区域年度环境分析.doc

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1、n更多企业学院：《中小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料《中层管理学院》46套讲座+6020份资料 《国学智慧、易经》46套讲座《人力资源学院》56套讲座+27123份资料《各阶段员工培训学院》77套讲座+324份资料《员工管理企业学院》67套讲座+8720份资料《工厂生产管理学院》52套讲座+13920份资料《财务管理学院》53套讲座+17945份资料 《销售经理学院》56套讲座+14350份资料《销售人员培训学院》72套讲座+4879份资料2.0区域环境分析区域环境对房地产市场起着决定性的作用

2、，因此，对本项目所在区域进行系统而全面的实地调研并在此基础上做出严格而准确的归纳分析，将为本项目的市场定位及总体规划等后期策划工作提供准确、有力的依据和支持。从宏观角度来讲，区域环境应该包含：区域自然环境、区域人文、社会环境和区域市场环境几大部分。但由于区域市场环境部分的重要性，我们将它分为几个单独部分在随后阐述。因此，本部分将着重就区域人文状况、区域交通状况和区域配套设施等方面进行调研后的整合分析。2.1区域2005年经济环境分析Ø截至4月底，全区累计新批三资企业157个，同比增长44.0％，1月份以来利用外资4.7亿美元，同比增长2.2％，占全市实际利

3、用外资的比重为43.9％，继续保持全市领先。Ø1-4月，全区实现固定资产投资65.7亿元，同比增长64.3%。基建投资和房地产开发投资大幅增长对固定资产投资总量增长的贡献明显，贡献率分别达到37.7％和73.9％。Ø1-4月，全区财政收入27.7亿元，同比增长30.0%，增速比1季度提高1.7个百分点。其中：区级固定税收入5.6亿元，同比增长21.7%；共享税收入21.7亿元，同比增长34.0%。增值税、营业税和企业所得税分别增长13.6%、39.8%和41.9%。1-4月，全区财政支出12.4亿元，同比增长20.4%。Ø1-4月，全区实现社会消费品零售额

4、109.3亿元，同比增长16.2%，增速比今年一季度提高1.8个百分点。其中吃、穿、用、烧四类商品分别实现零售额36.2亿元、18.6亿元、46.8亿元和7.7亿元，同比增长7.4%、31.9%、12.5%和63.5%，用类商品所占比例最大，烧类商品增幅最高。Ø4月末，全区金融机构各项人民币存款余额3171.8亿元，同比增长24.3%。其中：企业存款余额1878.0亿元，同比增长27.8%；储蓄存款余额1063.4亿元，同比增长20.5%。4月末，全区金融机构各项贷款余额1808.1亿元，同比增长32.6%。Ø1-4月，全区城镇居民人均可支配收入5546元

5、，同比增长10.5%；农村居民人均现金收入4290元，同比增长6.5%。2.2区域2005年房地产市场分析2.2.1市场总结Ø房地产开发投资增势强劲1-4月，全区实现房地产开发投资47.4亿元，同比增长66.9%。龙头企业拉动作用明显，全区共有金隅嘉业、富力城、红石建外等13家房地产开发企业投资超过亿元，较上年同期增加7家，其中投资额排名前10位的企业共完成投资24.9亿元，同比增长88.6%，占全区房地产投资的52.5%。Ø房地产消费市场比较活跃，空置面积进一步下降良好的市场销售形势吸纳了一定空置房屋，截止到一季度末，朝阳区商品房空置面积132.5万平方

6、米，同比下降16.5%。其中商品住宅空置面积85.4万平方米，同比下降16.8%，办公楼、商业营业用房的空置面积分别27.4万平方米和43.7万平方米，同比下降37.3%和1.5%Ø投资平稳开局，房地产开发增速回落30.8个百分点今年1-3月房地产开发累计完成投资38.3亿元，占北京市房地产开发投资总量（191.2亿元）的五分之一，同比增长25.6%，但与上年同期56.4%增速相比，增长势头明显趋缓。房地产开发投资对全社会投资增长的贡献率高达92.8%。Ø施工面积和新开工面积双双下降，增速为近三年最低1-3月份，全区施工面积1346.9万平方米,与上年同期

7、相比下降12%，其中商品房开复工面积1137.4万平方米，新开工面积39.2万平方米，与上年同期相比分别下降15.6%和28.7%，增速达到近三年来最低水平。2.3区域地理环境分析Ø区域范围是自姚家园路到京通快速的东四五环之间的区域，东西长约4.5公里，南北宽约4公里，区域面积约18平方公里。Ø区域是城市重心东移所必然带动的区域，随着燕莎、朝外、CBD三大商圈的逐渐连贯，区域作为三者居住核心区位的趋势日益明显。Ø区域区位优势明显：与ＣＢＤ和燕莎商圈保持着最舒适的距离，驱车１５～２０分钟即可直达，这里生活舒适、闲逸，吸纳了大量CBD的中高收入人群在此居住，故

8、被称为CBD的后花园。Ø区域拥有较完善的交通网络，各种生活配套设施