西城摩尔商业销售方案课件.ppt

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1、《西城摩尔》商业销售运营方案环境产品诉求SWOT分析业态规划建议商业销售策略商业分割建议商业销售运营营销推广建议客观性主观性报告思路一、项目定位分析环境——土门商圈土门——西安五大传统城市级商圈之一。南小寨、北龙首、东金康、西土门。在加上钟楼商圈构成了古城西安商业的基本骨架。土门商圈主要由以经营家电产品的智圣购物广场、以经营百货的土门民生商厦、家世界购物中心、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。

2、土门商圈主营家电、百货、品牌专买、加上临街商业，构成了本案周边居民居家生活购物的首选地。环境——土门商圈本案约170米西二环项目位于城市级商圈（土门商圈）周边商业氛围浓厚。但是通往本案的道路单一、且周边改造尚未完成。造成商业租赁销售难度较大。环境——项目周边环境通过对项目路况及周边概况的分析发现本项目后期主要消费人群为周边社区人群。——本案项目属性为社区型商业。社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。目的：以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合

3、消费为目标服务：提供日常生活需要的商品和服务属性：属地型商业这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在3万人以下，服务半径一般在1-2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在2万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。产品——项目属性独体商业底商从项目目前划分来看购买总投资相对较大。客户接受能力不高。产品——底商、独体商业SWOT分析SWOT分析SWOT分析SWOT分析通过与贵公司的深入沟通，从贵公司整体战略考虑，本项目商业主要考虑销售。已达到快速回款为公司储备土地提供资金保

4、证。开发商诉求通过对区域、项目产品、开发商诉求的分析确定本案在销售运营过程中的核心问题为：2、精准业态规划3、高调营销推广快速销售迅速回款1、“经济型”商业分割4、超前的运营理念!核心问题界定项目定位定位从突破市场开始形象的高点项目形象的建立产品的高点现场优势的建立整合推广的高点整合攻击优势建立商业地产定位的常见利器：1、地段2、市场3、企业实力4、商业资源5、租金6、价值成长空间7、管理8、……市场突破的核心（建立项目商业商业核心竞争力）市场突破点的关键（全面建立商业盈利模式）市场突破点的建立定位

5、的核心动力：——投资定律投资者经营者消费者投资者提供场场所给经营者经营，获取价值经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然。经营者从投资者手中取得经营权，经过自己经营，在消费者手中获取价值。消费者消费越高，经营者取得的利润就越高，经营者经营越有激情，反之亦然。投资定律吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。项目定位区域商业中心下的·辐射型·高档社区商业依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部消费群来支撑商业的正常经营，需要周边环境能够提供

6、足够的人流导入和良好的商业氛围。本案在大的商业区域划分中隶属于城市级商业中心（土门商圈）在业态规划、营销推广中应站在（土门商圈）的高度上去考虑。通过对区位概况、项目周边交通的分析。本案商业后期主要消费群体主要为周边社区人群。项目为典型的社区型商业。在业态规划中应重点考虑盈利能力高的高档商业。项目定位二、商业业态、分割建议业态组合规划原则：社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围

7、；多元互补业态的组合和选择，合理搭配，形成“同业差异，异业互补”的空间布局。商业业态、分割建议商业分割原则：化整为零，降低投资门槛符合商铺建筑设计技术指标。商业业态、分割建议资料来自住瑞市场部通过对西安多个社区型商业的统计得出超市和餐饮在社区型商业站的比例总量各达到30%左右。通过对项目周边业态调研分析。本项目独体商业业态主要以超市及餐饮为主。商业业态、分割建议独体商业负一层业态、分割建议将整体分割为10个铺位左右出售。统一经营，统一管理。首选业态为超市。项目周边大中小型超市相对较多。建议本案超市在

8、经营品种上具有自己的特色。如：蔬果社区直通、政府特许经营农夫产品等将铺位按面积区间分为“20㎡（60%套数比）以下、21㎡－30㎡（30%套数比）、31㎡－100㎡（10%套数比）、三种面积区间。独立经营、统一管理。独体商业一层业态、分割建议主要业态建议：特色快餐、精品店。如：麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等等理发、茶餐厅、日杂等商业业态、分割建议商业业态、分割建议将铺位面积分割为50㎡左右小铺出售。统一经营、统一管理。独体商业二层业态、分割建议主要业态建议：美食广场