第二章资产评估的基本方法ppt课件.ppt

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1、第二章资产评估的程序与基本方法主讲教师：张周印目录第一节成本法第二节比较法补：货币的时间价值第三节收益法第四节资产评估方法的比较和选择2021/7/312《资产评估学》第二节成本法☆成本的概念☆成本法的评估程序☆重置成本的估算方法☆实体性贬值的估算☆功能性贬值的估算☆经济性贬值的估算☆成新率的估算2021/7/313《资产评估学》一、成本法的基本涵义成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值和各种评估方法的总称。　　成本法的基本公式为：　　资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资

2、产经济性贬值二、成本法的基本前提1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2.应当具备可利用的历史资料。　　比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用了多少年。没有历史资料，贬值的数据得不到，这个方法就无法使用，所以必须要有一些相关的历史信息，如果这些历史资料较多，可以通过会计核算资料来得到，如以前的会计账本、会计凭证等。3.形成资产价值的耗费是必须的。注意：这些耗费应该是合理且必须的，因为资产的损耗是形成资产价值的基础，生产任何新的产品都有消耗。但是从评估的角度看，生成资产的消耗，有些是有效的消耗，有些是无效的消耗。在评估中用成本法要确定的消耗应该是必须的，反映了同行业或者社会

3、的一种平均的消耗水平，而不是个别的消耗。三、成本法中的基本要素（一）资产的重置成本　　资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。　　资产的重置成本分为两类：复原重置成本和更新重置成本。1.复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。　　“原消耗、现价格”。案例有一台3年前做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。（一）资产的重置成本2.更新重置成本是

4、指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。　　“新消耗、现价格”要考虑到技术进步的影响。　　例：由于技术的进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗,价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。1）在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置成本资料，就选择更新重置成本计算。2）如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算重置成本。三、成本法中的基本要素（二）资产的实体性贬值　　实体贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的

5、作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。　　资产的实体性贬值通常用实体性贬值率计量，用公式表示为：　　实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本　　（三）资产的功能性贬值　　资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。　　（四）资产的经济性贬值　　资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。成本的类型成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。（一）历史成本指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。（二）重置成本重置成本是指重新购置或建造同样功能

6、的资产所要花费的全部支出。2021/7/3111《资产评估学》一、成本法的概念成本法——通过估算被评估资产在评估基准日的（复原或更新）重置成本，并扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2021/7/3112《资产评估学》复原重置成本——在评估基准日，运用与被评估资产同样的材料、技术标准等重新购建该项全新资产即复制品所需发生的支出。更新重置成本——在评估基准日，采用新型材料、现行技术标准，重新购建具有与被评估资产相同功效的资产所需发生的支出。更新重置成本通常小于复原重置成本2021/7/3113《资产评估学》三种价值损耗实体性贬值——又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或

7、受自然力影响而导致物理性能不断下降而引起的价值减少。功能性贬值——由于新技术的推广和应用而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。由技术进步而引起的。经济性贬值——指由于资产以外的外部环境变化的影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、政治动荡等2021/7/3114《资产评估学》成本法的基本公式公式一：（理论公式）资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值公式二：（操作公式