郑州写字楼市场发展分析.doc

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1、郑州写字楼市场发展分析写字楼市场发展分析一、宏观经济发展与写字楼租金状况1、2011年上半年宏观经济形势初步测算，2011年上半年我国国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中,-季度增长9.7%,二季度增长9.5%o分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。国民经济保持者持续、平稳的发展。2011年上半年，全国GDP增长9.6%,CPI±涨5.4%,其中6月份

2、上涨6.4%,经济运行呈现高增长和高通胀的态势。2011年上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。增幅已经较1-2月时下降了2.6个百分点，创今年新低。这显示楼市调控初见成效，2、写字楼产业发展宏观经济的持续平稳上升，带动了写字楼产业的快速发展。与住宅市场相比，写字楼市场还是一•个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。在政府实施房地产调控政策的情况下，写字楼受到的冲击是比较小的。加之中国整个投资环境的良性发展，外企进入中国越来越多

3、，国际企业来华投资对写字楼的需求是持续上升的；而越来越市场化的中国经济发展，催生了越来越多的民营企业分化、诞生……这些都是写字楼市场继续走好的重要利好因素。在北京，强劲的租户需求以及写字楼面积供应不足促使租金继续上涨。业主方市场令租户的议价能力亦不断减弱。截至2011年第二季度，北京甲级写字楼平均有效净租金达到366元/平方米/月，较上季度上涨13.6%0然而，若仅考虑市场上剩余的可租面积，北京甲级写字楼的有效净租金已经达到401元/平方米/月。1在上海，国内外企业机构日益增长的扩张势头，推进写字楼价格持续快速上升。甲级写字楼平均

4、有效净租金达到391元/平方米/月，较上季度上涨7.7%。但由于市中心商圈写字楼可租面积有限而租金高企，一些准备扩张的企业和新兴企业，2经表现出向城市外围商圈复苏的趋势。在广州，由于市场仍受到上一季度大体量新增供应的影响，故木季度租金上扬幅度有所放缓。甲级写字楼平均有效净租金达到201元/平方米/月，较上一-季度上涨4.0%。在深圳，国内外企业对高质量写字楼需求旺盛，国内优质企业对租金的承受能力和物业档次的选择逐渐提高。其甲级写字楼平均有效净租金达到269元/平方米/月，较上季度上涨6.3%。在成都，国外企业正在加快在二线城市的扩

5、张步伐，推动主要商圈的甲级写字楼租赁。2011年二季度成都写字楼市场租金有所上涨，平均有效净租金达到154.6元/平方米/月，比上季度增长2.3%o3、郑州市宏观经济发展初步核算，2011年上半年完成生产总值2315.1亿元，同比增长12.2%。其中第一产业增加值53.9亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值1366.4亿元，同比增长15.5%；第三产业增加值894.8亿元，同比增长8.7%。国民经济整体上继续保持稳定增长的良好势头。2011年上半年，全市固定资产投资完成1298亿元，同比增长26.8%。在总投资完成额中，工业完成

6、投资535.6亿元，增长22.3%；房地产完成投资398.8亿元，增长38.4%。房地产业投资依然是全社会固定资产投资的重要组成，成为拉动地方经济增长的一支重要力量。4、郑州市写字楼租金状况与一线城市相比，郑州市写字楼租金水平处于较低的水平。首座国际广场、财富广场、省汇中心等写字楼，每月租金在60元/平方米左右，盛润白宫、楷林国际、荣勋赢座、建业置地广场等写字楼的租金为70元/平方米，受益于旺盛的需求，泰隆大厦、金成国际广场等年代较久的写字楼，出租率也在95%以上，租2金标准基木在每月30〜50元/平方米。郑东新区的写字楼租金水平

7、相对其他区域较高。位于商务外环与西四街的国际商会大厦精装房月租金84元/平方米，低层区普通房月租金45元/平方米；位于商务外环与众意西路的绿地峰会天下高层区精装房月租金81元/平方米；普通房月租金45元/平方米；位于金水东路与民生路的永和国际广场1700平方米整层月租金75元/平方米；位于商务外环与西三街的立基上东国际月租金60元/平方米；位于商务外环与九如东路的王鼎国际月租金54元/平方米;位于东风东路与金水东路的绿地原盛国际月租金45元/平方米。二、郑州市写字楼市场分析由于住宅投资受政策严控影响，资金流入商业地产领域，尤其是住

8、宅被限购的一、二线城市更加明显。4000亿的保险资金被允许投资地产，但只能投资写字楼等商业地产，也推动了商业地产的进一步升温。国内开发商已经开始加快布局商业地产的步伐；随着中央政府对住宅调控政策的进一步监管和落实,随着经济的进一步复苏,对写字楼等商