市场的条件下，家庭只能消费Ω(ω1,ω2)其效用为U’。存在信贷市场时，家庭的消费束为G(

8、g1,g2)，家庭通过向第二期借贷来增加第一期消费ū