城市的本质和房地产市场

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1、第三章城市的本质和房地产市场城市的经济含义与形成原因城市的数量和大小房地产市场的特殊性房地产空间市场与资产市场第一节城市的经济含义与形成原因一、城市的经济和行政含义城市的经济含义：某一地理区域具有相对较高的人口密度，则该区域就可成为城市。即从经济意义上而言，通常将人口密度作为判别城市的标准。中国：非农业人口：2，000人以上设镇；非农业人口：60，000人以上设市。城市形成和发展的必要条件：具有自然优势：耕地肥沃；交通便利；能得到淡水供应等。经济发展水平瑞典、丹麦澳大利亚、加拿大法国、古巴美国比利时日本200人

2、1，000人2，000人2，500人5，000人30，000人城市的行政含义：由国家民政部批准的建制城市。包括两层概念：其一是市辖区，即该城市下辖的行政区（城区和郊区）；其二是市域，包括市辖县、县级市等，包括了城市的全部范围。美国行政上城市的定义：某一市政当局行使责权并提供公共服务的区域。二、城市形成的原因造成工作机会集中、产品和服务丰富，进而吸引大量人群聚集成为城市的原因主要有三个：地区间的比较优势、生产的规模经济以及生产与市场销售的聚集经济。1.比较优势两城市生产小麦和棉花的比较优势每小时劳动的产出生产的机

3、会成本城市A城市B城市A城市B小麦2单位1单位3单位棉花1单位棉花棉花6单位1单位1/3单位小麦1单位小麦城市A在生产棉花上具有比较优势。同理，城市B在生产小麦上具有比较优势。地区的比较优势使得地区间的贸易变得有利可图，地区间的贸易促进了市场型城市的发展。两个城市间的生产力差别与运输成本的关系，决定了贸易的盈利性。2.规模经济当劳动者聚集在一起时将形成更高的生产效率，即所谓的规模经济，从而导致了工厂的产生。一方面，劳动者可以形成分工，提高劳动熟练程度，达到提高劳动生产率的目的；另一方面，劳动者聚集后有可能购买价

4、格更高、效率更高的大型机器设备。由于规模经济的存在，工厂式的集中化大生产取代了分散的家庭式生产，从而带来了生产者和消费者的聚集，就为城市的形成奠定了基础。3.聚集经济当企业聚集在一起时，每个企业都会因为其他企业的存在而提高生产效率或降低生产成本，即存在正的外部性。这一现象被称为聚集经济。分两个层次：一、产业内聚集经济，或本地化聚集经济二、产业间聚集经济，或城市化聚集经济。聚集经济产生的原因：相同类企业的聚集能吸引原材料和中间产品供应商，从而可以降低原材料的购买成本和运输成本；企业聚集将带动劳动力市场的聚集，从而

5、降低通勤成本，方便劳动力合理流动，提高劳动力市场效率；企业聚集促进了相互间的沟通与交流，形成“知识外溢”效应。三、城市经济的特点1.城市经济在很大程度上依赖所在国家的经济；城市没有自己的货币，不能制定自己的货币政策2.城市经济是完全开放的。在城市间，商品、劳动力和投资的流动不存在法律上的障碍（如关税和配额）城市经济中的各组成部分依据其产品流向，划分为两大部分：输出型企业；非输出型企业。第二节城市的数量和大小一、中心地理论需解决的两个问题1.城市发展的数量问题；2.城市发展的大小问题。由德国地理学家克里斯塔勒（C

6、hristaller）最早提出并逐步完善的中心地理论（centralplacetheory），提供了一套预测特定区域内城市数量、规模和范围的方法。中心地理论抽象模型：假设一个对外封闭的圆形区域，区域总人口为12万人，初始状态为均匀分布。该区域中存在三种消费品：日用便利品、书籍和家具电器。每12万人需要一家家具电器商城，每2万人需要一家书店，每5000人需要一家便利超市。ABBBBCCCCCCCCCCCCA城（2万人）：家具电器商城、书店、便利超市B城（1万人）：书店、便利超市C城（5000人）：便利超市该区域内

7、一共形成了17个城市。区域中心的城市A拥有最大的规模，不仅具有最多的人口，而且具有最完整的产业，销售所有三种商品：家具电器销往区域内所有城市，书籍除满足自身需要外，同时销往周边的4个C城市，便利超市则仅满足自身需要。城市B规模居中，人口1万人（支撑2家便利超市），城市中仅存在书店和便利超市两种产业，书店除满足自身需要外，同时销往周边的2个C城市，后者仅供城市内部人口使用。城市C规模最小，人口5000人（支撑1家便利超市），城市中仅存在一种产业。区域内形成了三种等级的城市：城市A具有最高等级，城市B居中，城市C等

8、级最低。每个城市都向比其等级低的城市输出商品，同时从比其等级高的城市输入商品。三个结论：不同商品在人均需求和规模经济上的差异性→城市规模和范围上出现分化；特定区域内城市主体将是大批中小城市，大城市数量则是有限的；特定区域内，消费者总是前往更大的城市进行消费，而非前往同类城市或更小的城市。二、城市数量和大小的实证研究“排名/规模法则”：Zipf（1949）等学者发现，对于一个国家中人口规