宁波市房地产市场分析报告

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1、宁波市房地产市场分析报告一、宁波市房地产发展的经济背景1．城市土地和人口状况宁波全市土地面积9365平方公里，其中市区2560平方公里（2002年前市区范围不包括鄞州区，市区土地面积仅1033平方公里）。2003年，市区建成区面积为109.5平方公里。2003年末，全市户籍人口549.07万人，比2002年增加2.88万人，增长0.5%；其中市区户籍人口206.91万人，比上年增加3.5万人，增长1.72%；市区户籍家庭户为80.3万户，户均人口2.58人。2003年，全市外来人口为62.25万人，占全市

2、户籍人口的11.26%，其中市区外来人口34.8万人，占市区户籍人口的16.53%。2004年，全市户籍人口为552.7万人，其中市区210.5万人，比分别2003年增长3.63%和1.74%。（2004年为快报数据，下同）2003年，宁波全市地均产值为1908万元/平方公里，增长17.97%；2004年达到2304万元/平方公里，同比增长21.93%，超过同期省会城市杭州的全市地均产值。资料来源：宁波统计年鉴（2004年为快报数据）注：2002年以前市区范围不同，不具有可比性，所以2002年以前市区数据

3、不在图中列出2．宏观经济的基本发展情况2003年，宁波市的国内生产总值为1769.9亿元，比上年增长18%，占同期浙江省全省生产总值的19.2%。当年宁波市的综合实力在全国地级以上城市中居20位。根据快报数据显示，2004年，宁波市国内生产总值达到2158.04亿元，同比增长23.04%。其中，三次产业的增加值分别为123.5亿元、1230.21亿元和804.33亿元，同比增长10.27%、22.17%和23.57%。当年宁波全市人均GDP达39045元，一举超过了同期杭州人均GDP，增长幅度为20.81

4、%。房地产业在2000年时就已跃居宁波市第三产业五强中的第4位，当年增加值为32.08亿元，超过了金融保险业成为支柱产业之一。表一1995~2004年宁波市国民经济增长情况单位：亿元、%　1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年国内生产总值637.63795.86897.43973.441041.741175.751312.681500.341769.902158.04比上年增加24.8212.768.477.0212.8611.6514.301

5、7.9721.93第一产业增加值81.6092.9685.3988.8393.1695.77100.34105.71112.00123.50比上年增加13.92-8.144.034.872.804.775.355.9510.27占比重12.8011.689.519.138.948.157.647.056.335.72第二产业增加值371.81450.44511.25542.98581.88658.84718.91828.881007.001230.21比上年增加21.1513.506.217.1613.2

6、39.1215.3021.4922.17占比重58.3156.6056.9755.7855.8656.0454.7755.2556.9057.01第三产业增加值184.22252.46300.79341.63366.69421.14493.43565.75650.90804.33比上年增加37.0419.1413.587.3414.8517.1714.6615.0523.57占比重28.8931.7233.5235.1035.2035.8237.5937.7136.7837.27资料来源：宁波统计年鉴（2

7、004年为快报数据）资料来源：宁波统计年鉴（2004年为快报数据）从固定资产投资来看，自2001年起，宁波市的全社会固定资产投资额就开始飞速增长，尤其是2003年，投资总额达到835.6亿元，同比增长39%，近三年的平均增幅也达到33.3%。2003年，宁波市房地产开发投资占全社会固定资产投资的22%，较1999年时提高7.5个百分点，当年投资额达184.3亿元，1999~2003年的年平均增长速度高达41.1%。2004年，宁波市全社会固定资产投资总额为1095.7亿元，同比增长31.1%，增幅比上年略

8、有下降。同期全市房地产开发投资额234.4亿元，占全社会固定资产投资额的21.39%，投资增幅达27.2%，增长速度在当年宏观调控的影响下有明显回落。资料来源：宁波统计年鉴（2004年为快报数据）3．城市建设发展状况2003年，宁波市基本建设投资的增长速度快于固定资产投资增速近8个百分点，全年基本建设投资额310.94亿元，占固定资产投资额的37.21%。2004年，全市基本建设投资额继续略有提高，比2003年增长6%，达32