策源江苏通州商业项目阶段工作汇报课件.ppt

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1、江苏通州项目阶段工作汇报项目位于江苏通州市，南临通吕运河，西依世纪大道、北靠中心商务区，地块呈矩形，属通州市新区土地起始年限：建筑面积：建筑结构：面积：层高：楼板承重：设备：车位：本项目SWOT分析项目所在地段为通州新的开发区，目前地段、人气、市政规划、交通条件、商业配套都存在明显的不足。市场上与本项目真正的同质产品已经具有相当的知名度与认知度，与其竞争存在一定的市场风险性。招商工作是否可以顺利完成还不存在明显的资源保证。消费者的消费习惯与本项目的市场定位与产品定位存在一定的脱节。Strength(优势)Weakness(劣势)项目拥有8万方的较大体量，具有一定的规

2、模优势。项目的行业集聚的市场定位符合填补了通州商业批发市场的市场空缺，并且与现代化商业市场越来越高市场发展趋势相吻合。当地较浓厚的商业氛围为本项目商业市场的形成奠定了良好的市场基础。项目内部良好的市场规划与完善的商业配套，为项目的最终消费者提供了良好的商业购物环境。项目所在区域没有真正同质化的产品与之形成竞争。开发商雄厚的资金实力保证了项目有效地开发运营，其商业品牌保证了项目的有效运作。恒大品牌拥有巨大的资源优势，引起了大量的内部购买人群的高度关注。SWOT分析当地及周边的市场购买力是否可以承载项目的快速去化。周边城市在建与已建的同质性项目，可能分流一定的市场购买力。

3、项目在县级市投资的风险性使得很多投资者望而却步。Opportunity(机会)Threat(威胁)南通、通州整体良好的房地产市场走势，保证了项目个体良好的升值前景。苏通大桥的开通，使得通州整体经济的发展存在着一个巨大的空间。通州已在规划的家纺城、机械汽配产业园、电子器件产业园、新材料产业园等四大产业园未来规划，使得项目所在地区拥有巨大的升值潜力。四大产业园区所聚集的各方面的需求，为本项目提供了大量的人气保证。市政规划的不断完善，使得交通配套与外部商业配套得到不断的完善。项目为通州新城项目,由我司进行代理……政府方/开发商：高品质预期目标：打造区域知名项目我们：利润最大

4、化原则原则：尽可能缩短周期重点：项目定位准确？产品市场定位……资本隐性地存在于一个环境之下。当一个催化剂使它显现出来并能够使之启动或者说流通，它就会产生高于原有状态下几倍的效益。城市的资本更是潜藏在城市的每一个角落。当一个有利的前景出现在面前的时候，这些资本就会被启动起来，经过一定的流通渠道和手段，产生出更大的效益。激活起通州城市中的散落资本，通过一种商业集聚的模式，让其产生出巨大经济与社会效益。……市场定位—城市其商业物业的形态决定其也将产巨大的社会价值——创造一种当地商业集聚的模式，创造一个集物流乃至周边居民新的的集中购物方式，创造一种新的商业文化。启动城市资本

5、的时代市场航母……市场定位—市场本体市场数据通州及周边市区购物广场家纺服饰城装饰城商贸城商城数量44335主要道路沿线商铺3000以上市场内客户数量20000家以上数量基础仓储需求物流数量进入成本发展性家纺业极大强极强有限高大装饰建材较强较强较强较多高弱灯饰、五金、文具一般一般一般多一般一般酒店用品、家具一般一般一般一般低一般工艺品、化妆品、饰品无无弱多低极强目标客户通州市及周边区域各类专业市场19家主要道路沿线商铺3000家以上市场内客户数量20000家以上，每年增长速度在20%以上55%21%24%2007年200多亿的总产值目标客户第一层次－客户来源目标客户家纺

6、、布料数量有限洒店用品、家具数量有限引入难度大装饰、建材承受能力大，为项目次重点引进客户群可能主要客户来源可能重要客户来源建材行业链：装饰、建材、家具纺织行业链：家纺、布料、半成品、成品当地市场基础雄厚，已有成熟市场在国内具有很高知名度，数量巨大，发展前景光明，引入条件相对简单。本项目可能客户来源小商品产业链：工艺品、饰品、洒店用品投资客户启示工艺品、饰品产品定位：？项目的服务功能？针对的客户定位？最终的消费群体？功能---定位---消费……项目服务功能？1、集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住等功能于一体2、大型专业商品集散地3、辐射周边城市集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住

7、等功能于一体的大型小商品集散地，辐射周边城市的小商品产业交易平台。4、专业商品交易软性平台针对客户定位？1、项目所在地，必定是首先引起市场关注的地区。通州商业市场的火爆，早已经引起一大批的投资客拭目以待。2、周边区域，通州乃至周边市区的商业氛围已相当浓厚，一个商业的集聚中心所引进的商业效应，必定能引起他们关注，各类业态的紧密结合自然是这群自用客极度关注的焦点之一。投资客：30%自用客：70%？1、纯粹进行消费的人群最终消费人群这群人在这个商业市场进行的只是纯粹的消费行为。他们就是任何一个消费市场的消费终端。2、满足自身经营利益的消费人群这群人在此进行