物业服务方案的编制.doc

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1、模块三：物业服务方案的编制一、知识目标：1、r解物业服务方案的上要内容二、能力目标1、能阅读物业管理方案，具备编制物业服务方案的基木能力三、模块结构图新业管理方案策划U方案种契、作、用P〔方案的重要内'容A分案的鮎制、评审3方案的实施丿四、开篇案例的引入某物业管理方案介绍五、知识模块实际上，在做投标策划时，物业项H服务方案就需要认真策划。投标能否成功，物业项H服务方案的策划起着举足轻求的作用。同时，所编制的物业项H服务方案还是实施企业内部管理的求要依据。2.1物业项目服务方案概述项H服务方案是物业服务

2、企业对某物业项H的管理服务T作所做总体上的管理服务策划。1）物业项目服务方案的种类（1）两类不同角度的管理服务方案物业服务企业对项H管理进行管理服务策划，一般有两种情况：一种是物业服务金业在市场拓展过程屮，应某物业发展商或物业的业主委员会的要求，编制该物业的等销用项H管理服务方案，附于该项H的投标书、策划书或建议书之屮,提交发展商或业主委员会评审。这种方案含莒销特征，貞正实施还需作必要的完善。另一种是物业服务企业的物业管理部门或项H管理经理人员对己经实施管理或将要实施管理的项H所进行的管理服务策划，所

3、编制的方案书用于金业内部评审和项H管理的实施依据。这种方案不含营销内容，针对性和可操作性较强。编制这种方案是物业管理项H经理人员应该具备的能力。这里所介绍的上要是这一种情况的管理服务方案策划。（2）不同类型物业的管理服务方案山于物业有不同的类型，管理有不同的方式，所以项目管理服务方案也随之有不同的类世。按照国内H前的实际悄况，项H管理服务方案的分类有以下四种方法：%1按物业性质分普通住宅、公寓、别墅、酒店公寓、办公楼、商场、工业厂房、学校、医院、市政设施等。%1按时期阶段分前期介入、前期管理、后期（正

4、常期）管理。%1按管理性质分全权委托管理服务、单项专业管理服务。%1按专业类别分物业管理的维保服务、安保服务、保洁服务、绿化服务、礼仪服务及其他服务等。项H管理服务方案的命名通常可以按照上述分类的顺序连起來旨如XX公寓前期物业管理服务方案等。2）方案策划的作用项H管理服务方案实际上是实施物业项H管理服务的策划书和指导书，物业管理方案的拟写是否明了、规范，对于是否成功获得管理项H和有效管理起着至关匝要的作用。至少可以达到合理定位、收支有数、规范服务、确保质最的作用。（1）合理定位通过项I-I管理服务方案

5、的策划,首先可以对项目管理的管理目标、管理标准、管理费用作一个合理的定位，以免日后方向不明，操作困难，适成物业服务企业、业主及相关方面产生管理纠纷。管理H标是指物业服务金业计划在某一时间段内应达到的管理服务水平。管理标准是衡最物业服务企业实现某一管理H标所应达到的尺度。而管理费用则是实现管理H标、达到管理标准等一系列管理服务活动需要的各项费用。（2）收支有数对物业的项H管理，众人所关心的瑕终都会集中到费用的收支情况上，毎一位业主都希架花故少的钱茯得故好的服务。因此物业服务企业应把管理服务费用的收支情况

6、理得清淸楚楚，让业主和公司都做到心屮仃数。策划项H管理服务方案，编制项H管理服务方案书，必然要对项H管理服务的费用进行细分和测算，最后得出总的项H管理费和单位面积每年每丿」所应承担的费用标准。（3）规范服务项H管理服务方案策划屮要对项H管理的运作实务进行策划，据此可以制定各项服务的运作规范和作业规范，让物业管理服务的毎…项活动都有章可循，有规可依。运作规范和作业规范是很具体很细致的行为准则，将保障物业服务金业为业主提供的各项服务都实现规范化。（4）确保质戢项II管理服务方案策划除J'提出运作规范和作业

7、规范，还要有如何进行质戢控制和质就保证的内容。因此，通过方案策划可以解决如何确保管理服务质帚:的问题。通常，物业服务企业对以策划采用传统质帚:管理方法或导人IS（）9000质戢管理国际标准JS（）14000环境管理国际标准、OHSAS18000职业安全卫生国际标准等方法來实现对物业管理服务的质戢控制。2.2物业项目服务方案策划的主要内容物业管理服务方案一般山以下几部分组成：引言或综合说明（说明物业管理的意图及管理公司概况）；物业概况；物业服务企业所选择的管理模式；管理的宗旨、方针和具体内容；公司的组织

8、结构打人员编制计划；管理的财务预算；物业管理的前期介入内容与经费等。下面具体介绍几个主要内容：1）物业概况物业概况是项H服务策划的依据和基础，项H管理的合理定位、费用测算、服务需求、服务要求都与物业概况有关。方案策划的前期调研与资料收集时应尽可能学握以下三方面的情况：⑴基本概况基本概况包括：①物业类烈：②法定地址：③坐落位置；④占地面积；⑤总建筑面积（地上、地下）：⑥有效建筑面积（其屮包括可分摊面积）：⑦绿化面积（包括湖塘面积）；⑧车库面积（包括各类车位