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1、..物业管理方案编制指南一、物业管理方案的制订 (一)学习要求 掌握物业管理对物业的基本要求,了解并做好物业管理早期介人的准备工作;具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力;掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。 (二)学习重点 1.物业管理的早期介入 (l)物业管理对物业的基本要求 物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)
2、的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 物业管理对物业的基本要求是: ①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”,并要方便维修和养护。 ②建筑材料质量和设计施工质量要好,减少使用成本。 ③配套设施齐全,能为使用人提供多种服务。 ④环境优美、安全、舒适。 ⑤为物业管理提供必要的设施。 (2)物业管理的基本内容 ①基本业务 包括房屋建筑物的维护、修缮与改造;物业附属设备、设施的维护、保养与更新;相关场地的维护与管理;消防设备的维护、养护与
3、更新。 ②专项业务 包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。 ③特约业务 包括各种与业主和使用入相关的代办业务。 ④经营业务 包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。Word格式.. (3)物业管理早期介入的物质准备 人员准备 资料准备 设备、器材准备 资金准备 (4)房地产开发的基本程序 我国房地产开发的程序通常分为四个阶段: ①决策、立项阶段 通过调查研究,寻求合作伙伴,选定开发地点和开发项目,向政府有关部门申请立项
4、。 ②前期阶段 1)在申请立项的项目建议书基础上,经过进一步的调查研究,编制项目可行性研究报告,并向有关部门申报,同时办理企业申报登记事宜。 2)项目的规划设计工作。 3)规划设计工作的报批工作,进行工程勘探,制定开发项目的建设方案。 4)征用土地,开展拆迁安置工作。 5)完成施工现场的基础设施配套建设,做到“四通一平”:即通水、通电、通路、通信、平整土地。 6)办理开工手续。 ③建设阶段 通过招标、投标、发包工程,进行施工建设;同时,要加强施工期间有效的工程监理,包括请专业监理公司和竣工
5、后交付管理的物业管理公司的代表,直至竣工验收,交付使用。 ④营销阶段 这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段,通常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。 上述四个阶段的实施不一定按部就班,有时可交替进行。 (5)建筑工程基本知识 ①建筑工程分类 建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为: 1)一般土建工程:包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。 2)管道工程:包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。 3)暖卫工程:包括室内外给排水管
6、道,采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。 4)电气照明工程:包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。 ③建筑工程管理Word格式.. 建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象,以施工现场为中心,遵循建筑施工的特点和规律,把各个施工过程有机地组织起来,使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括: l)落实施工任务,签订对外承包合同; 2)编制施工组织设计或施工计划; 3)做好施工前的准备工作,保障顺利开工; 4)按计划组织施工,并随时收集施工中的有关信息与
7、计划目标进行对比,发现问题及时调整,使各项施工活动处于最佳状态; 5)做好工程施工资料分析与整理。 ③建筑工程涉及的主要工作 1)熟悉施工图样,参加图样会审,熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序; 2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况,了解施工区域的地理环境和施工条件; 3)了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格; 4)编制施工组织设计,绘制施工平面图,制定施工进度计划,提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划; 5)抓好施工技术及技术管理工作; 6)抓好质量管理;
8、 7)抓好安全生产管理; 8)抓好材料与工具管理; 9)抓好班组管理; 10)抓好劳动定额与劳动报酬等。 2.物业管理早期介入的实施 (l)工作内容 根据房地产开发的不同阶段,物业管理早期介入实施的工作内客主要有: ①参与规划设计阶段 参与形式主要表现在
