产业地产的本质.docx

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1、产业地产本质论首先引入“道”和“术”的概念。“道”和“术”是中国几千年文化智慧结晶，概括性揭示了事物的本质。道是指道路、方向，事物发展的规律、道理，术是指具体实现的手段、方法、技术。道为体，术为用。有道者术能长久，无道者术必落空。学术先需明道，方能大成。学术若不明道，终是小器。故道为纲，术为目，纲举目张。道为世间规律，术为规律之用，道为本，术为末，若本末倒置，则一世殆矣。可见道是眼光，大局观，是战略；术是手脚，实践论，是战术。道统领术，术服务服从于道，在得道、循道的前提下才讲究术。所以，对于任何一个事物，我们首先要明确“道”是什么。产业地产开发同样如此，大家都知道产业地产是

2、地产界新的金矿，纷纷投身于此，而且关注的是应该怎么做才能成功，抓住的重心在过程，是“术”；没有太多人去考虑为什么产业地产有这样的地位，为什么要这样做，“道”的问题不被关注。所以本文试图用道的层面探讨产业地产的本质到底是什么。按照这样的逻辑，就是要弄清楚产业地产的规律、道理到底是什么，我们都是处在社会中，社会的主体是人以及人形成的组织，人和组织进行着经济活动。产业地产同样是市场经济的产物，所以我们从经济和人的角度来探讨。经济学原理中有一个基本的概念是：人是有欲望的生物，因为有欲望，所以才追求利益，产生了各种需求，人类社会的发展进步来源于此，而且人的需求无限；但是，自然资源、社

3、会资源是稀缺的，这样就产生了资源与需求之间的矛盾，就需要调和，调和方法是经济学上著名的“资源配置”理论，也即“生产什么”、“如何生产”、“为谁生产”。产业地产同样在这样的经济规律下运行，只有参与的所有人都能获得资源满足欲望，产业地产项目才能成功。而且各参与方除了享有相应的利益满足需求外，还必须负有一定的义务责任，才能保证其他人的需求得以满足，最终实现参与各方的利益最大化。具体到产业地产参与方，主要有：政府、开发商、需求企业、第三方服务公司。他们的需求和责任是什么，我们分别来看。一、政府政府作为一个国家的管理机构，依法对国家和社会公共事务进行管理，同时应承担相应的职责和所具有

4、的功能，分为政治、经济、文化、社会职能四个方面。在产业地产业，政府就是要通过产业园区项目的开发，来帮助实现相应的功能，体现在经济职能和社会职能方面，主要需求包括：1、取得土地出让金；2、通过产业园区开发实现产业聚集；3、资源集约，主要针对的是土地和产业两方面；4、通过产业园的开发不断促进产业转型、升级、发散；5、通过企业生产经营能够提高财政税收，促进经济增长；6、解决当地就业，提高人民收入水平；7、极大的推动工业、产业、城市化进程；8、提高人口素质，包括思想、文化、技能等各个方面。政府只有在上述需求得到满足的情况下，才会允许产业地产顺利开展，如若不然，就会找开发商麻烦，阻止

5、项目的开发。部分开发商假借工业用地开发住宅、商业就属于这种情况，因为没有满足政府的需求，最后的结局自然很悲惨。因为政府掌握着产业地产开发所需的最重要生产资料——土地，是产业地产运作的依据和前提，需要做好土地开发的规划监督，所以政府担负的责任也最大，具体包括：1、土地让利；2、做好基础设施建设；3、提高公共服务效率；4、制定合理高效的规范要求，造就良好的环境；5、资金支持，包括按揭贷款、专项产业扶持资金等；6、政策支持，包括税收优惠、租金补贴、创业支持、人才补贴等。二、选址企业选址企业本身是经济组织，一方面通过生产出来的产品和服务满足其他人的需求，另外一方面通过企业经营获取利

6、润满足自己的需求，有一个安居之所用于生产经营是基本要求，所以企业才会有产业地产物业的需求。具体需求包括：1、产业地产物业的价格与预期吻合；2、物业本身适合企业使用；3、所选物业要保值增值；4、交通区位符合要求；5、产业环境好，产业链完整丰富；6、内外部环境要求，包括配套设施、服务、政策；7、满足自身企业成长需求。选址企业是产业地产的最终消费者，正因为如此，选址企业是产业地产运作的导向和决定因素，只有选址企业买单，产业园区才能开发成功，其他参与者的利益才能得到。产业地产的产品属于大宗交易，而且选址时间长、要求多，所以选址过程复杂、系统。所以在各个参与者中，企业的要求是最重要的

7、。同时企业生产经营活动能保证持续收益的输出，也担负了很大责任，主要有：1、选择适合自己的产业园区；2、及时入驻，正常开展生产办公经营活动。三、开发商诉求开发商同样是经济组织，每一个开发商都是需要通过产业地产的开发赚取合理的利润，推动自身发展。因此，作为一个纯粹的经济利益体，开发商开发产业园的唯一目的就是争取到最大化的利益，体现在获取利益额要大、获取利益的速度要快速、获取利益的方式要轻松，详细内容体现在：1、获利多（1）、通过物业本身获利。这就要求售价更高、成本更低、盈利方式更多样；（2）、增值获利。通过配套获取更高