常德某商业发展定位.ppt

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1、【皂果路农贸生活超市】整体营销策划提案前言在当前房地产住宅市场低迷、分化加剧的背景下，商业地产无疑迎来了前所未有的发展机会。常德作为湖南省域副中心，城市的吸引力仅次于省会长沙，无论是消费还是投资都在强劲增长。2014年以来，常德住宅市场呈现明显的供过于求的态势，而商业地产供给量则明显不足。本项目作为常德重要的民生工程，作为常德市农贸市场升级改造的样板工程，迎合了市场的发展需求，获得了政府的大力扶持，其影响力将覆盖城西，辐射全市。综合而言，本项目占尽“天时、地利、人和”，具备巨大的操作空间。结构与

2、内容PART1项目发展方向定位PART2项目操作模式分析PART3项目销售模式分析项目发展主题项目销售模式选择项目本体属性分析项目营销计划项目局部结构调整区域商业环境分析PART4项目营销思路分析项目发展方向选择项目营销策略项目销售收益测算楼层业态规划相关案例研究项目推广思路项目发展方向项目本体属性分析项目发展方向定位Analyse区域商业环境分析项目发展方向选择城北板块老城区板块城东板块柳叶湖板块城西板块本项目城市板块划分本项目位于老城区板块西北角，紧邻城西板块与城北板块。从城市发展规划来看，随着

3、城市的北扩和西拓，位置将是常德未来城市的中心区域。本项目既能承接老城区板块交通便利、商业繁荣的优势，又可以占据城市规划核心前沿位置。项目区位本项目位于滨湖路与皂果路交汇处东南角，是城市主干道交汇处，交通优势比较明显。滨湖路皂果路往北：常德火车站、专业市场集中区。往南：城市中心区。往西：烟厂、老牌经济区。往东：柳叶湖。项目交通本项目项目周边主要有德景园和公园世家两大高端楼盘，总建筑面积约80万方，总户数约6000户。项目周边业态凌乱，以原始街铺为主，经营档次低；公园世家商铺目前出租率较低。项目周边环境

4、文理学院：约2.5万人德景园：约2万人公园世家及周边：1.5万人西园社区及周边：约2万人烟厂周边：约1.5万人本项目未来核心消费人口数量：约10万人；消费结构以居民消费为主，餐饮企业和学校事业单位（公共食堂）消费比重也很大；根据周边现在及未来居住人口分析，消费能力和消费水平都很高。项目消费群体地段交通市场人口位于老城区板块，地段优势明显滨湖路连通东西向人流与车流皂果路连通南北向人流与车流项目所在区域没有大型集中商业，存在市场空白10万高消费消费人群支撑项目商业价值项目发展方向项目本体属性分析项目发展

5、方向定位Analyse区域商业环境分析项目发展方向选择项目标的分析物业结构分析主入口次入口次入口手扶梯平行电梯1、临街展示面较少2、市场二、三楼南面商业部分缺少垂直动线，易形成商业死角。项目发展方向项目本体属性分析项目发展方向定位Analyse区域商业环境分析项目发展方向选择朝阳农贸市场常胜桥农贸市场芷兰农贸大市场火车站农贸市场三闾农贸市场紫桥农贸市场四眼井农贸市场皂果路农贸超市好又多生鲜市场主要农贸市场分布朝阳农贸市场青阳阁农贸市场位于常德市朝阳路，建筑面积10000多㎡外铺：100元/㎡/月，内

6、铺50-80元/㎡/月摊位30-60元/㎡/月，运营周期长，市场较为成熟，辐射面广，人流量大，为城区内比较有代表性的农贸市场之一。总面积3600平方米，门面76间，摊位165个是武陵区政府2011年提质改造的5个农贸市场之一，市场较为成熟。火车站农贸市场总面积12000㎡外铺租金100元/㎡/月，内铺50-80元/㎡/月摊位30-60元/㎡/月市场经过几年运营，现已处于繁荣，是武陵区政府2012年需提质改造的农贸市场之一。紫桥农贸市场传统型农贸市场，由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域。为满足消费增

7、长的需求，部分位置正在改造之中。总面积8000㎡外铺80元/㎡/月，内铺50-80元/㎡/月，摊位30-60元/㎡/月。步步高大润发家润多新一佳人人乐主要超市分布农贸市场与超市经营状况现状对比分析农贸市场与超市综合对比分析发展方向选择通过综合对比分析，我司建议本项目定位于满足居民日常居家需求的生活大市场。通过对常德市区现有农贸市场与超市的对比分析1、经营状况：农贸市场优于超市2、市场认可度：农贸市场大于超市3、项目操作难度：农贸市场小于超市常德首家情景绿色连锁农贸产品交易中心！农产品产、储、配、零四

8、位一体产业链平台！用百货的装修、超市的管理、农贸市场的机制，打造最前沿的以“购物、体验、贴心”为核心文化理念的生活市场业态模式。项目整体定位项目操作模式项目发展主题项目操作模式分析Analyse局部结构调整建议楼层业态规划相关案例研究一、动线调整建议1、取消平板电梯平板电梯是完全按超市的动线要求设计的，维护保养成本高，建议取消。2、增加1台手扶电梯为带动2、3楼商业以及满足输送人流的要求，需增加1台手扶电梯。首选位置建议在西面次入口。二、中央空调整体考虑1-3F的中央