资产评估学10房地产评估课件.ppt

《资产评估学10房地产评估课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第十章：房地产评估房地产评估是十分重要的－章，也是目前世界上评估最成熟的部分。房地产又称不动产，我国资产评估准则就称为“不动产评估”。但建筑物与土地又不能截然分开。两者有着密切联系。可是理论上又是独立的，合写一章，又各有独到的理论，不能不分别叙述；写成两章，又有许多相同之处，难免重复。本书放到一章讲述，但土地与房屋的理论又要分别讲述：所以，在第一节房地产概述中，要分别讲土地理论和建筑物理论。进行评估时可以放到一起评估。第一节：房地产概述一、土地土地是指地球表面的陆地部分，包括内陆水陆和滩涂。广义的说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素。是由土壤、气候、地质、地貌、生物

2、和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体。土地具有二重性，一方面是资源，另一方面是资产。这在城市土地上看得更清楚。土地供给可以分为两种供给：一是土地的自然供给；二是土地的经济供给。下面我们来讲述这两种供给：土地的自然供给它是指地球供给人类可利用的土地数量，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可利用的土地，即后备土地资源。土地的自然供给是资源一面，是稳定的，几乎不受人为因素和社会经济因素影响，因此，没有弹性。一般说来，自然供给的土地，具有五个条件：1.适于人类生存和工作的气候条件；2.具有适于植物生长的土壤质地和气候条件；3.有可以利用的淡水

3、资源；4.具有可供人类利用的生产资源；5.具有一定的交通条件。土地的经济供给它是指在土地自然供给的范围内，对土地进行了开发和整治，可以满足人类不同需求的供给。土地的经济供给是人类通过开发或者再开发利用而形成的土地供给，因此是资产。这种供给的数量受人类社会活动影响，是具有很大弹性的。如调整用地结构、提高土地集约率等都会影响供给数量。土地及其定着物称为不动产所谓定着物是指附着于土地，在于土地不可分离的条件下才可以使用的物体。如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使地价发生上升变化。地产和房产均属于不动产。土地的特性应该分为自然特性与经济特性两

4、种：1.自然特性：位置的固定性；质量的差异性；资源的不可再生性；效用的永续性。2.经济特性经济供给的稀缺性；产权的可垄断性；利用的多方位性；效益的级差性。二、地租与地价理论（一）地租理论土地没有价值，但土地具有价格，土地价格是地租的转化形式。根据地租产生的原因于条件，地租可以分为级差地租和绝对地租两种形式。马克思指出，不同地块的土地，在地理位置、肥沃程度等方面的差别形成了不同等级的土地。等量资本投入到等面积不同等级的土地上，因不同生产率而产生的归土地所有者占有的超额利润，便是级差地租。垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。垄断地租的形成，除了土地产权垄断以

5、外，还有某些土地具有特殊的自然条件而形成，如受产地、自然环境和自然资源影响，能产名贵优质酒，酒的价格由购买者的购买欲和支付能力决定，是一种垄断价格。（二）地价理论1.马克思的地价理论按照马克思的劳动价值论，土地是没有价值的，因为土地不是劳动的产物。地价不是土地的购买价格，而是土地地租的资本化。没有开垦的土地是自然物，不是劳动产品，没有任何价值。同时马克思又指出：“价格形式不允许价格和价值之间的量的不一致，也就是价值量和它的货币表现之间的量的不一致而且能够包含一个绝对的矛盾，以致货币虽然只是商品的价值形式，但价格完全可以不再表现价值。有些东西本身并不是商品，例如良心、名

6、誉等等，但是也可以出卖，通过赋予它们的价格，取得商品的形式，因此，没有价值的东西在形式上可以具有价格。在这里，价格表现是虚幻的，就像数学中的某些数字一样。”（《资本论》法文版82页－83页）。2.效用价值理论学说效用价值是资产阶级经济学家萨伊的理论，18世纪被马克思、恩格斯批判，因为它与劳动价值论对立。但是今天我们必须认识世界上还有一类资源资产，它并没有经过劳动创造，而是大自然形成，但它有使用价值，而且对人类使用价值巨大。土地也属于自然资源。3.地价的基本特征1.地价是地租的资本化；2.地价是权益价格；3.土地具有增值性；4.地价与土地用途相关；5.地价具有个别性。三

7、、土地使用权在我国，城市的土地所有权属于国家。农村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。我国的土地所有权与使用权可以分离，土地使用权可以拥有和转让。因此，我们所讲的地价，是土地使用权价格。土地使用权出让是指国家以所有者身份将使用权在一定年限内让于使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖三种方式。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1.居民用地70年；2.